.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Prawo do rękojmi w przypadku wad lokalu

• Opublikowano: 20-08-2023 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda

Chciałabym dowiedzieć się więcej na temat moich praw w związku z wadami lokalu. W czerwcu 2022 r. odebrałam lokal mieszkalny (rzeczoznawca stwierdził parę wad, ale nieistotnych) i po wprowadzeniu się zauważyłam, że ściany dzielące poszczególne mieszkania są albo bardzo cienkie, albo nie mają odpowiedniej izolacji. Słyszę, gdy sąsiad wkłada wtyczkę do gniazdka, jak się kąpie lub włącza pralkę. Inni sąsiedzi z bloku mają podobne obserwacje. Nie wspomnę już o imprezach czy głośniejszych rozmowach. Na razie nie nastąpiło przeniesienie własności. Wiem, że normy akustyczne były sprawdzane, natomiast w umowie nie ma nic na temat grubości ścian dzielących mieszkania, jest jedynie wzmianka o materiałach. Co mogę zrobić w tej sytuacji? Czy moja skarga jest zasadna?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Prawo do rękojmi w przypadku wad lokalu

Wada ukryta nieruchomości

Jeżeli uważa Pani, iż akustyka w zakupionym lokalu jest wadliwa – niniejsze stanowi roszczenie w zakresie rękojmi nieruchomości. Akustyka bowiem stanowi wadę ukrytą nieruchomości – jednak konieczna dla takiego stwierdzenia może okazać się opinia biegłego rzeczoznawcy.

 

Zgodnie z treścią art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

 

Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności, lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: M. Gutowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II, art. 5561, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, art. 5561 § 1 pkt 1 K.c. dotyczy ogólnego przeznaczenia rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: M. Gutowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II, art. 5561].

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Właściwości lokalu niezgodne z umową

Jeżeli więc w zapewnieniu dewelopera, a w szczególności w umowie, zostały określone inne właściwości lokalu (szczególnie akustyka jest niezgodna z przyjętymi normami), jak najbardziej powinna Pani skorzystać z uprawnienia z tytułu rękojmi. Jak jednak wskazałam, proponuję w pierwszej kolejności zasięgnąć opinii biegłego rzeczoznawcy, który sprawdzi poziom akustyki w Pani mieszkaniu.

 

Z uwagi na powyższe, zgodnie z treścią art. 560 § 1 K.c. „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Rękojmia w przypadku wad nieruchomości

Artykuł 560 K.c. określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, a więc Pani, na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie może Pani albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny – stosownie do poniesionej przez Panią szkody, wliczając do niej konieczność napraw związanych z poprawą akustyki itp. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji – gdy przedsiębiorca niezwłocznie rzecz naprawi.

 

Z uwagi na to, chcąc powołać się na przepisy dotyczące rękojmi, powinna Pani skierować do przedsiębiorcy wezwanie zawierające treść Pani roszczenia pod rygorem żądania obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. W piśmie proszę powołać się na powyższe przepisy i stanowisko doktryny. Przed wysłaniem wezwania proponuję jednak zasięgnąć opinii rzeczoznawcy, który dokona oględzin Pani nieruchomości i stwierdzi, czy faktycznie należy mówić o wadzie ukrytej nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.


Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII minus 4 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu