Rękojmia za wady akustyczne lokalu od dewelopera

Kiedy zła akustyka lokalu może być wadą

Tak, skarga może być zasadna. Jeżeli w lokalu słychać zwykłe odgłosy bytowe z sąsiednich mieszkań w stopniu wyraźnie ponadprzeciętnym, problem może oznaczać wadę fizyczną lokalu. Podstawą jest art. 556¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.

W przypadku mieszkania taką właściwością jest możliwość normalnego korzystania z lokalu mieszkalnego. Jeżeli izolacyjność akustyczna przegród między lokalami jest wadliwa, lokal może nie spełniać zwykłych funkcji mieszkaniowych, nawet wtedy, gdy w umowie nie wpisano wprost minimalnych parametrów akustycznych ścian.

Sama okoliczność, że w akcie lub umowie deweloperskiej nie wskazano grubości ścian albo konkretnych parametrów akustycznych, nie wyklucza odpowiedzialności. Znaczenie ma także to, czy lokal odpowiada standardowi wynikającemu z projektu, dokumentacji technicznej, norm budowlanych i zwykłego przeznaczenia lokalu.

Znaczenie przepisów budowlanych i norm akustycznych

W praktyce ocena, czy wada istnieje, często wymaga odniesienia do wymagań techniczno-budowlanych. Zgodnie z § 323 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek i urządzenia z nim związane powinny być zaprojektowane i wykonane w sposób ograniczający poziom hałasu zagrażającego zdrowiu lub uniemożliwiającego odpoczynek i sen. Szczegółowa ocena zwykle wymaga badań według właściwych norm akustycznych stosowanych w budownictwie.

Jeżeli deweloper twierdzi, że normy były badane, warto zażądać udostępnienia protokołów, wyników pomiarów, dokumentacji projektowej oraz informacji, jakich dokładnie przegród dotyczyły badania. Czasem badany jest modelowy układ lokali albo inne miejsce niż lokal nabywcy. To może mieć znaczenie dowodowe.

Jakie uprawnienia daje rękojmia

Przy sprzedaży nieruchomości sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeżeli wada fizyczna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynika z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili – art. 559 Kodeksu cywilnego. W przypadku wad konstrukcyjnych lub wykonawczych lokalu ten warunek zwykle może być spełniony, bo źródło problemu tkwi w sposobie zaprojektowania lub wykonania budynku.

Zgodnie z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Dodatkowo art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady, przy czym przy nieruchomości realnie chodzi przede wszystkim o usunięcie wady.

W sprawach dotyczących mieszkań najczęściej praktyczne są trzy roszczenia:

• żądanie usunięcia wady przez wykonanie odpowiednich robót naprawczych,
• żądanie obniżenia ceny, jeżeli usunięcie wady jest niemożliwe, nieopłacalne albo nie przywróci odpowiedniego standardu,
• odstąpienie od umowy – tylko gdy wada jest istotna, co wynika z art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego.

Wadliwa akustyka może być wadą istotną, ale nie w każdym przypadku. Zależy to od skali problemu, wyników pomiarów, wpływu na codzienne korzystanie z lokalu i możliwości skutecznej naprawy.

Jak liczyć termin rękojmi przy lokalu

To bardzo ważne w opisanej sytuacji. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Dla lokalu mieszkalnego termin ten liczy się co do zasady od wydania lokalu, a nie od podpisania aktu przenoszącego własność.

Jeżeli więc lokal został wydany w czerwcu 2022 r., termin rękojmi co do zasady upłynie dopiero po 5 latach od tej daty. Brak przeniesienia własności nie przekreśla możliwości powołania się na rękojmię, jeśli doszło już do wydania lokalu i zawarcia umowy sprzedażowej albo innej umowy, z której wynika odpowiedzialność sprzedawcy za wady. Dokładna ocena zależy jednak od treści zawartej umowy deweloperskiej i etapu transakcji. Jeżeli nieruchomość została następnie sprzedana kolejnej osobie, pojawia się dodatkowe pytanie o odpowiedzialność z rękojmi po odsprzedaży nieruchomości.

Istotny jest również art. 568 § 2 Kodeksu cywilnego: roszczenie o usunięcie wady albo wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce nie warto jednak zwlekać ze zgłoszeniem problemu.

Jakie dowody warto zgromadzić

W sprawach o zbyt duży hałas między mieszkaniami sam opis uciążliwości zwykle nie wystarczy. Najlepiej zbudować materiał dowodowy jeszcze przed sporem sądowym. Przydatne są w szczególności:

• opinia prywatna rzeczoznawcy lub akustyka budowlanego,
• pomiary izolacyjności akustycznej wykonane w lokalu,
• protokół odbioru lokalu i lista usterek,
• umowa deweloperska, prospekt informacyjny i standard wykończenia,
• korespondencja z deweloperem,
• oświadczenia lub reklamacje innych właścicieli z tego samego budynku,
• dokumentacja fotograficzna lub techniczna, jeśli po odkrywkach widać sposób wykonania ścian.

Jeżeli problem dotyczy wielu lokali, sytuacja dowodowo staje się zwykle mocniejsza. Taki stan może wskazywać na wadę systemową budynku, a nie jednostkową usterkę konkretnego mieszkania.

Jak zgłosić wadę deweloperowi

Najbezpieczniej zrobić to na piśmie i wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo drogą elektroniczną z potwierdzeniem doręczenia, jeśli taki sposób komunikacji wynika z umowy lub jest faktycznie używany przez strony. W zgłoszeniu warto:

• opisać, na czym polega wada i od kiedy jest zauważalna,
• wskazać, że chodzi o wadę fizyczną w rozumieniu art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego,
• powołać się na art. 560 § 1 oraz art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego,
• sprecyzować żądanie, np. usunięcia wady w określonym terminie,
• załączyć dowody albo poinformować, że zostaną przedstawione po wykonaniu pomiarów,
• wyznaczyć rozsądny termin na odpowiedź i oględziny lokalu.

Jeżeli nie ma jeszcze pewności co do skali niezgodności, można najpierw zgłosić wadę i zażądać wspólnych oględzin oraz udostępnienia dokumentacji, a następnie – po uzyskaniu opinii – doprecyzować roszczenie.

Czy od razu żądać obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy

Nie zawsze. W sprawach dotyczących izolacyjności akustycznej deweloper często będzie twierdził, że wada jest usuwalna. Dlatego z praktycznego punktu widzenia najczęściej zaczyna się od żądania usunięcia wady i równoczesnego zastrzeżenia, że w razie braku skutecznej naprawy kupujący skorzysta z prawa do obniżenia ceny albo – gdy wada okaże się istotna – z prawa odstąpienia od umowy.

Jeżeli naprawa wymagałaby bardzo inwazyjnych prac, długiego wyłączenia lokalu z używania albo nie dawałaby realnej poprawy, argument za obniżeniem ceny bywa silniejszy. O tym, które roszczenie będzie najbezpieczniejsze, decydują szczegóły stanu faktycznego i wyniki opinii specjalisty.

Czy znaczenie ma to, że wada nie została ujawniona przy odbiorze

Nie przekreśla to roszczeń. Wady akustyczne często ujawniają się dopiero po zamieszkaniu, gdy pojawiają się zwykłe odgłosy życia sąsiadów. To typowy przykład wady, której nie da się rzetelnie ocenić podczas krótkiego odbioru technicznego lokalu.

W relacji z konsumentem samo niezgłoszenie wady przy odbiorze nie pozbawia automatycznie praw z rękojmi. Dla sprzedaży konsumenckiej istotne jest także to, że postanowienia umowne ograniczające rękojmię są co do zasady niedopuszczalne na podstawie art. 558 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego.

Co zrobić, jeśli deweloper odmawia

Jeżeli deweloper odrzuci reklamację, warto rozważyć:

• zlecenie formalnej opinii akustycznej,
• wezwanie przedsądowe z dokładnym wskazaniem roszczenia,
• zgromadzenie reklamacji innych mieszkańców,
• wystąpienie na drogę sądową o usunięcie wady, obniżenie ceny lub odszkodowanie, jeżeli poza rękojmią powstała dodatkowa szkoda.

Niezależnie od rękojmi możliwe może być także dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 471 Kodeksu cywilnego, czyli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedawcę spowodowało szkodę. Wtedy trzeba wykazać m.in. wysokość szkody i związek przyczynowy.

Tabela: jakie roszczenie rozważyć

FAQ

Czy wada akustyczna lokalu to wada ukryta?

Może nią być, jeżeli ujawnia się dopiero po zamieszkaniu i wynika z cech konstrukcyjnych albo wykonawczych lokalu. Podstawą roszczeń nie jest sama nazwa „wada ukryta”, lecz przepisy o wadzie fizycznej z art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

Ile czasu mam na zgłoszenie problemu?

Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada co do zasady przez 5 lat od wydania lokalu – art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie warto jednak czekać, bo im szybciej zgłosisz wadę i zrobisz pomiary, tym łatwiej o skuteczne dowody.

Czy mogę odstąpić od umowy z deweloperem?

Tylko wtedy, gdy wada jest istotna, zgodnie z art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego. W praktyce przy wadach akustycznych najczęściej najpierw bada się możliwość skutecznego usunięcia wady albo obniżenia ceny.

Czy potrzebna jest opinia rzeczoznawcy?

W większości takich spraw – tak. Bez pomiarów i fachowej oceny trudno wykazać, że problem przekracza zwykły poziom odgłosów w budynku wielorodzinnym i wynika z wadliwej konstrukcji lub wykonania.

Czy brak wpisu o akustyce w umowie przekreśla roszczenia?

Nie. Lokal powinien mieć właściwości typowe dla lokalu mieszkalnego także wtedy, gdy umowa nie podaje szczegółowych parametrów akustycznych. Wynika to z art. 556¹ § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 556¹ § 1, art. 558 § 1, art. 559, art. 560 § 1, § 3 i § 4, art. 561 § 1, art. 568 § 1 i § 2, art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• § 323 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – w zakresie obowiązków dewelopera zależnych od etapu inwestycji i treści umowy