Korzystanie z części wspólnej nieruchomości

Kto może korzystać z części wspólnej nieruchomości?

Jeżeli korytarz, piwnica, klatka schodowa, podwórze albo inne pomieszczenie służy kilku właścicielom, trzeba najpierw ustalić, jaki jest stan prawny nieruchomości. Inaczej ocenia się współwłasność domu bez wyodrębnionych lokali, a inaczej nieruchomość, w której istnieje wspólnota mieszkaniowa i wyodrębnione lokale.

W przypadku zwykłej współwłasności podstawowe znaczenie ma art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że współwłaściciel nie może traktować części wspólnej tak, jakby była wyłącznie jego.

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale, częścią wspólną nieruchomości jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Z kolei art. 12 ust. 1 tej ustawy stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Partner właścicielki lokalu, nawet jeżeli nie jest jej mężem ani współwłaścicielem, może korzystać z części wspólnych, jeżeli faktycznie mieszka w lokalu za zgodą właścicielki. Nie wynika to jednak z art. 28¹ ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, bo ten przepis dotyczy małżonka. Uprawnienie partnera ma charakter pochodny od zgody właścicielki lokalu i od sposobu korzystania z mieszkania. Nie daje mu to prawa do zakłócania spokoju innych mieszkańców.

Granice korzystania z części wspólnej

Prawo do wejścia do wspólnego korytarza nie oznacza prawa do dowolnego zachowania. Z art. 206 Kodeksu cywilnego wynika zasada wzajemnego poszanowania współposiadania. Jeżeli zaś chodzi o nieruchomość wspólną we wspólnocie mieszkaniowej, art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na właściciela lokalu obowiązek korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Znaczenie może mieć również art. 144 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywanie się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W praktyce może to dotyczyć powtarzających się hałasów, awantur, uciążliwego zachowania na korytarzu lub w innych częściach wspólnych.

Jeżeli zachowanie domownika właścicielki stale utrudnia korzystanie z części wspólnej, można rozważyć roszczenie o zaniechanie naruszeń. Podstawą takiego żądania może być art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli dochodzi do naruszenia prawa własności w inny sposób niż przez pozbawienie posiadania. Przy współwłasności roszczenie trzeba jednak dopasować do konkretnego stanu faktycznego, zwłaszcza do treści ewentualnych umów między współwłaścicielami, regulaminu wspólnoty albo wcześniejszych ustaleń dotyczących korzystania z części wspólnej.

Czy awantura na wspólnym korytarzu to naruszenie miru domowego?

Art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny penalizuje wdarcie się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo nieopuszczenie takiego miejsca wbrew żądaniu osoby uprawnionej. Przestępstwo to chroni mir domowy, czyli spokojne korzystanie z przestrzeni, do której dana osoba jest uprawniona.

W opisanej sytuacji samo wejście partnera właścicielki do wspólnego korytarza co do zasady nie musi wypełniać znamion art. 193 Kodeksu karnego, jeżeli korytarz jest częścią wspólną, a partner mieszka w lokalu za zgodą właścicielki. Wtedy trudno mówić o osobie całkowicie nieuprawnionej do wejścia do tego miejsca. Potwierdza to kierunek wynikający z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. V KK 415/10, w którym wskazano, że art. 193 Kodeksu karnego dotyczy osoby, której nie przysługuje prawo dostępu do danego obiektu.

Inaczej może być, jeżeli dana osoba wchodzi do pomieszczenia, do którego nie ma żadnego uprawnienia, albo po wyraźnym żądaniu osoby uprawnionej nie opuszcza miejsca, które nie jest objęte jej prawem korzystania. Ocena zależy od tego, czy korytarz rzeczywiście jest częścią wspólną, jakie są ustalenia dotyczące korzystania z niego, czy służy tylko określonym mieszkańcom i kto jest osobą uprawnioną do żądania opuszczenia tego miejsca.

W praktyce w podobnych sprawach częściej niż art. 193 Kodeksu karnego znaczenie ma art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń. Zgodnie z tym przepisem, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Nocne hałasowanie i awantura na wspólnym korytarzu mogą więc uzasadniać wezwanie Policji.

Popychanie, groźby i agresja słowna

Jeżeli partner sąsiadki popycha inną osobę, sprawa nie dotyczy już tylko korzystania z części wspólnej. Popychanie może stanowić naruszenie nietykalności cielesnej z art. 217 § 1 Kodeksu karnego. Zgodnie z art. 217 § 3 Kodeksu karnego ściganie tego czynu odbywa się z oskarżenia prywatnego. Oznacza to, że pokrzywdzony co do zasady sam wnosi prywatny akt oskarżenia do sądu, choć zgodnie z art. 488 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego Policja przyjmuje ustną lub pisemną skargę pokrzywdzonego i w razie potrzeby zabezpiecza dowody, po czym przesyła skargę do właściwego sądu.

Jeżeli wskutek popychania doszło do obrażeń ciała, trzeba rozważyć art. 157 Kodeksu karnego. Przy naruszeniu czynności narządu ciała lub rozstroju zdrowia trwającym nie dłużej niż 7 dni zastosowanie może mieć art. 157 § 2 Kodeksu karnego, a zgodnie z art. 157 § 4 Kodeksu karnego ściganie takiego czynu co do zasady odbywa się z oskarżenia prywatnego, chyba że pokrzywdzonym jest osoba najbliższa zamieszkująca wspólnie ze sprawcą.

Jeżeli w czasie awantury pojawiły się groźby popełnienia przestępstwa, znaczenie może mieć art. 190 § 1 Kodeksu karnego. Przepis ten dotyczy groźby karalnej, jeżeli wzbudza ona w zagrożonym uzasadnioną obawę, że zostanie spełniona. Zgodnie z art. 190 § 2 Kodeksu karnego ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Co zrobić po takim zdarzeniu?

Najważniejsze jest zabezpieczenie dowodów. Jeżeli zdarzenie miało miejsce w nocy, doszło do hałasu, awantury albo agresji, warto wezwać Policję. Notatka urzędowa z interwencji, dane świadków, nagrania z monitoringu, wiadomości do właścicielki lokalu i ewentualna dokumentacja medyczna mogą mieć później istotne znaczenie.

Warto też pisemnie wezwać właścicielkę lokalu do dopilnowania, aby osoby korzystające z jej lokalu i części wspólnych nie zakłócały spokoju pozostałych mieszkańców. Jeżeli działa wspólnota mieszkaniowa, zawiadomienie można skierować także do zarządu lub zarządcy. Przy uporczywych i rażących naruszeniach porządku domowego art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, ale jest to środek wyjątkowy i dotyczy właściciela lokalu, którego zachowanie albo zachowanie osób korzystających z lokalu czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Jeżeli problem polega na stałym blokowaniu korytarza, przechowywaniu rzeczy, grożeniu innym mieszkańcom albo uniemożliwianiu przejścia do piwnicy, można rozważyć działania cywilne. W zależności od okoliczności podstawą może być art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczący ochrony posiadania albo art. 206 Kodeksu cywilnego jako przepis określający granice współkorzystania z rzeczy wspólnej.

Znaczenie statusu partnera właścicielki

To, że osoba awanturująca się jest partnerem właścicielki, a nie jej mężem, nie pozbawia jej automatycznie możliwości korzystania z części wspólnych. Jeżeli mieszka w lokalu za zgodą właścicielki, korzysta z niego jako domownik lub osoba upoważniona przez właścicielkę. Nie jest jednak współwłaścicielem i nie może samodzielnie rozszerzać zakresu korzystania z nieruchomości wspólnej ponad to, co przysługuje właścicielce.

W przypadku małżonka dodatkowe znaczenie może mieć art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten nie obejmuje partnera w związku nieformalnym, ale w praktyce partner może korzystać z mieszkania i części wspólnych na podstawie zgody właściciela lokalu.

FAQ

Źródła

• Art. 206, art. 144, art. 222 § 2 i art. 344 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 193, art. 190 § 1 i § 2, art. 217 § 1 i § 3 oraz art. 157 § 2 i § 4 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.
• Art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń.
• Art. 488 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego.
• Art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1 i art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 28¹ ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. V KK 415/10.