Zadłużenie komornicze a wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Czy komornik może zająć mieszkanie po wykupie od gminy?

Samo zadłużenie komornicze nie oznacza automatycznie, że gmina odmówi sprzedaży mieszkania komunalnego. Jeżeli najemca spełnia warunki wykupu przewidziane w uchwale gminy i gmina wyrazi zgodę na sprzedaż, zawarcie aktu notarialnego jest co do zasady możliwe. Problem zaczyna się jednak po nabyciu własności lokalu.

Po wykupie mieszkanie staje się majątkiem właściciela. Jeżeli przeciwko właścicielowi toczy się egzekucja, wierzyciel może złożyć wniosek o egzekucję z nieruchomości. Komornik działa na podstawie tytułu wykonawczego i wniosku wierzyciela, a zgodnie z art. 804 Kodeksu postępowania cywilnego nie bada zasadności ani wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym.

W praktyce oznacza to, że lokal może zostać ujawniony w księdze wieczystej jako własność dłużnika, a następnie zajęty. Zajęcie nieruchomości nie zawsze następuje natychmiast, ale przy istniejących egzekucjach należy zakładać realne ryzyko, że wierzyciel będzie chciał sięgnąć do nowego składnika majątku.

Podobne problemy pojawiają się także przy zakupie innej nieruchomości przez osobę zadłużoną. Zobacz również: jak kupić nieruchomość z komornikiem.

Wykup mieszkania do majątku małżonków a długi

Jeżeli mieszkanie zostanie wykupione w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, trzeba ustalić, czy lokal wejdzie do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego jednego z małżonków. Ma to znaczenie dla zakresu egzekucji, zwłaszcza gdy tytuł wykonawczy dotyczy tylko jednego z małżonków.

W opisanej sytuacji oboje małżonkowie mają zadłużenie komornicze, więc ryzyko jest szczególnie duże. Jeżeli każdy z małżonków jest dłużnikiem, wierzyciele mogą próbować kierować egzekucję do udziałów, majątku wspólnego albo całej nieruchomości, zależnie od treści tytułów wykonawczych, ustroju majątkowego i rodzaju zobowiązań.

Przy planowaniu sprzedaży, wykupu albo dalszego przeniesienia własności warto porównać sytuację z przypadkami, w których pojawia się sprzedaż mieszkania i długi właściciela oraz sprzedaż mieszkania gdy współwłaściciel ma komornika.

Czy można wykupić mieszkanie i przepisać je na córkę?

Przeniesienie własności mieszkania na córkę jest technicznie możliwe, ale nie należy traktować go jako bezpiecznego sposobu ochrony majątku przed wierzycielami. Jeżeli długi już istnieją, a darowizna powoduje, że dłużnik staje się niewypłacalny albo bardziej niewypłacalny niż wcześniej, wierzyciel może skorzystać ze skargi pauliańskiej.

Skarga pauliańska polega na żądaniu uznania czynności prawnej za bezskuteczną wobec konkretnego wierzyciela. Nie powoduje ona automatycznie unieważnienia darowizny dla wszystkich, ale pozwala wierzycielowi prowadzić zaspokojenie z tej konkretnej nieruchomości tak, jakby nadal znajdowała się w majątku dłużnika.

W przypadku darowizny dla córki ryzyko jest większe z dwóch powodów. Po pierwsze, córka jest osobą bliską, więc prawo przewiduje domniemanie wiedzy o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela. Po drugie, przy czynnościach nieodpłatnych wierzyciel ma ułatwioną sytuację dowodową, ponieważ art. 528 Kodeksu cywilnego wzmacnia ochronę wierzyciela przy bezpłatnym uzyskaniu korzyści.

Właśnie dlatego przenoszenie nieruchomości po powstaniu długów należy oceniać bardzo ostrożnie. Szerzej ten problem opisuje zagadnienie: wyzbywanie się majątku przez dłużnika.

Skarga pauliańska i termin dla wierzyciela

Podstawą skargi pauliańskiej jest art. 527 Kodeksu cywilnego. Wierzyciel musi zasadniczo wykazać, że wskutek czynności prawnej dłużnika osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, czynność została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia, a osoba trzecia wiedziała o tym albo mogła się dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności.

Przy osobach bliskich i darowiznach część tych przesłanek jest dla wierzyciela łatwiejsza do wykazania. Jeżeli córka otrzyma mieszkanie w darowiźnie, wierzyciel może argumentować, że rodzice wyzbyli się wartościowego składnika majątku, wiedząc o istniejących egzekucjach.

Roszczenia pauliańskiego nie można jednak dochodzić bezterminowo. Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego uznania czynności za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty tej czynności. Ten termin liczy się od dokonania darowizny albo innej czynności z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Jeżeli zadłużenie wynika z odziedziczonych zobowiązań, znaczenie może mieć także odpowiedzialność za długi spadkowe. Zobacz również: długi i komornik a spadek.

Małoletnia córka jako właściciel mieszkania

Osoba małoletnia może być właścicielem nieruchomości, ale nie działa samodzielnie przy czynnościach prawnych. Co do zasady reprezentują ją rodzice, którzy sprawują zarząd jej majątkiem. Zarząd ten musi być wykonywany z należytą starannością i w interesie dziecka.

Problem pojawia się wtedy, gdy rodzice chcą jednocześnie darować dziecku mieszkanie i ustanowić dla siebie zabezpieczenie dożywotnie, na przykład służebność mieszkania, użytkowanie albo umowę dożywocia. Takie obciążenie nieruchomości dziecka może być uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem małoletniego. Wtedy potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego.

Dodatkowo przy czynności między rodzicami a dzieckiem może powstać konflikt interesów w reprezentacji. Notariusz może więc wymagać nie tylko zgody sądu opiekuńczego na obciążenie nieruchomości, lecz także prawidłowego umocowania osoby reprezentującej dziecko. Nie warto zakładać, że każda kancelaria notarialna przeprowadzi taką czynność bez uprzedniego postanowienia sądu.

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego

Wykup mieszkania komunalnego często następuje z bonifikatą udzielaną na podstawie uchwały rady gminy i art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku lokalu mieszkalnego podstawowe ryzyko zwrotu bonifikaty dotyczy zbycia lokalu albo wykorzystania go na inny cel niż uzasadniający bonifikatę przed upływem 5 lat od dnia nabycia.

Przepisy przewidują jednak wyjątek dla zbycia na rzecz osoby bliskiej. Dziecko jest osobą bliską w rozumieniu ustawy, więc samo przeniesienie lokalu na córkę nie musi automatycznie oznaczać żądania zwrotu bonifikaty od pierwotnych nabywców. Nie kończy to jednak problemu.

Jeżeli osoba bliska, która otrzymała lokal, zbyje go albo wykorzysta na inny cel przed upływem okresu ochronnego, przepisy o zwrocie bonifikaty stosuje się odpowiednio do niej. W praktyce oznacza to, że córka powinna utrzymać lokal i używać go zgodnie z celem mieszkaniowym do upływu 5 lat liczonych od pierwotnego nabycia mieszkania od gminy.

Należy też sprawdzić treść aktu notarialnego, uchwały gminy i oświadczeń podpisywanych przy wykupie. Gminy stosują różne procedury i mogą szczegółowo opisywać warunki bonifikaty, obowiązki informacyjne oraz przypadki, w których będą żądały zwrotu.

Dożywotnie zabezpieczenie rodziców w mieszkaniu córki

Jeżeli rodzice chcą po darowiźnie nadal mieszkać w lokalu, najczęściej rozważa się służebność osobistą mieszkania albo użytkowanie. Umowa dożywocia jest konstrukcją dalej idącą, bo nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy utrzymanie w zakresie określonym w art. 908 Kodeksu cywilnego. Przy małoletnim nabywcy taka konstrukcja może być szczególnie problematyczna.

Obciążenie mieszkania prawem na rzecz rodziców zmniejsza wartość majątku dziecka i może być sprzeczne z jego interesem, jeżeli dziecko nie uzyskuje odpowiedniej korzyści. Dlatego sąd opiekuńczy bada, czy czynność jest zgodna z dobrem dziecka. Sam fakt, że rodzice chcą zabezpieczyć swoje zamieszkiwanie, nie przesądza jeszcze o zgodzie sądu.

Z perspektywy wierzycieli ustanowienie dożywotniego zabezpieczenia także może być oceniane jako element wyzbywania się majątku albo utrudniania egzekucji. W razie sporu sąd będzie patrzył na całokształt okoliczności, w tym datę powstania długów, wysokość zadłużenia, wartość lokalu i rzeczywisty cel czynności.

Co zrobić przed podjęciem decyzji?

Przed wykupem mieszkania i darowizną na córkę warto zebrać dokumenty: pisma od komorników, tytuły wykonawcze, aktualne zadłużenie, projekt umowy sprzedaży z gminą, uchwałę dotyczącą bonifikat, projekt aktu notarialnego oraz informację, czy lokal ma wejść do majątku wspólnego małżonków.

Następnie trzeba porównać trzy ryzyka: ryzyko egzekucji z nieruchomości po wykupie, ryzyko skargi pauliańskiej po darowiźnie oraz ryzyko zwrotu bonifikaty. Dopiero po takiej analizie można ocenić, czy bezpieczniejsze będzie wykupienie lokalu i negocjowanie spłaty z wierzycielami, odłożenie darowizny, zawarcie ugód, czy wystąpienie do sądu opiekuńczego o zgodę na konkretną czynność.

FAQ

Źródła prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 68: Internetowy System Aktów Prawnych.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 527, art. 528, art. 534 i art. 908: Internetowy System Aktów Prawnych.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 804, art. 805 i przepisy o egzekucji z nieruchomości: Internetowy System Aktów Prawnych.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 98 i art. 101: Internetowy System Aktów Prawnych.