Zwrot pieniędzy za mieszkanie przepisane partnerce po rozstaniu

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: własność mieszkania oraz rozliczenie pieniędzy wyłożonych na jego zakup. To, że środki pochodziły od jednej osoby, nie oznacza jeszcze, że ta osoba pozostaje właścicielem nieruchomości. Przy przeniesieniu własności nieruchomości decydujące znaczenie ma akt notarialny zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli więc w akcie notarialnym jako nabywca została wskazana partnerka, to co do zasady to ona nabyła własność. Samo późniejsze twierdzenie, że lokal miał być „tylko tymczasowo” zapisany na nią, nie wystarczy do odzyskania nieruchomości bez mocnych dowodów na istnienie odrębnego zobowiązania.

Czy można odzyskać samo mieszkanie?

Najczęściej – nie wprost. Własność nieruchomości została przeniesiona na osobę wskazaną w umowie notarialnej. Podważenie tego skutku wymagałoby wykazania bardzo konkretnych wad oświadczenia woli albo nieważności czynności prawnej, np. z powodu pozorności, błędu, podstępu lub sprzeczności z ustawą, odpowiednio na podstawie art. 83, art. 84, art. 86 albo art. 58 Kodeksu cywilnego. W praktyce są to sprawy trudne dowodowo.

Znacznie częściej realnym kierunkiem działania jest dochodzenie zwrotu pieniędzy, a nie „odzyskanie aktu własności”. Jeżeli więc partnerka została właścicielką, ale lokal został sfinansowany przez Pana z założeniem, że po rozwodzie albo po spełnieniu określonego warunku własność wróci do Pana, trzeba analizować sprawę przez pryzmat roszczeń pieniężnych.

Podstawowa podstawa roszczenia: bezpodstawne wzbogacenie

Najważniejszą podstawą prawną w takiej sprawie jest art. 405 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, ma obowiązek wydać korzyść w naturze, a gdy to niemożliwe – zwrócić jej wartość.

W sprawach między byłymi partnerami ten przepis jest często stosowany wtedy, gdy jedna osoba finansowała zakup składnika majątku drugiej, ale nie doszło do ważnej i definitywnej podstawy zatrzymania tej korzyści. Dodatkowo art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stosuje się odpowiednio do świadczenia nienależnego, w szczególności gdy zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty albo podstawa świadczenia odpadła.

To właśnie ten mechanizm może mieć zastosowanie, jeśli pieniądze zostały przekazane z określonym celem: lokal miał być przepisany później na finansującego albo miał służyć wspólnemu przedsięwzięciu, które ostatecznie nie doszło do skutku.

Kiedy roszczenie o zwrot ma realne szanse?

Największe szanse są wtedy, gdy da się wykazać, że pieniądze nie były zwykłą darowizną ani dobrowolnym prezentem, lecz zostały przekazane w ramach konkretnego uzgodnienia. Znaczenie mają zwłaszcza:

• potwierdzenia przelewów z Pana rachunku,
• wiadomości SMS, e-maile, komunikatory,
• projekty umów, notatki, wiadomości o planowanym „przepisaniu” mieszkania,
• zeznania świadków znających ustalenia stron,
• dowody, że partnerka nie miała własnych środków na zakup,
• okoliczności świadczące, że celem nie było definitywne obdarowanie.

Jeżeli takich dowodów nie ma, druga strona może bronić się twierdzeniem, że była to darowizna albo świadome sfinansowanie zakupu z powodów osobistych. W takich sprawach wynik bardzo mocno zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Przeszkoda z art. 411 Kodeksu cywilnego

W praktyce trzeba od razu uwzględnić art. 411 Kodeksu cywilnego, który wskazuje sytuacje, gdy nie można żądać zwrotu świadczenia nienależnego. Najczęściej problemem bywa art. 411 pkt 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zwrotu nie można żądać, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był zobowiązany do świadczenia, chyba że spełnienie nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu, albo w wykonaniu nieważnej czynności prawnej.

Druga strona może więc podnosić: „wiedział, że nie musi płacić, a mimo to zapłacił”. Dlatego tak ważne jest wykazanie, że świadczenie było związane z konkretnym uzgodnionym celem, np. czasowym wpisaniem mieszkania na partnerkę i późniejszym przeniesieniem własności. Wtedy można argumentować, że nie chodziło o swobodny prezent, ale o świadczenie dokonane w oznaczonym celu, który nie został osiągnięty w rozumieniu art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego.

Wezwanie do zapłaty przed pozwem

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zapłaty. Nie jest ono co do zasady warunkiem wniesienia pozwu, ale ma znaczenie dowodowe i porządkujące. W wezwaniu warto:

• opisać, jakie kwoty zostały wyłożone i kiedy,
• wskazać podstawę roszczenia: art. 405 oraz art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
• wyznaczyć termin zapłaty, np. 7 albo 14 dni,
• zażądać odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia wymagalności, na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
• zapowiedzieć skierowanie sprawy na drogę sądową.

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania lub doręczyć w sposób, który pozwoli wykazać datę odbioru. Od chwili skutecznego wezwania łatwiej wykazać wymagalność roszczenia i naliczać odsetki.

Pozew cywilny – czego można żądać?

W postępowaniu cywilnym można domagać się przede wszystkim zapłaty konkretnej kwoty odpowiadającej korzyści uzyskanej przez drugą stronę. Jeżeli korzyścią było nabycie mieszkania sfinansowanego z cudzych pieniędzy, roszczenie będzie zwykle dotyczyło zwrotu wartości środków, a nie przeniesienia własności lokalu.

W pozwie trzeba precyzyjnie wskazać:

• kwotę roszczenia głównego,
• daty i tytuły przelewów,
• okoliczności ustaleń między stronami,
• dowody na cel świadczenia,
• żądanie odsetek na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli sprawa dotyczy dużej kwoty, warto rozważyć także wniosek o zabezpieczenie roszczenia, np. przez zakaz zbywania nieruchomości albo zajęcie rachunku, ale tylko wtedy, gdy istnieją ustawowe przesłanki z art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 i § 2 oraz art. 747 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. W praktyce trzeba uprawdopodobnić zarówno roszczenie, jak i interes prawny w zabezpieczeniu.

Czy wchodzi w grę oszustwo?

Czasem poza drogą cywilną można rozważyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa z art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny. Ten przepis dotyczy doprowadzenia innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem za pomocą wprowadzenia w błąd, wyzyskania błędu albo niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania.

Nie każde niedotrzymanie obietnicy jest jednak oszustwem. Dla odpowiedzialności karnej trzeba wykazać, że już w chwili nakłaniania do zakupu i przepisania mieszkania na siebie sprawczyni działała z zamiarem oszukania, a więc od początku nie zamierzała spełnić obietnicy. Jeżeli tego nie da się udowodnić, sprawa może pozostać wyłącznie sporem cywilnym.

Dowodami mogą być tu np. jednoczesne relacje z innym partnerem, szybkie zerwanie kontaktu po zakupie, korespondencja wskazująca na manipulację, a także dalsze rozporządzanie lokalem w sposób sprzeczny z wcześniejszymi deklaracjami.

Czy warto powoływać się na darowiznę i podatek?

To wymaga ostrożności. Jeżeli rzeczywiście przekazanie pieniędzy albo sfinansowanie zakupu miało charakter darowizny, zastosowanie może mieć ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Osoba obdarowana niespokrewniona z darczyńcą należy zasadniczo do III grupy podatkowej.

Nie można jednak automatycznie zakładać, że każda taka sprawa oznacza niezgłoszoną darowiznę. Najpierw trzeba rozstrzygnąć, jaki był charakter prawny przekazania środków. Jeżeli twierdzi Pan, że nie była to darowizna, ale świadczenie spełnione w określonym celu, to równoczesne kategoryczne przedstawianie sprawy jako darowizny może osłabiać własną argumentację cywilną.

Zawiadomienie organu podatkowego może mieć znaczenie uboczne, lecz nie zastępuje dochodzenia roszczeń cywilnych. W dodatku ewentualna odpowiedzialność podatkowa lub karnoskarbowa zależy od faktycznego charakteru czynności, wysokości podstawy opodatkowania, terminów oraz tego, czy doszło do skutecznego ujawnienia nabycia. Dlatego taki krok warto poprzedzić analizą dokumentów.

Przedawnienie roszczenia

Trzeba pilnować terminów. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

W sprawach o bezpodstawne wzbogacenie początek biegu przedawnienia zależy od tego, kiedy roszczenie stało się wymagalne, co może wymagać odrębnej oceny stanu faktycznego. Zwykle bezpiecznie jest przyjąć, że nie warto zwlekać z wezwaniem do zapłaty i pozwem, bo spór o sam termin wymagalności może dodatkowo komplikować sprawę.

Jakie dowody przygotować przed złożeniem pozwu?

Praktyczny plan działania

1. Zebrać całą dokumentację finansową i korespondencję.
2. Ustalić dokładną kwotę roszczenia oraz daty wpłat.
3. Przeanalizować, czy wersja o darowiźnie nie będzie dla drugiej strony najłatwiejszą linią obrony.
4. Wysłać formalne wezwanie do zapłaty.
5. Jeżeli brak zapłaty – przygotować pozew o zwrot kwoty z art. 405 i art. 410 Kodeksu cywilnego.
6. Dodatkowo ocenić, czy istnieją podstawy do zawiadomienia o oszustwie z art. 286 § 1 Kodeksu karnego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak bardzo wynik sprawy zależy od dowodów i od tego, czy da się odróżnić nieudaną relację od prawnie dochodzonego roszczenia.

FAQ

Czy samo to, że zapłaciłem za mieszkanie, daje mi prawo własności?

Nie. O własności nieruchomości decyduje umowa w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w akcie jako nabywca wskazana jest druga osoba, to ona co do zasady jest właścicielem.

Czy mogę żądać zwrotu wszystkich pieniędzy?

Może Pan dochodzić kwoty, którą rzeczywiście druga strona uzyskała Pana kosztem, ale trzeba ją wykazać dokumentami. Przy częściowych wpłatach, kredycie czy wspólnych kosztach potrzebne jest dokładne rozliczenie.

Czy wystarczy zgłosić sprawę na policję?

Nie zawsze. Postępowanie karne nie zastępuje pozwu o zapłatę. Jeżeli brak dowodów na zamiar oszustwa od początku, organy ścigania mogą uznać sprawę za spór cywilny.

Jakie dowody są najważniejsze?

Najsilniejsze są przelewy, wiadomości potwierdzające ustalenia, akt notarialny, dokumenty zakupu i zeznania świadków. Im wyraźniej wynika z nich warunkowy cel przekazania pieniędzy, tym lepiej.

Czy po rozpadzie związku można żądać zwrotu także innych wydatków?

Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieje podstawa prawna i dowody. Dotyczy to niekiedy nakładów na nieruchomość partnera, pożyczek albo rozliczeń związanych ze wspólnym przedsięwzięciem. Sama relacja osobista nie tworzy automatycznie obowiązku zwrotu.

Źródła

• art. 58, art. 83, art. 84, art. 86, art. 118, art. 158, art. 405, art. 410 § 1 i § 2, art. 411, art. 481 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny
• art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 i § 2, art. 747 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn