Wada ukryta nieruchomości
Jeżeli uważa Pani, iż akustyka w zakupionym lokalu jest wadliwa – niniejsze stanowi roszczenie w zakresie rękojmi nieruchomości. Akustyka bowiem stanowi wadę ukrytą nieruchomości – jednak konieczna dla takiego stwierdzenia może okazać się opinia biegłego rzeczoznawcy.
Zgodnie z treścią art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.
Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności, lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: M. Gutowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II, art. 5561, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, art. 5561 § 1 pkt 1 K.c. dotyczy ogólnego przeznaczenia rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: M. Gutowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II, art. 5561].
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Właściwości lokalu niezgodne z umową
Jeżeli więc w zapewnieniu dewelopera, a w szczególności w umowie, zostały określone inne właściwości lokalu (szczególnie akustyka jest niezgodna z przyjętymi normami), jak najbardziej powinna Pani skorzystać z uprawnienia z tytułu rękojmi. Jak jednak wskazałam, proponuję w pierwszej kolejności zasięgnąć opinii biegłego rzeczoznawcy, który sprawdzi poziom akustyki w Pani mieszkaniu.
Z uwagi na powyższe, zgodnie z treścią art. 560 § 1 K.c. „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.
Rękojmia w przypadku wad nieruchomości
Artykuł 560 K.c. określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, a więc Pani, na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie może Pani albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny – stosownie do poniesionej przez Panią szkody, wliczając do niej konieczność napraw związanych z poprawą akustyki itp. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji – gdy przedsiębiorca niezwłocznie rzecz naprawi.
Z uwagi na to, chcąc powołać się na przepisy dotyczące rękojmi, powinna Pani skierować do przedsiębiorcy wezwanie zawierające treść Pani roszczenia pod rygorem żądania obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. W piśmie proszę powołać się na powyższe przepisy i stanowisko doktryny. Przed wysłaniem wezwania proponuję jednak zasięgnąć opinii rzeczoznawcy, który dokona oględzin Pani nieruchomości i stwierdzi, czy faktycznie należy mówić o wadzie ukrytej nieruchomości.
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
