Sprzedaż odziedziczonego mieszkania a długi wobec urzędu skarbowego

Jakie zaświadczenie z urzędu skarbowego jest potrzebne przy sprzedaży mieszkania po spadku?

Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku notariusz co do zasady żąda zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego. Obowiązek przedstawienia takiego dokumentu wynika z art. 19 ust. 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem aktu notarialnego ma być zbycie praw do spadku albo zbycie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych tytułem dziedziczenia, notariusz może dokonać czynności po przedstawieniu zaświadczenia potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku, należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

W praktyce chodzi więc nie o zaświadczenie o braku Pana dawnych długów podatkowych, ale o zaświadczenie dotyczące samego nabycia spadku. To ważne rozróżnienie.

Jeżeli dziedziczy Pan po matce i należy do tzw. grupy zerowej, zwolnienie może wynikać z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Warunkiem zwolnienia jest zgłoszenie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli termin z art. 4a ust. 1 ustawy został zachowany, urząd powinien oceniać spełnienie przesłanek zwolnienia właśnie w tej sprawie spadkowej. Sam fakt, że spadkobierca ma inne zaległości podatkowe, nie znosi automatycznie prawa do otrzymania zaświadczenia, jeżeli warunki zwolnienia po spadku zostały spełnione.

Czy długi wobec urzędu skarbowego zablokują wydanie zaświadczenia?

Co do zasady nie powinny blokować samego zaświadczenia z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeśli urząd ma potwierdzić okoliczności związane z nabyciem spadku. Zaświadczenie dotyczy bowiem tego, czy nabycie podlega zwolnieniu, czy podatek został zapłacony albo czy zobowiązanie wygasło.

Inna kwestia to to, że urząd skarbowy, znając już składniki Pana majątku, może podjąć działania zmierzające do zabezpieczenia lub egzekucji zaległości podatkowych. Uprawnienia organu podatkowego do zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych wynikają przede wszystkim z art. 33 § 1 i nast. ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Z kolei przymusowe dochodzenie zaległości odbywa się według ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Dlatego odpowiedź praktyczna brzmi: zaświadczenie dotyczące spadku to jedno, a egzekucja Pana długów to drugie. Te sprawy mogą toczyć się równolegle.

Kiedy urząd skarbowy może wpisać hipotekę przymusową?

Hipoteka przymusowa nie jest skutkiem automatycznym samego zgłoszenia spadku. Podstawę materialną daje art. 34 § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych oraz zaległości podatkowych. Hipoteka może obciążać także udział we współwłasności nieruchomości.

Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej następuje jednak na podstawie odpowiedniego dokumentu i wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Zasady wpisu hipoteki przymusowej reguluje również art. 109 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. W praktyce urząd musi dysponować podstawą wpisu przewidzianą prawem, a sam wpis następuje dopiero po złożeniu wniosku do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Jeżeli nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą i urząd zdąży uzyskać oraz złożyć podstawę wpisu przed sprzedażą, wpis hipoteki może pojawić się jeszcze przed aktem notarialnym albo między zawarciem umowy a rozpoznaniem wniosków wieczystoksięgowych. Zależy to od kolejności i czasu złożenia wniosków.

Jeżeli księga wieczysta jest wolna od obciążeń, nie oznacza to jeszcze, że ryzyko nie istnieje. Trzeba sprawdzić dział III i IV księgi oraz to, czy nie toczy się już postępowanie egzekucyjne lub zabezpieczające.

Czy urząd może prowadzić egzekucję z udziału w odziedziczonym mieszkaniu?

Tak. Jeżeli Pana udział w nieruchomości wszedł do majątku, co do zasady może on być objęty egzekucją administracyjną. Podstawy prowadzenia egzekucji z nieruchomości i udziału w nieruchomości wynikają z przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w szczególności z działu dotyczącego egzekucji z nieruchomości.

Ważne jest również to, że dopóki spadek nie został działem spadku podzielony, jest Pan współwłaścicielem udziału w konkretnym prawie, a nie „wydzielonej części mieszkania”. Organ może więc sięgać do udziału należącego do dłużnika, a nie do udziału siostry, o ile ona sama nie odpowiada za ten dług.

Jeżeli planowana jest sprzedaż całego mieszkania przez wszystkich współspadkobierców, praktycznie trzeba ustalić, czy egzekucja albo zabezpieczenie nie dotyczy tylko udziału jednego z nich. To może utrudnić transakcję albo wpłynąć na sposób rozdysponowania ceny.

Sprzedaż mieszkania a skarga pauliańska

W poprzedniej wersji artykułu trafnie wskazano ryzyko skargi pauliańskiej, ale wymaga ono doprecyzowania. Podstawę stanowi art. 527 § 1-4 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem wierzyciel może żądać uznania czynności prawnej dłużnika za bezskuteczną względem siebie, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia wiedziała o tym lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Nie każda sprzedaż mieszkania przez osobę zadłużoną będzie od razu czynnością pauliańską. Fiskus musiałby wykazać przesłanki z art. 527 Kodeksu cywilnego, w tym przede wszystkim to, że wskutek sprzedaży dłużnik stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu, o czym mówi art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie ma także to, co stało się z pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży. Jeżeli środki zostały przeznaczone na spłatę zobowiązań lub pozostają dostępne dla egzekucji, ocena może być inna niż wtedy, gdy majątek został wyprowadzony do osoby bliskiej albo ukryty.

Termin na wytoczenie skargi pauliańskiej wynika z art. 534 Kodeksu cywilnego i wynosi 5 lat od daty czynności prawnej. Tu akurat wcześniejsza treść była zgodna co do długości terminu, ale trzeba podkreślić, że nie chodzi o „kwestionowanie sprzedaży przez 5 lat” w każdej sytuacji, tylko o termin na wystąpienie z roszczeniem pauliańskim przy spełnieniu ustawowych przesłanek.

Czy sprzedaż może rodzić odpowiedzialność karną?

Może, ale nie automatycznie. W grę może wchodzić art. 300 § 1 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność za udaremnianie lub uszczuplanie zaspokojenia wierzyciela przez usuwanie, ukrywanie, zbywanie, darowanie albo pozorne obciążanie składników majątku w razie grożącej niewypłacalności lub upadłości.

Do odpowiedzialności karnej nie wystarczy sam fakt sprzedaży nieruchomości przez osobę mającą długi. Konieczne jest spełnienie ustawowych znamion czynu zabronionego, w tym określony stan zagrożenia niewypłacalnością i działanie prowadzące do udaremnienia albo uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela. To zawsze wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli więc sprzedaż odbywa się po cenie rynkowej, wobec niezależnego kupującego, a środki z ceny są ujawnione i możliwe do zajęcia, ryzyko prawne ocenia się inaczej niż przy sprzedaży pozornej, zaniżonej cenie albo przekazaniu pieniędzy osobie bliskiej.

Co powinien Pan zrobić przed sprzedażą?

Praktycznie warto przejść przez poniższą listę:

Znaczenie dla współspadkobiercy

Siostra jako drugi współspadkobierca nie odpowiada automatycznie za Pana osobiste zaległości podatkowe tylko dlatego, że wspólnie odziedziczyliście mieszkanie. Organ może dochodzić należności od podatnika będącego dłużnikiem, czyli od Pana, i sięgać do należącego do Pana udziału w prawie.

Jeżeli jednak sprzedaż ma objąć całą nieruchomość, problemy jednego współwłaściciela mogą utrudnić transakcję wszystkim współwłaścicielom. W praktyce kupujący i notariusz będą oczekiwali jasności co do obciążeń oraz możliwości przeniesienia własności bez ryzyka sporów.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy mogą działać w praktyce w różnych wariantach.

FAQ

Czy urząd skarbowy może odmówić wydania zaświadczenia tylko dlatego, że mam stare długi?

Co do zasady nie z tego powodu, jeżeli spełnił Pan warunki dotyczące samego nabycia spadku. Zaświadczenie z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy rozliczenia spadku, a nie ogólnego braku zadłużenia podatnika.

Czy urząd może zabezpieczyć się na moim udziale w mieszkaniu?

Tak. Podstawą jest art. 34 § 1 Ordynacji podatkowej. Hipoteka może obciążać także udział we współwłasności nieruchomości.

Czy moja siostra odpowiada za moje osobiste zaległości podatkowe?

Nie tylko dlatego, że jest współspadkobierczynią. Organ może dochodzić zaległości od Pana i kierować egzekucję do Pana udziału, a nie do jej majątku osobistego, o ile nie istnieje odrębna podstawa odpowiedzialności.

Czy sprzedaż mieszkania po cenie rynkowej zawsze jest bezpieczna?

Nie zawsze. Trzeba jeszcze ocenić, czy nie dochodzi do pokrzywdzenia wierzyciela, czy istnieją zajęcia lub zabezpieczenia oraz co dzieje się z pieniędzmi ze sprzedaży. O wyniku decyduje konkretny stan faktyczny.

Jak długo wierzyciel może wystąpić ze skargą pauliańską?

Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego roszczenie wygasa z upływem 5 lat od daty czynności prawnej.

Źródła

• art. 4a ust. 1 pkt 1, art. 19 ust. 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 33 § 1 i nast., art. 34 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
• art. 109 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 527 § 1-4 oraz art. 534 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 300 § 1 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny
• ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji