Partnerka dopłaca do kredytu – czy po rozstaniu może żądać zwrotu?

Brak wspólności majątkowej w konkubinacie

Konkubinat, czyli trwały związek faktyczny dwóch osób, nie tworzy między partnerami ustawowej wspólności majątkowej. Taka wspólność powstaje wyłącznie między małżonkami na zasadach określonych w art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Do osób żyjących bez ślubu tych przepisów się nie stosuje.

To oznacza, że dom należący do jednego partnera pozostaje jego majątkiem, nawet jeśli druga osoba przez lata dokładała się do rat, rachunków albo remontów. Sama pomoc finansowa nie przenosi własności, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga umowy w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Z drugiej strony brak wspólności majątkowej nie oznacza, że po rozstaniu druga strona nigdy niczego nie odzyska. W praktyce sądy badają, czy dane wpłaty były zwykłym udziałem w kosztach wspólnego życia, czy jednak stanowiły nakłady na cudzy majątek albo świadczenia, których cel odpadł po zakończeniu związku.

Czy partnerka może żądać zwrotu wpłat po rozstaniu?

Tak, ale nie automatycznie i nie zawsze w pełnej wysokości. Podstawa roszczenia zależy od tego, jakie były ustalenia stron i na co faktycznie przeznaczano pieniądze. W orzecznictwie przy rozliczeniach byłych partnerów najczęściej rozważa się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu i świadczeniu nienależnym, czyli art. 405 oraz art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, a w niektórych układach także przepisy o współwłasności lub o rozliczeniu nakładów.

Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdy to niemożliwe – do zwrotu jej wartości. Z kolei art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że świadczenie jest nienależne także wtedy, gdy zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty.

Dlatego partnerka może próbować wykazywać, że finansowała cudzy dom w przeświadczeniu, iż buduje wspólne życie i wspólne bezpieczeństwo mieszkaniowe, a po rozstaniu cel ten definitywnie odpadł. Taka argumentacja pojawia się w sprawach dotyczących konkubinatu, ale jej skuteczność zawsze zależy od dowodów.

W podobnych stanach faktycznych warto też porównać problem, jak wygląda kredyt hipoteczny partnerów oraz jakie zasady przyjmuje się przy finansowaniu cudzego lokalu w trakcie związku.

Co zwykle podlega zwrotowi, a co nie?

Największe znaczenie ma rozróżnienie między kosztami zwykłego wspólnego życia a nakładami na majątek jednego z partnerów.

Nie da się więc z góry powiedzieć, że każda wpłata partnerki na dom właściciela podlega zwrotowi. Jeżeli kwota odpowiadała temu, ile kosztowałoby normalne mieszkanie, media i wspólne utrzymanie, właściciel może argumentować, że nie doszło do wzbogacenia bez podstawy prawnej, lecz do zwykłego ponoszenia kosztów wspólnego zamieszkiwania.

Jeżeli jednak wpłaty były wysokie, regularnie przeznaczane na kapitał kredytu albo na trwałe ulepszenia domu, ryzyko roszczenia o zwrot wyraźnie rośnie.

Jak sąd oceni comiesięczne wpłaty na ratę kredytu?

Sąd będzie badał przede wszystkim dowody: przelewy, ich tytuły, wiadomości stron, e-maile, ustalenia ustne, zakres wspólnego korzystania z domu, wysokość innych kosztów ponoszonych przez każdą ze stron oraz to, czy partnerka uczestniczyła także w zwykłych wydatkach domowych.

Jeżeli partnerka przelewała pieniądze z tytułem typu „rata kredytu”, „kredyt za dom” lub „spłata hipoteki”, łatwiej będzie jej twierdzić, że finansowała cudze zobowiązanie i majątek właściciela. Jeżeli natomiast strony umawiały się, że kwota stanowi udział w kosztach zamieszkania, a poziom tej kwoty był zbliżony do rynkowych kosztów korzystania z domu, właściciel ma lepszą pozycję procesową.

Trzeba też pamiętać, że kredyt jest zobowiązaniem wobec banku tylko tej osoby, która podpisała umowę kredytową. Samo dopłacanie przez partnerkę do rat nie czyni jej stroną umowy kredytu i nie daje jej praw rzeczowych do nieruchomości. Wynika to z zasady względności zobowiązań z art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego oraz z formy wymaganej do przeniesienia własności nieruchomości przez art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jak ograniczyć ryzyko sporu już teraz?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie. Nie musi to być od razu skomplikowana umowa notarialna, jeżeli partnerzy nie przenoszą własności nieruchomości. W zwykłej formie pisemnej można ustalić, że określona miesięczna kwota stanowi:

• opłatę za korzystanie z części domu,
• udział w kosztach mediów i utrzymania,
• udział w kosztach wspólnego gospodarstwa domowego,
• albo – przeciwnie – nakład podlegający późniejszemu rozliczeniu.

Dla bezpieczeństwa warto wpisać wprost, że wpłaty partnerki nie stanowią nabywania udziału we własności nieruchomości i nie są spłatą kredytu w sensie nabywania praw do domu, lecz służą pokrywaniu kosztów wspólnego zamieszkiwania. Taki zapis nie wyłączy całkowicie możliwości sporu, ale znacząco poprawi sytuację dowodową.

Można też rozdzielić płatności: jedna kwota na media i utrzymanie domu, druga na wspólne wydatki życiowe. Im bardziej przejrzyste rozliczenia, tym mniejsze ryzyko, że po rozstaniu wszystko zostanie potraktowane jako finansowanie cudzego majątku.

Jeżeli po rozstaniu tylko jedna osoba dalej spłaca zobowiązanie za wspólnie używaną nieruchomość, pomocny może być materiał o tym, jak rozlicza się konkubenci raty za dom.

Czy partnerka może zostać z niczym, jeśli właściciel umrze?

Co do zasady tak, jeżeli nie ma testamentu, zapisu windykacyjnego ani udziału we własności. Partner żyjący w konkubinacie nie dziedziczy z ustawy po zmarłym partnerze. Krąg spadkobierców ustawowych określają art. 931–940 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny i nie obejmują one konkubenta.

Jeżeli właściciel domu jest kawalerem i ma dziecko, to przy braku testamentu dziecko należy do spadkobierców ustawowych na podstawie art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. To oznacza, że partnerka nie nabędzie po nim domu tylko dlatego, że tam mieszkała albo dopłacała do wydatków.

Jeśli celem stron jest zabezpieczenie partnerki na wypadek śmierci właściciela, trzeba rozważyć odrębne instrumenty prawne, np. testament, zapis windykacyjny, darowiznę udziału albo ustanowienie odpowiedniego prawa do korzystania z nieruchomości. Każde z tych rozwiązań ma odrębne skutki cywilne i podatkowe.

Czy warto zawrzeć najem albo inną umowę?

Tak, ale treść trzeba dopasować do rzeczywistej sytuacji. Umowa może mieć postać najmu, używania części domu za odpłatnością albo umowy nienazwanej o partycypacji w kosztach. Z punktu widzenia dowodowego najważniejsze jest, by jasno określała:

• kto jest właścicielem domu,
• z jakiej części domu korzysta partnerka,
• jakie kwoty płaci i za co konkretnie,
• czy płatności mają charakter bezzwrotny,
• czy strony przewidują rozliczenie nakładów na remont lub wyposażenie.

W przypadku większych inwestycji, takich jak generalny remont, dobudowa, wymiana instalacji czy finansowanie kapitałowej części kredytu, warto sporządzić osobne porozumienie o nakładach. W przeciwnym razie po rozstaniu niemal pewny jest spór o to, czy były to koszty życia, czy inwestycja w cudzy majątek.

Przedawnienie roszczeń o zwrot

Roszczenia majątkowe co do zasady ulegają przedawnieniu. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego termin przedawnienia wynosi obecnie 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

W praktyce przy rozliczeniach między byłymi partnerami sporne bywa, od kiedy liczyć bieg przedawnienia: od każdej pojedynczej wpłaty, od rozstania, czy od chwili odmowy rozliczenia. To znowu zależy od podstawy prawnej konkretnego roszczenia i okoliczności sprawy. Dlatego przy większych kwotach nie warto zwlekać z analizą dokumentów.

Co praktycznie zrobić w opisanej sytuacji?

Jeżeli chce Pan ograniczyć ryzyko przyszłych roszczeń, rozsądny plan działania jest następujący:

1. spisać obecne zasady płatności w zwykłej formie pisemnej,
2. ustalić, jaka część kwoty dotyczy mediów i kosztów wspólnego życia,
3. unikać opisywania przelewów jako „spłata kredytu”, jeśli w rzeczywistości chodzi o udział w kosztach zamieszkania,
4. przy większych remontach uzgodnić z góry, czy będą rozliczane,
5. osobno uregulować kwestie dziedziczenia, jeśli chce Pan w jakikolwiek sposób zabezpieczyć partnerkę.

Jeżeli natomiast Pana wolą jest, aby dom po śmierci przypadł córce, a partnerka nie nabywała żadnych praw do nieruchomości, trzeba zadbać o spójność dokumentów i rozliczeń. Same ustne założenia często przegrywają z przelewami i późniejszymi twierdzeniami stron.

FAQ

Czy partnerka płacąca raty kredytu staje się współwłaścicielem domu?

Nie. Własność nieruchomości nie przechodzi przez same wpłaty. Do przeniesienia własności potrzebna jest umowa w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy po rozstaniu można żądać zwrotu wszystkich wpłat?

Nie zawsze. Zwrot może dotyczyć tylko tych kwot, które da się zakwalifikować jako nakłady na cudzy majątek albo świadczenia nienależne. Bieżące koszty wspólnego życia zwykle nie są zwracane.

Czy wystarczy ustna umowa między partnerami?

Ustna umowa może mieć znaczenie, ale w sporze dużo trudniej ją udowodnić. Dlatego najlepiej ustalenia spisać i konsekwentnie oznaczać przelewy zgodnie z ich rzeczywistym celem.

Czy partner żyjący bez ślubu dziedziczy po zmarłym właścicielu domu?

Nie z ustawy. Konkubent nie należy do kręgu spadkobierców ustawowych wskazanych w art. 931–940 Kodeksu cywilnego.

Czy można z góry wyłączyć wszelkie roszczenia partnerki?

Nie da się tego zagwarantować w 100%, ale dobrze napisana umowa i przejrzyste rozliczenia bardzo ograniczają ryzyko sporu i poprawiają sytuację dowodową właściciela.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP.

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – ISAP.

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 września 2019 r., I ACa 423/18 – orzeczenie.