Jak znieść współwłasność nieruchomości ze spadku?

Po śmierci właściciela mieszkania spadkobiercy bardzo często wiedzą już, jakie mają udziały w spadku, ale nadal nie mogą swobodnie podzielić majątku. Wynika to z tego, że samo stwierdzenie nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia nie przyznaje konkretnych rzeczy konkretnym osobom. Do czasu działu spadku spadkobiercy pozostają we wspólności majątku spadkowego.

Stwierdzenie nabycia spadku nie wystarcza do podziału mieszkania i lokat

Zgodnie z art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny sąd stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę na wniosek osoby mającej w tym interes. Z kolei art. 1025 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest uważana za spadkobiercę wobec osoby trzeciej.

Nie oznacza to jednak, że wdowa, siostra zmarłego albo bratankowie dziedziczą od razu konkretne składniki, np. jeden lokal, jedną lokatę albo określoną kwotę z rachunku. Jeżeli spadek przypada kilku osobom, do wspólności majątku spadkowego oraz działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Wynika to z art. 1035 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że do czasu działu spadku każdy spadkobierca ma udział w całym majątku spadkowym, a nie wyłączną własność określonego składnika. Dlatego przy braku porozumienia co do mieszkania, lokat bankowych albo rozliczenia opłat najbezpieczniejszą drogą jest złożenie wniosku o dział spadku, a jeżeli mieszkanie pozostaje także we współwłasności poza samym spadkiem, również o zniesienie współwłasności.

Dział spadku umowny albo sądowy

Art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje dwie drogi działu spadku: umowę między wszystkimi spadkobiercami albo orzeczenie sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa o dział spadku musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli choć jeden spadkobierca odmawia podpisania umowy, nie składa dyspozycji w banku albo blokuje sprzedaż mieszkania, pozostaje droga sądowa. Wniosek może złożyć każdy spadkobierca. Nie trzeba wykazywać zgody pozostałych osób. Trzeba natomiast wskazać uczestników postępowania, skład majątku spadkowego, wartości składników oraz zaproponowany sposób podziału.

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu na podstawie art. 220 Kodeksu cywilnego. Przepis ten ma znaczenie także przy wspólności majątku spadkowego, ponieważ art. 1035 Kodeksu cywilnego odsyła do przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych. Mimo braku terminu nie warto zwlekać, jeżeli rosną zaległości za lokal albo spadkobiercy nie korzystają z majątku.

Do którego sądu złożyć wniosek?

W sprawach spadkowych właściwy jest co do zasady sąd spadku. Zgodnie z art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego sądem spadku jest sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli nie da się go ustalić w Polsce, sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. Dopiero gdy i tej podstawy nie da się ustalić, właściwy jest Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy.

Jeżeli sprawa dotyczy wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości, zastosowanie ma art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym właściwy jest sąd miejsca położenia rzeczy. W sprawach łączących dział spadku i zniesienie współwłasności właściwość trzeba ocenić według konkretnego stanu faktycznego, zwłaszcza tego, czy współwłasność wynika wyłącznie ze spadku, czy także z innych zdarzeń prawnych.

Co powinien zawierać wniosek o dział spadku?

Art. 680 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga, aby we wniosku o dział spadku powołać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli został sporządzony spis inwentarza, należy go powołać. Gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, trzeba przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy.

We wniosku warto wskazać w szczególności:

• dane wszystkich spadkobierców i ich adresy,
• udziały wynikające z postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia,
• składniki majątku, np. lokal, rachunki bankowe, lokaty, ruchomości,
• szacowaną wartość każdego składnika,
• proponowany sposób podziału, np. przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą, sprzedaż lokalu i podział ceny albo przyznanie lokat określonym spadkobiercom,
• roszczenia o rozliczenie opłat, nakładów, pożytków i spłaconych długów,
• dowody, np. potwierdzenia przelewów, wezwania ze wspólnoty, zaświadczenia z banku, wydruki księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego skład i wartość spadku ulegającego podziałowi ustala sąd. Jeżeli uczestnicy nie zgadzają się co do wartości mieszkania, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Jak sąd może podzielić mieszkanie ze spadku?

W odniesieniu do nieruchomości zastosowanie mają przepisy o zniesieniu współwłasności. Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Art. 211 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadę podziału rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku mieszkania podział fizyczny najczęściej nie jest realny. Wtedy wchodzą w grę rozwiązania z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego: przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny. Art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat, wysokość odsetek, a w razie potrzeby również sposób ich zabezpieczenia.

Czy można sprzedać mieszkanie bez zgody wszystkich spadkobierców?

Sprzedaż całej nieruchomości wymaga udziału wszystkich osób, którym przysługują prawa do tej nieruchomości, albo prawomocnego rozstrzygnięcia sądu. Spadkobierca może rozporządzać swoim udziałem w spadku, ale rozporządzenie udziałem w konkretnym przedmiocie należącym do spadku wymaga zgody pozostałych spadkobierców. Wynika to z art. 1036 Kodeksu cywilnego. Brak zgody może prowadzić do bezskuteczności takiego rozporządzenia wobec spadkobiercy, którego uprawnienia zostałyby naruszone przy dziale spadku.

Oznacza to, że w razie konfliktu samodzielna sprzedaż całego mieszkania nie jest praktycznie możliwa. Można natomiast żądać, aby sąd w dziale spadku przyznał mieszkanie jednemu spadkobiercy ze spłatą albo zarządził sprzedaż i podział ceny. Warto we wniosku wskazać, dlaczego dane rozwiązanie jest najrozsądniejsze, np. lokal stoi pusty, generuje opłaty, a spadkobiercy nie są w stanie zgodnie nim zarządzać.

Rozliczenie opłat, nakładów i zadłużenia mieszkania

Jeżeli jeden ze spadkobierców płacił czynsz, opłaty do wspólnoty, media, podatek od nieruchomości albo inne ciężary związane z lokalem, może żądać rozliczenia tych wydatków. Podstawowe znaczenie ma art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W postępowaniu działowym sąd może rozstrzygnąć także o wzajemnych roszczeniach współspadkobierców z tytułu posiadania przedmiotów spadkowych, pobranych pożytków, innych przychodów, nakładów i spłaconych długów spadkowych. Wynika to z art. 686 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy zniesieniu współwłasności odpowiednie znaczenie ma również art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który obejmuje rozliczenia z tytułu posiadania rzeczy, pożytków i nakładów.

Trzeba pamiętać, że sąd nie rozliczy wydatków automatycznie tylko dlatego, że ktoś je ponosił. Roszczenie trzeba zgłosić i udowodnić. Najlepiej zebrać potwierdzenia przelewów, książeczki opłat, pisma ze wspólnoty, wezwania do zapłaty, decyzje podatkowe i korespondencję z pozostałymi spadkobiercami.

Lokaty bankowe i rachunki po zmarłym

Środki na rachunkach i lokatach bankowych również mogą wchodzić w skład spadku. Jeżeli jest kilku spadkobierców, bank zwykle wymaga wykazania następstwa prawnego, czyli postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. W praktyce przy sporze między spadkobiercami wypłata i ostateczne rozliczenie środków często wymagają działu spadku albo zgodnych dyspozycji wszystkich uprawnionych.

Od środków wchodzących do spadku trzeba odróżnić dyspozycję wkładem na wypadek śmierci. Art. 56 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe pozwala posiadaczowi rachunku oszczędnościowego, rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego albo rachunku terminowej lokaty oszczędnościowej polecić bankowi wypłatę wskazanym osobom określonych kwot po jego śmierci. Kwoty wypłacone na podstawie takiej dyspozycji nie wchodzą do spadku, co wynika z art. 56 ust. 5 Prawa bankowego.

Osobno art. 55 ust. 1 pkt 1 Prawa bankowego przewiduje możliwość wypłaty z rachunku zmarłego kwoty wydatkowanej na koszty pogrzebu, osobie, która przedstawi rachunki potwierdzające poniesienie tych kosztów. To również nie jest typowy dział spadku, lecz szczególna regulacja bankowa.

Opłaty sądowe i koszty postępowania

Opłaty zależą od rodzaju wniosku. Art. 51 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłatę stałą 500 zł od wniosku o dział spadku. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt działu spadku, art. 51 ust. 2 tej ustawy przewiduje opłatę 300 zł.

Przy wniosku o zniesienie współwłasności art. 41 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłatę 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, art. 41 ust. 2 tej ustawy przewiduje opłatę 300 zł. W sprawach łączących dział spadku i zniesienie współwłasności wysokość opłaty zależy od zakresu żądań i kwalifikacji sprawy przez sąd.

Jeżeli uczestnik nie jest w stanie ponieść kosztów sądowych bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i rodziny, może złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. Podstawę stanowi art. 102 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jaką propozycję podziału warto zgłosić?

Jeżeli jedna osoba ma największy udział w spadku, ponosiła opłaty i chce przejąć mieszkanie, może wnosić o przyznanie lokalu jej na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców. Wtedy warto przedstawić wartość mieszkania, wysokość udziałów, proponowane spłaty, termin ich zapłaty oraz rozliczenie poniesionych wydatków.

Jeżeli nikt nie chce przejąć mieszkania albo spłaty są nierealne, można wnosić o sprzedaż lokalu i podział uzyskanej ceny po rozliczeniu uzasadnionych wydatków. Trzeba jednak liczyć się z tym, że sprzedaż w trybie sądowym może być mniej korzystna ekonomicznie niż sprzedaż uzgodniona przez wszystkich spadkobierców na wolnym rynku.

Warto również rozważyć, czy wniosek ma obejmować cały spadek, czy tylko część. Art. 1038 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek, jednak z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku. Umowny dział spadku może objąć cały spadek albo być ograniczony do jego części, co wynika z art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Źródła

• Art. 207, art. 210, art. 211, art. 212, art. 220, art. 1025, art. 1035, art. 1036, art. 1037 i art. 1038 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 606, art. 618, art. 628, art. 680, art. 684 i art. 686 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 41, art. 51 i art. 102 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 55 i art. 56 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.