Jak kupić nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym?

Co oznacza nieuregulowany stan prawny nieruchomości?

W praktyce chodzi o sytuację, w której nie można jednoznacznie ustalić, komu przysługuje własność nieruchomości, albo istnieją luki między stanem faktycznym a dokumentami. Może to wynikać z braku księgi wieczystej, nieaktualnych wpisów, śmierci właściciela bez przeprowadzenia sprawy spadkowej, wieloletniego posiadania przez inną osobę albo nieujawnienia zmian własności w rejestrach.

To ważne: sam wpis w ewidencji gruntów i budynków nie rozstrzyga o własności. Ewidencja ma przede wszystkim charakter informacyjny i techniczny. O prawie własności decydują w szczególności dokumenty nabycia, prawomocne orzeczenia sądu, akty notarialne oraz wpisy w księdze wieczystej prowadzonej na podstawie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli osoba zmarła była tylko posiadaczem samoistnym, to oznacza, że faktycznie władała nieruchomością jak właściciel w rozumieniu art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ale nie musi to jeszcze oznaczać, że była właścicielem.

Czy taka nieruchomość od razu przechodzi na gminę?

Nie. To jeden z najczęstszych błędów. Gmina nie staje się właścicielem tylko dlatego, że nieruchomość jest opuszczona albo że nie widać spadkobierców.

Jeżeli właściciel zmarł, najpierw stosuje się przepisy o dziedziczeniu. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Gdy brak testamentu, dziedziczenie następuje według ustawy zgodnie z art. 931–935¹ Kodeksu cywilnego.

Dopiero gdy nie ma małżonka, krewnych powołanych do spadku ani testamentowego spadkobiercy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy, a jeżeli tego miejsca w Polsce nie da się ustalić albo znajdowało się za granicą – Skarbowi Państwa. Wynika to wprost z art. 935 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że gmina może stać się właścicielem dopiero jako spadkobierca ustawowy, a nie „z automatu” z powodu opuszczenia nieruchomości.

Kto jest właścicielem, gdy zmarła była tylko posiadaczem samoistnym?

Tu trzeba odróżnić dwie sytuacje.

Po pierwsze, możliwe jest, że właścicielem nadal jest osoba wpisana w dawnych dokumentach albo jej spadkobiercy. Wtedy zmarła posiadaczka nigdy nie nabyła własności i nie mogła skutecznie sprzedać nieruchomości.

Po drugie, możliwe jest, że zmarła nabyła własność przez zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze.

Trzeba jednak podkreślić rzecz praktycznie najważniejszą: zasiedzenie następuje z mocy prawa po upływie terminu, ale w obrocie nieruchomościami zwykle konieczne jest sądowe stwierdzenie zasiedzenia. Dopiero prawomocne postanowienie sądu pozwala uporządkować stan prawny i następnie ujawnić własność w księdze wieczystej.

Czy osoba zainteresowana zakupem może sama złożyć wniosek o zasiedzenie?

Nie zawsze. W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia trzeba wykazać interes prawny. Podstawą jest art. 609 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie może złożyć każdy zainteresowany.

W praktyce „zainteresowany” to nie każda osoba, która chciałaby kiedyś kupić nieruchomość. Sam plan nabycia zwykle nie wystarcza. Najczęściej legitymację mają:

• osoba, która twierdzi, że sama zasiedziała nieruchomość,
• spadkobiercy posiadacza samoistnego,
• współwłaściciele albo osoby, których prawa zależą od ustalenia właściciela,
• gmina albo Skarb Państwa, jeżeli wynik postępowania wpływa na ich prawa.

Dlatego osoba postronna zainteresowana zakupem najczęściej nie „załatwi” sprawy samodzielnie od początku do końca. Może natomiast zbierać informacje, kontaktować się z potencjalnymi spadkobiercami i występować do właściwych instytucji o dostępne dane.

Jak realnie próbować kupić taką nieruchomość?

Najpierw trzeba ustalić, kto może nią rozporządzać. Dopiero wtedy można myśleć o umowie sprzedaży. W praktyce kolejność działań wygląda zwykle tak:

Jeżeli okaże się, że istnieją spadkobiercy ustawowi lub testamentowi, to właśnie oni – po potwierdzeniu praw do spadku – mogą sprzedać nieruchomość. Potwierdzenie dziedziczenia może nastąpić przez prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo przez akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza na podstawie art. 95a–95p ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Jeżeli zaś prawa nabędzie gmina albo Skarb Państwa, sposób sprzedaży będzie zależał od przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 37 tej ustawy. Co do zasady sprzedaż nieruchomości publicznych następuje w drodze przetargu, a bezprzetargowo tylko w ustawowo wskazanych przypadkach.

Jakie postępowania mogą być potrzebne?

W zależności od stanu faktycznego mogą być potrzebne jedno lub kilka postępowań:

• postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku – gdy zmarł właściciel wpisany w dokumentach lub osoba, która wcześniej nabyła prawa do nieruchomości;
• postępowanie o zasiedzenie – gdy wieloletni posiadacz samoistny mógł nabyć własność na podstawie art. 172 Kodeksu cywilnego;
• postępowanie wieczystoksięgowe – w celu ujawnienia prawa własności po prawomocnym rozstrzygnięciu;
• postępowanie dotyczące majątku spadkowego nieobjętego albo ustanowienia kuratora spadku, gdy nie są znani spadkobiercy lub brak osoby zarządzającej majątkiem.

Jeżeli spadkobiercy nie są znani, sąd może dokonywać ogłoszeń i podejmować czynności przewidziane w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego dla spraw spadkowych. To jednak zwykle wydłuża cały proces.

Jakie dokumenty i rejestry warto sprawdzić przed podjęciem działań?

Przed próbą zakupu warto przejrzeć nie tylko księgę wieczystą, ale też inne źródła informacji:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• akta księgi wieczystej, jeżeli księga istnieje,
• zbiór dokumentów, jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy,
• rejestr zabytków, gdy budynek może podlegać ochronie,
• dane o podatku od nieruchomości i ewentualnych zaległościach,
• informacje o wszczętych postępowaniach sądowych lub administracyjnych.

Jeżeli nieruchomość jest opuszczona, trzeba też ustalić, czy nie jest obciążona prawami osób trzecich, np. służebnością, najmem, dożywociem albo czy nie toczy się spór o posiadanie. W kontekście praktycznym pomocny może być też materiał dotyczący obowiązków związanych z drogą służebną, jeżeli działka nie ma prostego dostępu do drogi publicznej.

Czy można zawrzeć umowę „na przyszłość” przed uregulowaniem stanu prawnego?

Czasami tak, ale wymaga to dużej ostrożności. Można rozważać np. umowę przedwstępną albo zobowiązanie do sprzedaży po zakończeniu postępowań, jednak tylko z osobą, która ma realną szansę stać się właścicielem lub reprezentuje wszystkich przyszłych zbywców. W przeciwnym razie podpisanie takiej umowy może być bezwartościowe.

Jeżeli po drugiej stronie występują potencjalni spadkobiercy, ale jeszcze nie mają potwierdzonych praw do spadku, to nie mogą skutecznie przenieść własności nieruchomości bez uporządkowania stanu prawnego. Sama zaliczka czy zadatek w takiej sytuacji bywa ryzykowny.

Najczęstsze ryzyka przy zakupie opuszczonej nieruchomości

• brak osoby, która może skutecznie sprzedać nieruchomość,
• wieloletnie postępowania spadkowe lub zasiedzeniowe,
• ujawnienie się dalszych spadkobierców,
• obciążenia hipoteczne albo służebności,
• spory o granice, drogę konieczną lub posiadanie,
• zły stan techniczny budynku i obowiązki wynikające z prawa budowlanego,
• brak ekonomicznego sensu inwestycji po zsumowaniu kosztów prawnych i remontowych.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, że podobne sprawy mogą prowadzić do zupełnie różnych rezultatów – zależnie od tego, czy da się ustalić spadkobierców, czy doszło do zasiedzenia i kto finalnie uzyskuje tytuł prawny.

FAQ

Czy mogę kupić nieruchomość od osoby, która tylko w niej mieszkała?

Nie, jeżeli nie była właścicielem albo nie ma potwierdzonego tytułu prawnego. Samo zamieszkiwanie lub nawet wieloletnie władanie nieruchomością nie wystarcza do ważnej sprzedaży.

Czy gmina musi mi powiedzieć, kto jest spadkobiercą?

Zwykle nie. Dane o stanie cywilnym i spadkobiercach podlegają ochronie. Gmina może też sama nie znać pełnego kręgu następców prawnych, dopóki nie zakończy się odpowiednie postępowanie.

Czy mogę sam wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku po obcej osobie?

Co do zasady wniosek może złożyć osoba mająca interes prawny w rozumieniu przepisów procesowych. Sama chęć kupna nieruchomości może okazać się niewystarczająca, dlatego każdą taką sytuację trzeba ocenić indywidualnie.

Czy zasiedzenie trzeba zawsze potwierdzić w sądzie?

Zasiedzenie następuje z mocy prawa po spełnieniu przesłanek z art. 172 Kodeksu cywilnego, ale bez prawomocnego postanowienia sądu bardzo trudno bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż i ujawnić własność w księdze wieczystej.

Czy warto wpłacać zadatek przed uporządkowaniem stanu prawnego?

Najczęściej nie, chyba że umowa jest dobrze przygotowana i podpisywana z osobą, która rzeczywiście ma lub w przewidywalnym czasie uzyska prawo do sprzedaży. W przeciwnym razie ryzyko jest duże.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym jest możliwy dopiero po ustaleniu, kto jest właścicielem albo kto skutecznie nabędzie prawa do niej w wyniku dziedziczenia lub zasiedzenia. W opisanej sytuacji sama informacja, że zmarła była posiadaczem samoistnym, nie wystarcza do sprzedaży. Trzeba ustalić, czy doszło do zasiedzenia, kto jest spadkobiercą i czy nieruchomość w ogóle może być zbyta przez określony podmiot.

Jeżeli sprawa zależy od niepełnych dokumentów, dawnych wpisów albo niemożności ustalenia spadkobierców, dalsze kroki zawsze powinny być dopasowane do konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 172, art. 336, art. 339–341, art. 922, art. 931–935¹ – ISAP

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 609 § 1 – ISAP

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ISAP

4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 37 – ISAP

5. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności art. 95a–95p – ISAP