Błędna data w umowie – czy umowa jest nieważna?

Czy błędna data w umowie powoduje jej nieważność?

Sama błędna data wpisana w umowie nie powoduje automatycznie jej nieważności. Trzeba odróżnić omyłkę pisarską od takiego błędu, który dotyczy istotnej treści czynności prawnej i realnie wpływa na ustalenie praw oraz obowiązków stron.

W przypadku umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podstawowe znaczenie ma art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, a sama umowa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli więc umowa została podpisana na piśmie albo zawarta w prawidłowej formie elektronicznej, sam błąd w dacie nie przekreśla jej ważności.

Nieważność może wynikać z innych przyczyn, np. z braku wymaganej formy, sprzeczności czynności z ustawą, obejścia ustawy albo sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Takie przypadki ocenia się na podstawie art. 58 Kodeksu cywilnego. Błędna data może być ważna dowodowo, ale nie jest samodzielną podstawą nieważności, jeżeli da się ustalić rzeczywistą wolę stron.

Jak interpretować umowę z błędnie wpisaną datą?

Przy wykładni umowy stosuje się art. 65 Kodeksu cywilnego. Oświadczenia woli należy tłumaczyć z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego oraz ustalonych zwyczajów. W umowach ważniejsze jest ustalenie zgodnego zamiaru stron i celu umowy niż mechaniczne oparcie się na pojedynczym, dosłownym zapisie.

Jeżeli w umowie omyłkowo wpisano datę o rok wcześniejszą, ale z korespondencji, daty podpisów, wiadomości e-mail, ogłoszeń, potwierdzeń płatności albo innych dokumentów wynika rzeczywisty moment zawarcia umowy, taki błąd najczęściej traktuje się jako oczywistą omyłkę pisarską. Wtedy strony powinny potwierdzić prawidłową datę, aby uniknąć sporu o początek lub koniec obowiązywania umowy.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której data decyduje o istotnych skutkach: okresie wyłączności, terminie naliczenia prowizji, końcu umowy, terminie odstąpienia, karze umownej albo odpowiedzialności za wcześniejsze rozwiązanie kontraktu. Wtedy błąd może mieć praktyczne znaczenie i warto go usunąć w sposób udokumentowany.

Jak poprawić błędną datę w umowie?

Najbezpieczniej poprawić błędną datę za zgodą obu stron. W praktyce można to zrobić przez krótki aneks, porozumienie prostujące omyłkę albo naniesienie poprawki na obu egzemplarzach umowy, z podpisami lub parafami stron przy zmianie. Sama jednostronna poprawka dokonana tylko na jednym egzemplarzu dokumentu może później wywołać spór dowodowy.

W aneksie warto wskazać, że strony potwierdzają oczywistą omyłkę w dacie i zgodnie ustalają prawidłową datę zawarcia albo obowiązywania umowy. Jeżeli omyłka dotyczy umowy pośrednictwa, zwykle wystarczy forma pisemna albo elektroniczna zgodna z wymogami art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli natomiast chodzi o akt notarialny albo umowę, dla której prawo wymaga formy szczególnej, sposób sprostowania trzeba dobrać do tej formy.

Przy braku zgody drugiej strony należy zabezpieczyć dowody rzeczywistej daty zawarcia umowy: korespondencję, wiadomości SMS, e-maile, potwierdzenia przelewów, historię ogłoszeń, notatki ze spotkań, protokoły albo inne dokumenty pokazujące, kiedy faktycznie rozpoczęła się współpraca.

Błąd w dacie a uchylenie się od skutków prawnych umowy

Kodeks cywilny pozwala uchylić się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, ale nie każda pomyłka daje takie uprawnienie. Błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej i być istotny, czyli uzasadniać przypuszczenie, że gdyby strona znała prawdziwy stan rzeczy, nie złożyłaby oświadczenia tej treści.

Przy zwykłej omyłce pisarskiej w dacie najczęściej nie ma podstaw do uchylenia się od skutków całej umowy. Czym innym byłaby jednak sytuacja, w której druga strona celowo wpisała wcześniejszą datę, aby sztucznie wydłużyć okres związania umową, naliczyć prowizję albo ominąć ustalenia stron. W takim przypadku należy rozważyć nie tylko sprostowanie omyłki, ale także zarzuty dotyczące podstępu, nienależytego wykonania umowy lub braku zaufania do kontrahenta.

Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli składa się drugiej stronie na piśmie. Co do zasady termin wynosi rok od wykrycia błędu. W praktyce przed wysłaniem takiego oświadczenia warto dokładnie sprawdzić, czy zachodzą ustawowe przesłanki, bo bezpodstawne powołanie się na błąd może nie rozwiązać problemu i dodatkowo zaostrzyć spór.

Czy można wypowiedzieć umowę pośrednictwa nieruchomości?

Umowa pośrednictwa jest najczęściej umową starannego działania, a w zakresie nieuregulowanym przepisami szczególnymi stosuje się do niej odpowiednio przepisy o zleceniu. Zgodnie z art. 746 Kodeksu cywilnego dający zlecenie może wypowiedzieć je w każdym czasie. Nie oznacza to jednak zawsze wypowiedzenia bez kosztów.

Jeżeli umowa była odpłatna, pośrednik może żądać zwrotu wydatków poniesionych w celu należytego wykonania zlecenia oraz części wynagrodzenia odpowiadającej dotychczas wykonanym czynnościom. Jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, może powstać także roszczenie o naprawienie szkody. Dlatego przed wysłaniem wypowiedzenia trzeba sprawdzić, co umowa mówi o terminie wypowiedzenia, wyłączności, karach umownych, prowizji po rozwiązaniu umowy i rozliczeniu kosztów.

Ważnym powodem wypowiedzenia może być m.in. utrata zaufania spowodowana nierzetelnym działaniem pośrednika, brak jasnej informacji o czynnościach, konflikt interesów, naruszenie obowiązków informacyjnych albo próba wykorzystania błędnej daty wbrew rzeczywistym ustaleniom stron. Każdy przypadek wymaga jednak oceny dokumentów i przebiegu współpracy.

Osobną podstawę daje art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pośrednik musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC, a aktualna kopia dokumentu ubezpieczenia powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa. Jeżeli pośrednik nie przedłoży jej mimo pisemnego wezwania w terminie 7 dni od otrzymania wezwania, strona umowy może wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy ustalić, czy błąd dotyczy wyłącznie daty sporządzenia lub podpisania umowy, czy wpływa też na okres obowiązywania, termin wypowiedzenia, wyłączność albo prowizję. Następnie warto zebrać dowody rzeczywistej daty zawarcia umowy i pisemnie zwrócić się do drugiej strony o potwierdzenie prawidłowej daty.

Jeżeli pośrednik zgadza się, że doszło do omyłki, wystarczy proste porozumienie prostujące. Jeżeli odmawia albo próbuje wykorzystać pomyłkę przeciwko klientowi, należy rozważyć wypowiedzenie umowy, powołanie się na ważny powód oraz zastrzeżenie, że strona nie uznaje skutków wynikających z błędnej daty.

W piśmie warto unikać ogólnych zarzutów. Lepiej wskazać konkretnie: jaka data jest błędna, jaka data jest prawidłowa, z czego to wynika, czego żąda strona i w jakim terminie oczekuje odpowiedzi. Przy wypowiedzeniu trzeba też zachować formę przewidzianą w umowie, np. list polecony, e-mail z kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo doręczenie osobiste za potwierdzeniem odbioru.

FAQ

Czy błędna data w umowie automatycznie ją unieważnia?

Nie. Sama pomyłka w dacie zwykle nie powoduje nieważności umowy. Nieważność może wynikać np. z braku wymaganej formy, sprzeczności z ustawą albo innych poważnych wad czynności prawnej.

Czy umowę pośrednictwa trzeba zawrzeć na piśmie?

Tak, ale aktualnie ustawa dopuszcza nie tylko formę pisemną, lecz także formę elektroniczną. Art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności.

Czy można samodzielnie poprawić datę na umowie?

Nie jest to bezpieczne. Najlepiej, aby poprawka została zaakceptowana przez obie strony, np. przez aneks, parafowanie zmiany na obu egzemplarzach albo podpisanie krótkiego porozumienia prostującego omyłkę.

Czy błędna data pozwala odstąpić od umowy?

Nie zawsze. Jeżeli to tylko oczywista omyłka, zwykle wystarczy jej sprostowanie. Odstąpienie, uchylenie się od skutków oświadczenia woli albo wypowiedzenie umowy zależy od treści umowy, charakteru błędu i zachowania drugiej strony.

Czy można wypowiedzieć umowę pośrednictwa zawartą na czas określony?

Można to rozważyć, ale trzeba sprawdzić treść umowy. Znaczenie mają klauzule o wypowiedzeniu, wyłączności, prowizji, kosztach i karach umownych. Przy umowie, do której stosuje się przepisy o zleceniu, istotny jest również art. 746 Kodeksu cywilnego.

Czy utrata zaufania do pośrednika jest ważnym powodem wypowiedzenia?

Może nim być, zwłaszcza gdy wynika z konkretnych działań pośrednika, np. wprowadzenia niejasnych zapisów, braku informacji, odmowy sprostowania oczywistej omyłki albo próby wykorzystania błędnej daty. W piśmie warto opisać konkretne okoliczności, a nie tylko ogólnie powołać się na utratę zaufania.

Co zrobić, jeśli pośrednik nie ma polisy OC?

Pośrednik ma obowiązek posiadać ubezpieczenie OC, a kopia aktualnego dokumentu powinna być załączona do umowy. Jeżeli nie została przekazana, można pisemnie wezwać pośrednika do jej przedłożenia w terminie 7 dni. Brak reakcji pozwala wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Podsumowanie

Błędna data w umowie najczęściej jest omyłką pisarską, a nie przyczyną automatycznej nieważności. Trzeba jednak sprawdzić, czy data wpływa na czas trwania umowy, prowizję, wyłączność, możliwość wypowiedzenia lub inne obowiązki stron. Jeżeli błąd jest oczywisty, należy go sprostować za zgodą obu stron. Jeżeli druga strona odmawia albo próbuje wykorzystać pomyłkę, warto przygotować pisemne stanowisko, zabezpieczyć dowody i rozważyć wypowiedzenie umowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 179a, art. 179b, art. 180 i art. 181 – ELI/Dziennik Ustaw.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 58, art. 65, art. 84, art. 88, art. 746 i art. 750 – ELI/Dziennik Ustaw.