Jak kupić nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym?

Uregulowanie stanu prawnego działki

Wzięła Pani sobie za cel nie lada zadanie. Aby móc kupić nieruchomość, musi Pani uregulować stan prawny działki, a niestety nie do wszystkiego ma Pani legitymację – nie wszystko jest Pani w stanie formalnie załatwić bez czynnego udziału spadkobierców po zmarłym posiadaczu albo gminy.

Zmarła była – jak wynika z opisu – posiadaczem samoistnym. Mogła więc nabyć własność przez zasiedzenie, ale aby zostało stwierdzone zasiedzenie, należy złożyć wniosek. Wniosek o zasiedzenie na zmarłą może złożyć osoba, która ma w tym interes prawny. Obawiam się jednak, że chęć zakupu działki nie zostanie uznana przez sąd za interes prawny. Natomiast gmina mogłaby złożyć wniosek o zasiedzenie na zmarłą. Spadkobiercy po zmarłej mogliby również taki wniosek złożyć.

Zasiedzenie nieruchomości

Nabycie własności w drodze zasiedzenia zostało uzależnione od spełnienia następujących przesłanek: władania nieruchomością jako posiadacz samoistny, upływu ustawowego terminu oraz dobrej lub złej wiary posiadacza. Zgodnie z treścią obowiązującego obecnie art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze” (§ 2).

Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, gdyż wówczas nabycie własności następuje po upływie trzydziestu lat. Przesłankami zasiedzenia zgodnie z tym przepisem są zatem samoistne nieprzerwane posiadanie i upływ czasu potrzebnego do zasiedzenia: albo dwadzieścia lat, albo trzydzieści, jeżeli było to nabycie posiadania w złej wierze.

Odnosząc się do pierwszej przesłanki, czyli samoistnego nieprzerywanego posiadania, należy wskazać, że o posiadaniu i jego rodzaju decyduje w zasadzie wyłącznie sposób władztwa nad rzeczą. Władanie w sposób odpowiadający korzystaniu z rzeczy przez właściciela, czyli władanie we własnym imieniu i dla siebie, jest posiadaniem samoistnym. Definicja ustawowa posiadania samoistnego zawarta jest w art. 336 K.c., według którego posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzania rzeczą, w tym wypadku nieruchomością. Zgodnie przyjmuje się, że posiadanie jest stanem faktycznym przejawiającym się we władztwie nad rzeczą (corpus) oraz woli władania rzeczą dla siebie (cum animo rem sibi habendi). Pierwszy z tych elementów występuje, gdy dana osoba znajduje się w sytuacji pozwalającej jej na korzystanie z rzeczy w taki sposób, w jaki mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo. Natomiast drugi czynnik pojawia się wówczas, gdy korzystający z rzeczy przejawia wolę skorzystania z niej dla siebie. Posiadacz zależny natomiast włada rzeczą w zakresie innego prawa niż własność, dlatego czynnik woli (animus) stanowi kryterium, które pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego.

Ocena charakteru posiadania wiąże się z okolicznościami faktycznymi danej sprawy, z nich bowiem wynika to, czy posiadacz wykonywał czynności faktyczne wskazujące na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa i czy jego dyspozycje swą treścią odpowiadały dyspozycjom właściciela.

Domniemanie posiadania

Z posiadaniem związane są trzy domniemania: posiadania samoistnego (art. 339 K.c.), ciągłości (art. 340 K.c.) i zgodności z prawem (art. 341 K.c.). Domniemania posiadania samoistnego i ciągłości nadają posiadaniu określone kwalifikacje, mające szczególne znaczenie dla kwestii zasiedzenia zarówno przy ustalaniu podstawowej przesłanki, jaką jest posiadanie samoistne, jak i przy obliczaniu czasu posiadania.

Tu pojawia się druga część problemu – znalezienie spadkobierców. Pani nie zostaną udzielone oficjalne informacje w urzędzie stanu cywilnego o ewentualnych spadkobiercach po zmarłej. Na wniosek sądu w sprawie spadkowej – owszem.

Dopiero po stwierdzeniu zasiedzenia i uregulowaniu sprawy spadkowej – wskazaniu spadkobierców (mogą to być dzieci zmarłej, wnuki, rodzeństwo, dalsi krewni lub gmina) – może Pani starać się o zakup nieruchomości. Jeśli spadek nabędzie gmina – nie może ona zasadniczo sprzedać nieruchomości w formie bezprzetargowej. I staje Pani przed kolejnym problemem, albowiem przetarg oznacza, że ktoś musi dać najwyższą cenę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93