Odziedziczone mieszkanie i brak zgody spadkobierców – co zrobić?

Najpierw trzeba uporządkować stan prawny spadku

Jeżeli po śmierci mamy nie został jeszcze formalnie potwierdzony krąg spadkobierców i udziały w spadku, pierwszym krokiem powinno być uzyskanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza. Podstawą jest art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jeżeli zmarła nie pozostawiła testamentu, dziedziczenie ustawowe dzieci wynika z art. 931 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W opisanym stanie faktycznym, jeżeli spadkobiercami są tylko Pani i brat, co do zasady każde z Państwa dziedziczy po 1/2 udziału w spadku.

Do czasu działu spadku lokal nie należy wyłącznie do jednej osoby. Co do zasady oboje jesteście współuprawnieni do całej rzeczy w zakresie wynikającym z udziałów.

Zobacz również: sprzedaż nieruchomości w trakcie postępowania spadkowego

Czy brat może sprzedać swój udział bez Pani zgody?

Tak. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wynika to wprost z art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że brat może sprzedać, darować albo obciążyć swój udział w mieszkaniu.

Nie może jednak samodzielnie sprzedać całego mieszkania, bo do rozporządzenia całą nieruchomością potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Co ważne: co do zasady nie przysługuje Pani ustawowe prawo pierwokupu udziału brata tylko dlatego, że jest Pani współspadkobierczynią albo współwłaścicielką lokalu. Taki przywilej musiałby wynikać z wyraźnego przepisu albo z umowy, a w typowej sytuacji spadkowej go nie ma.

Jak przejąć mieszkanie, gdy drugi spadkobierca nie chce się zgodzić?

Jeżeli chce Pani zatrzymać mieszkanie dla siebie, a brat nie zgadza się na polubowne rozliczenie, najpraktyczniejszym rozwiązaniem jest wniosek o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. Podstawę materialnoprawną stanowią:

• art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych,
• art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności,
• art. 211 i art. 212 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, które przewidują sposoby zniesienia współwłasności.

W praktyce przy mieszkaniu najczęściej wchodzą w grę trzy rozwiązania:

1. przyznanie mieszkania Pani z obowiązkiem spłaty brata,
2. przyznanie mieszkania bratu z obowiązkiem spłaty Pani,
3. sprzedaż mieszkania i podział uzyskanej kwoty.

Sąd co do zasady bierze pod uwagę możliwość fizycznego podziału rzeczy, ale przy małym mieszkaniu taki podział zwykle nie jest możliwy. Wtedy najczęściej dochodzi do przyznania lokalu jednemu współwłaścicielowi za spłatą albo do sprzedaży.

Jeżeli będzie Pani wnosiła o przyznanie mieszkania sobie, warto od razu wykazać, że ma Pani realną możliwość spłaty. Sąd może oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat na podstawie art. 212 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W praktyce znaczenie mają: zdolność kredytowa, oszczędności, deklaracja jednorazowej spłaty albo wniosek o rozłożenie spłaty na raty.

Jak wygląda postępowanie sądowe o dział spadku i zniesienie współwłasności?

Sprawę prowadzi sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. W postępowaniu nieprocesowym można połączyć dział spadku ze zniesieniem współwłasności. Podstawę proceduralną stanowią w szczególności art. 680–689 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego oraz art. 617–625 tej ustawy w zakresie zniesienia współwłasności.

We wniosku warto wskazać:

• uczestników postępowania,
• skład spadku,
• żądany sposób działu,
• proponowaną wartość mieszkania,
• wniosek o rozliczenie ponoszonych opłat i ewentualnych nakładów.

Jeżeli strony nie uzgodnią wartości nieruchomości, sąd zwykle powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego. To właśnie od ustalonej wartości zależy wysokość spłaty.

Zobacz również: jak przygotować się do sprawy o podział współwłasności

Czy może Pani domagać się zwrotu połowy rachunków?

Co do zasady tak. Zgodnie z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc udziały są równe, każdy powinien ponosić co do zasady po 1/2 kosztów utrzymania mieszkania. Dotyczy to zwłaszcza opłat do wspólnoty lub spółdzielni, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia, opłat za media w części związanej z utrzymaniem lokalu, a także niezbędnych kosztów zabezpieczenia mieszkania.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie jest praktyczne: regulować należności na bieżąco, aby nie dopuścić do zadłużenia lokalu wobec wspólnoty, spółdzielni czy dostawców, a następnie żądać od brata zwrotu odpowiedniej części. W razie odmowy może Pani dochodzić zapłaty w sądzie albo zgłosić te rozliczenia w sprawie o dział spadku i zniesienie współwłasności.

Warto gromadzić:

• potwierdzenia przelewów,
• rachunki i faktury,
• wezwania do zapłaty kierowane do brata,
• zestawienie wpłat i zaległości.

Jeżeli brat faktycznie korzystałby z lokalu wyłącznie dla siebie albo dopuściłby do korzystania z niego osobę trzecią bez Pani zgody, w określonym stanie faktycznym może powstać także roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej ponad udział. Tego jednak nie ocenia się automatycznie – zależy to od konkretnych okoliczności sposobu korzystania z mieszkania.

Czy zameldowanie brata, jego żony i syna daje im prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu i nie rozstrzyga o własności ani o uprawnieniu do zamieszkiwania. Obowiązek meldunkowy ma charakter ewidencyjny. Wynika to z konstrukcji ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności z art. 24 tej ustawy.

To ważne praktycznie: sama informacja, że ktoś jest zameldowany, nie oznacza jeszcze, że może skutecznie żądać dopuszczenia do lokalu. O tym decyduje tytuł prawny albo inne uprawnienie do korzystania z mieszkania, a nie sam meldunek.

Kiedy możliwe jest wymeldowanie osób, które od lat nie mieszkają w lokalu?

Jeżeli brat, jego żona i syn faktycznie i trwale wyprowadzili się z mieszkania i nie dopełnili obowiązku wymeldowania, można złożyć wniosek o wymeldowanie. Podstawą jest art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym organ gminy wydaje z urzędu albo na wniosek właściciela lub podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się.

W takich sprawach kluczowe jest udowodnienie trwałego opuszczenia lokalu. Organ bada przede wszystkim stan faktyczny, a nie sam wpis meldunkowy. Przydatne mogą być:

• zeznania sąsiadów,
• informacja, że osoby od lat mieszkają gdzie indziej,
• korespondencja kierowana na inny adres,
• dane z administracji budynku,
• informacje o zużyciu mediów,
• oświadczenia stron.

Samo długotrwałe nieprzebywanie w lokalu często przemawia za wymeldowaniem, ale organ bada też, czy opuszczenie miało charakter trwały i dobrowolny. Jeżeli ktoś twierdzi, że chce wrócić, ale od wielu lat faktycznie tam nie mieszka i prowadzi centrum życiowe gdzie indziej, okoliczność ta zwykle działa na korzyść wnioskodawcy.

Jeżeli chodzi o dorosłego syna brata, jego ewentualna chęć wprowadzenia się do lokalu nie wynika z samego meldunku. Jeżeli nie ma własnego tytułu prawnego do mieszkania, nie uzyskuje prawa do zamieszkania tylko dlatego, że jest tam zameldowany.

Co zrobić krok po kroku w opisanej sytuacji?

FAQ

Czy mogę zablokować sprzedaż udziału przez brata?

Nie, co do zasady nie może Pani zakazać bratu sprzedaży jego udziału. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi swobodnie rozporządzać swoim udziałem.

Czy mam prawo pierwokupu udziału w odziedziczonym mieszkaniu?

Co do zasady nie. Sam fakt bycia współspadkobiercą albo współwłaścicielem nie tworzy ustawowego prawa pierwokupu udziału w mieszkaniu.

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek ma znaczenie ewidencyjne i nie zastępuje tytułu prawnego do lokalu.

Czy mogę żądać od brata zwrotu połowy rachunków?

Tak, jeżeli ponosi Pani koszty utrzymania wspólnej nieruchomości ponad swój udział. Podstawą jest art. 207 Kodeksu cywilnego.

Czy sąd zawsze przyzna mieszkanie temu, kto chce spłacić drugiego spadkobiercę?

Nie zawsze. Sąd ocenia m.in. wartość lokalu, realność spłaty, stanowiska stron i to, czy taki sposób zniesienia współwłasności jest wykonalny oraz uzasadniony w konkretnym stanie faktycznym.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności – Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427
4. Przykładowo w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że dla wymeldowania znaczenie ma faktyczne, trwałe opuszczenie lokalu, a nie sam wpis meldunkowy.