Kto odpowiada za naprawę drogi obciążonej służebnością przejazdu?

Od czego zależy, kto ma naprawić drogę służebną?

W przedstawionej sytuacji nie da się przyjąć jednej automatycznej zasady w rodzaju: „zawsze płaci właściciel gruntu” albo „zawsze płacą wszyscy użytkownicy po równo”. W pierwszej kolejności trzeba ustalić trzy kwestie: kto jest właścicielem gruntu, jaka dokładnie służebność została ustanowiona oraz czy doszło do zwykłego zużycia drogi, czy do szkody wywołanej przez konkretnego użytkownika.

Podstawowe znaczenie ma tu art. 289 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym: „W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej”. W praktyce oznacza to, że jeżeli droga, przepust, brama lub utwardzenie są urządzeniami potrzebnymi do wykonywania służebności, to co do zasady ciężar ich utrzymania spoczywa na tym, kto z tej służebności korzysta.

Jeżeli z przejazdu korzysta kilku właścicieli nieruchomości władnących, obowiązek ten zwykle rozkłada się między nich odpowiednio do sposobu i zakresu korzystania. Nie zawsze musi to być po równo. Jeżeli jeden z użytkowników korzysta z drogi sporadycznie, a drugi codziennie i ciężkim sprzętem, rozliczenie może wyglądać inaczej.

Czy właściciel gruntu pod drogą ma obowiązek ją utrzymywać?

Nie zawsze. To najczęstszy błąd w takich sporach. Jeżeli droga przebiega przez cudzy grunt, ale służy wykonywaniu służebności przejazdu, sam właściciel nieruchomości obciążonej nie musi automatycznie finansować jej bieżącego utrzymania. Przeciwnie – punkt wyjścia wyznacza art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego, który obciąża tym obowiązkiem właściciela nieruchomości władnącej.

Właściciel gruntu obciążonego ma natomiast obowiązek znosić wykonywanie służebności w granicach wynikających z jej treści oraz z zasad określonych w art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wynika, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym m.in. na korzystaniu z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie.

Jeżeli więc droga stanowi wyłącznie pas gruntu, po którym wykonywana jest służebność, to finansowanie jej napraw przez właściciela gruntu nie wynika automatycznie z samego prawa własności. Co innego, gdy właściciel gruntu sam także z drogi korzysta albo gdy w akcie ustanowienia służebności inaczej uregulowano obowiązki stron.

Zobacz również:

zalewanie działki po inwestycji gminy – odpowiedzialność i możliwe roszczenia

Czy sąsiad może żądać od Pani naprawienia szkody?

Może próbować, ale samo wezwanie od pełnomocnika nie przesądza jeszcze o zasadności roszczenia. Aby żądanie odszkodowania było skuteczne, trzeba wykazać przesłanki odpowiedzialności z art. 415 Kodeksu cywilnego, czyli że kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

To oznacza, że sąsiad musiałby udowodnić łącznie:

• bezprawne lub zawinione działanie konkretnej osoby,
• powstanie szkody,
• związek przyczynowy między tym działaniem a szkodą – zgodnie z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego,
• wysokość szkody – zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli droga jest gruntowa, przebiega przez teren podmokły i niszczy się wskutek normalnego korzystania przez kilku użytkowników oraz warunków atmosferycznych, samo stwierdzenie, że przejechał tam pojazd cięższy, zwykle nie wystarczy do przypisania jednej osobie pełnej odpowiedzialności za cały zły stan drogi.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby dało się wykazać, że konkretny przejazd ponad zwykłe potrzeby służebności doprowadził do świeżych i jednoznacznych uszkodzeń, np. zarwania przepustu, głębokich kolein uniemożliwiających innym dojazd albo rozjechania pobocza poza ustalonym pasem przejazdu.

Zwykłe korzystanie ze służebności a przekroczenie jej granic

Zakres wykonywania służebności określa przede wszystkim jej treść. Jeżeli nie da się jej dokładnie ustalić, zastosowanie ma art. 287 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

W praktyce oznacza to, że trzeba odpowiedzieć na pytanie, do jakich celów ustanowiono przejazd. Jeżeli służebność służy normalnemu korzystaniu z nieruchomości mieszkalnej, to okazjonalny wjazd samochodu asenizacyjnego, pojazdu dostawczego, samochodu z opałem czy koparki potrzebnej do typowych prac przy posesji może mieścić się w zwykłym sposobie wykonywania służebności. Jeżeli jednak korzystanie przybrało skalę wyraźnie większą, np. intensywny ruch budowlany lub transport ciężki przez długi czas, sąd może uznać, że doszło do przekroczenia granic służebności.

Dodatkowo art. 288 Kodeksu cywilnego stanowi, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Ten przepis ma znaczenie wtedy, gdy sposób przejazdu jest nadmiernie uciążliwy albo powoduje większe szkody, niż jest to konieczne.

Czy można samodzielnie utwardzić albo przebudować drogę?

Nie zawsze. Nawet jeżeli użytkownicy służebności co do zasady ponoszą koszty utrzymania urządzeń, nie daje im to automatycznie prawa do dowolnej przebudowy cudzego gruntu. Na większe prace, takie jak trwałe utwardzenie, wykonanie odwodnienia, poszerzenie pasa przejazdu czy budowa nowego przepustu, co do zasady potrzebna jest zgoda właściciela nieruchomości obciążonej.

W zależności od zakresu prac mogą też pojawić się wymagania wynikające z ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zwłaszcza gdy roboty wykraczają poza zwykłe utrzymanie i mają cechy robót budowlanych lub urządzeń budowlanych. Dlatego przed inwestycją warto ustalić nie tylko kwestie cywilne, ale też administracyjne.

Jeżeli właścicielem gruntu jest gmina, najlepiej wystąpić pisemnie o:

• potwierdzenie zasad korzystania z drogi,
• zgodę na wykonanie konkretnych prac,
• określenie warunków technicznych lub organizacyjnych,
• ewentualnie udział gminy w naprawie, jeśli droga pełni również inne funkcje niż tylko służebność.

Jak odpowiedzieć na wezwanie od sąsiada?

W odpowiedzi warto zachować spokojny, rzeczowy ton i nie przyznawać automatycznie odpowiedzialności. Pismo powinno wskazywać, że:

• z drogi korzysta kilka podmiotów,
• jej stan wynika także z warunków gruntowych i naturalnego zużycia,
• brak jest dowodów, że to Pani wywołała całość szkody albo szkodę w konkretnym rozmiarze,
• obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności wynika co do zasady z art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego i obciąża korzystających ze służebności, a nie automatycznie jedną osobę,
• ewentualne prace modernizacyjne wymagają uzgodnienia z właścicielem gruntu.

Jeżeli sąsiad twierdzi, że doszło do szkody, można poprosić go o jej skonkretyzowanie: kiedy powstała, na czym dokładnie polega, jaką kwotę obejmuje i jakie dowody to potwierdzają. To często porządkuje spór i ujawnia, czy zarzuty mają realne podstawy.

Co zrobić praktycznie w takiej sytuacji?

Najrozsądniejsze działania to:

1. zdobyć dokument ustanowienia służebności oraz sprawdzić wpisy w księdze wieczystej,
2. ustalić, kto dokładnie korzysta z drogi i w jakim zakresie,
3. udokumentować aktualny stan drogi – zdjęcia, daty, miejsca uszkodzeń,
4. ustalić, czy potrzebna jest tylko bieżąca naprawa, czy większa modernizacja,
5. wystąpić do właściciela gruntu, zwłaszcza gminy, o stanowisko i ewentualną zgodę na prace,
6. rozważyć wspólne porozumienie użytkowników co do kosztów i zasad korzystania.

Jeżeli spór narasta, można dążyć do ugody. W przypadku braku porozumienia pozostaje postępowanie cywilne. Przydatne mogą być także zasady związane z postępowaniem cywilnym, zwłaszcza w zakresie dowodów i dochodzenia roszczeń.

Kiedy roszczenie sąsiada może być zasadne?

Roszczenie może być częściowo albo w całości zasadne, jeżeli stan faktyczny wykaże, że:

• Pani korzystała z drogi w sposób wykraczający poza treść służebności,
• doszło do zawinionego uszkodzenia konkretnego elementu drogi,
• szkoda nie jest wynikiem zwykłego zużycia ani działania innych użytkowników,
• sąsiad poniósł własną szkodę majątkową, np. musiał ponieść uzasadnione koszty doraźnej naprawy, aby przywrócić przejezdność.

Jeżeli jednak sąsiad sam nie jest właścicielem gruntu, a tylko jednym z uprawnionych ze służebności, to zakres jego roszczeń zależy od tego, czego dokładnie dochodzi. Co innego żądanie udziału w kosztach utrzymania urządzenia potrzebnego do wykonywania służebności, a co innego żądanie naprawienia szkody w cudzej nieruchomości. Te podstawy prawne nie są tożsame.

Zobacz również:

zaniedbany rów przy drodze gminnej – jak zmusić gminę do działania

Podział obowiązków – praktyczne zestawienie

FAQ

Czy gmina jako właściciel drogi zawsze musi ją naprawić?

To, kto ponosi koszty naprawy drogi obciążonej służebnością, zależy przede wszystkim od treści ustanowionego prawa oraz tego, kto i w jakim zakresie korzysta z urządzeń drogi. Nie. Jeżeli chodzi o grunt obciążony służebnością przejazdu, to w zakresie urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności punkt wyjścia stanowi art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli obowiązek po stronie korzystających ze służebności. Sama własność gruntu nie przesądza jeszcze o finansowaniu napraw.

Czy wszyscy użytkownicy służebności muszą płacić po równo?

Niekoniecznie. Udział w kosztach może zależeć od treści służebności, zawartego porozumienia i rzeczywistego zakresu korzystania z drogi. Przy sporze sąd będzie oceniał konkretne okoliczności.

Czy pojedynczy przejazd koparki oznacza automatycznie odpowiedzialność za zniszczenie drogi?

Nie. Trzeba wykazać, że właśnie ten przejazd spowodował konkretną szkodę i że nie chodzi o zwykłe zużycie drogi lub wpływ warunków terenowych. Ciężar dowodu wynika z art. 6 Kodeksu cywilnego.

Czy można samemu wysypać tłuczeń albo utwardzić drogę?

Drobne prace porządkowe bywają akceptowane, ale trwała ingerencja w cudzy grunt powinna być uzgodniona z właścicielem. Przy większych robotach trzeba dodatkowo sprawdzić, czy nie są wymagane formalności wynikające z Prawa budowlanego.

Co jeśli sąsiad przysłał tylko ogólne wezwanie bez dowodów?

Warto odpowiedzieć pisemnie, zażądać sprecyzowania roszczenia i wskazania dowodów. Bez wykazania szkody, winy i związku przyczynowego żądanie odszkodowania może okazać się bezzasadne.

Źródła

• art. 6, art. 144, art. 222 § 2, art. 285 § 1, art. 287, art. 288, art. 289 § 1, art. 361 § 1–2, art. 415 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane