Obowiązki przy służebności drogi i naprawa zniszczonego dojazdu

Jakie obowiązki ma osoba korzystająca ze służebności drogi?

Służebność gruntowa polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości może korzystać w oznaczonym zakresie z innej nieruchomości. Wynika to z art. 285 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli chodzi o przejazd i przechód, bardzo często jest to służebność drogi koniecznej albo inna służebność gruntowa o podobnej treści.

Samo istnienie służebności nie oznacza jednak prawa do dowolnego obciążania cudzej działki. Zgodnie z art. 287 Kodeksu cywilnego zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się – w braku innych danych – według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Z kolei art. 288 Kodeksu cywilnego stanowi, że służebność powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

To oznacza w praktyce, że osoba uprawniona:

• musi korzystać z drogi zgodnie z treścią ustanowionej służebności,
• nie powinna zwiększać ponad potrzebę uciążliwości dla właściciela drogi,
• nie może doprowadzać do ponadnormatywnego niszczenia nawierzchni, jeżeli da się tego uniknąć przez sposób organizacji przejazdów, dobór pojazdów lub termin prac.

Jeżeli w akcie notarialnym, postanowieniu sądu albo wpisie w księdze wieczystej określono dokładniej rodzaj przejazdu, szerokość pasa, dopuszczalny sposób korzystania albo obowiązek współfinansowania utrzymania – te zapisy mają pierwszeństwo.

Kto ma utrzymywać drogę objętą służebnością?

Najważniejszy przepis to art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. W przypadku służebności przejazdu takim urządzeniem najczęściej jest właśnie droga, utwardzenie, przepust, odwodnienie albo brama, jeżeli są potrzebne do wykonywania prawa.

W praktyce trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje:

Jeżeli więc sama właścicielka również używa tej drogi, nie zawsze da się skutecznie żądać, aby sąsiadka finansowała całość bieżącego utrzymania. Można natomiast żądać udziału w kosztach oraz pokrycia szkód powstałych wskutek ponadprzeciętnego, intensywnego lub niewłaściwego korzystania.

Zobacz również: działka bez dostępu do drogi publicznej – jak ustanowić drogę konieczną

Czy można zakazać wjazdu ciężarówek?

Co do zasady nie można samodzielnie i arbitralnie zablokować wykonywania służebności, jeżeli prawo przejazdu rzeczywiście istnieje. Nie wolno więc bez wyraźnej podstawy prawnej zamknąć drogi, ustawić szlabanu uniemożliwiającego przejazd albo fizycznie pozbawić sąsiada dostępu do nieruchomości. Takie działanie mogłoby zostać uznane za naruszenie prawa służebności.

Można jednak domagać się, aby służebność była wykonywana w granicach jej celu i w sposób najmniej uciążliwy. Jeżeli kilkanaście ciężarówek z ziemią ma przejechać po nawierzchni, która przy mokrym gruncie realnie ulegnie zniszczeniu, argument o konieczności organizacji przejazdów w warunkach ograniczających szkody jest uzasadniony.

Ocena, czy można ograniczyć przejazd ciężkim sprzętem, zależy przede wszystkim od:

• treści dokumentu ustanawiającego służebność,
• dotychczasowego sposobu wykonywania prawa,
• przeznaczenia nieruchomości władnącej,
• tego, czy przewóz ziemi jest zwykłym korzystaniem z działki, czy wyjątkowo intensywną operacją budowlaną,
• tego, czy istnieje inny, mniej szkodliwy sposób wykonania prac.

Jeżeli służebność była historycznie wykonywana zwykłymi pojazdami osobowymi, a obecnie ma posłużyć serii przejazdów ciężkimi samochodami powodującymi zniszczenie podbudowy, można argumentować, że taki sposób korzystania przekracza dopuszczalne granice wykonywania służebności z art. 287 i art. 288 Kodeksu cywilnego.

Czy można żądać naprawy zniszczonej drogi?

Tak, jeżeli dojdzie do uszkodzenia nawierzchni, można dochodzić naprawienia szkody. Podstawą prawną będzie najczęściej art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Gdy szkoda wynika z działania kierowców, wykonawcy robót albo właściciela nieruchomości władnącej organizującego przewozy, odpowiedzialność trzeba oceniać według konkretnego stanu faktycznego.

W zależności od okoliczności można żądać:

• przywrócenia drogi do stanu poprzedniego, jeżeli jest to możliwe i celowe,
• zapłaty kosztów naprawy,
• zwrotu części kosztów utrzymania drogi wynikających z wykonywania służebności,
• ustalenia zasad przyszłego korzystania, aby uniknąć kolejnych szkód.

Jeżeli szkoda już powstała, znaczenie ma art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W typowym sporze o drogę chodzi przede wszystkim o realny koszt przywrócenia przejezdności i odtworzenia nawierzchni.

Jak zabezpieczyć się przed sporem?

Najrozsądniej działać etapowo. Najpierw warto ustalić treść służebności w dokumentach: akcie ustanowienia, orzeczeniu sądu, dawnych umowach i w księdze wieczystej. Jeżeli służebność nie jest ujawniona w księdze wieczystej, jej wpis nie tworzy prawa, ale ułatwia wykazanie jego treści i zwiększa bezpieczeństwo obrotu.

Następnie warto skierować do sąsiadki pismo:

• potwierdzające, że nie kwestionuje Pani samego prawa przejazdu,
• wskazujące na art. 287, art. 288 i art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego,
• wzywające do ustalenia terminu przejazdów, rodzaju pojazdów i sposobu zabezpieczenia drogi,
• zapowiadające obowiązek naprawienia szkód i udziału w kosztach utrzymania.

Przed rozpoczęciem przejazdów warto też przygotować dowody: aktualne zdjęcia drogi, nagranie stanu nawierzchni, opis podbudowy, a jeśli szkoda może być większa – także wstępną wycenę kosztów odtworzenia. Po przejazdach należy ponownie udokumentować stan drogi.

Zobacz również: zabezpieczenie drogi koniecznej przed budową sąsiada

Co zrobić, gdy sąsiad nie chce się porozumieć?

Jeżeli rozmowy nie pomagają, praktycznym rozwiązaniem może być zawezwanie do próby ugodowej. Podstawę stanowią art. 184–186 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. W takim postępowaniu można próbować ustalić:

• zasady korzystania z drogi,
• udział w kosztach utrzymania,
• odpowiedzialność za przyszłe uszkodzenia,
• jednorazowe rozliczenie wcześniejszych nakładów, o ile stan faktyczny to uzasadnia.

Jeżeli ugoda nie zostanie zawarta, pozostaje droga sądowa. W zależności od żądania może to być powództwo o zapłatę odszkodowania, o zaniechanie naruszeń, a w niektórych sprawach także o ukształtowanie sposobu wykonywania służebności. Dobór właściwego roszczenia zależy od tego, czy problemem jest już powstała szkoda, groźba szkody czy spór co do zakresu służebności.

Czy znaczenie ma to, że służebność została ustanowiona dawno temu?

Tak, ale nie w tym sensie, że przestają mieć zastosowanie obecne przepisy Kodeksu cywilnego. Jeżeli prawo przejazdu powstało przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego, należy brać pod uwagę przepisy przejściowe, w szczególności art. XXXVII i art. XXXVIII ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające kodeks cywilny. Dawne prawa rzeczowe zachowano, natomiast ich treść, zmiana i wykonywanie podlegają obecnie przepisom Kodeksu cywilnego, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

W praktyce oznacza to, że nawet przy bardzo starej służebności nadal stosuje się dziś m.in. art. 287, art. 288 i art. 289 Kodeksu cywilnego.

Nasyp ziemi a zmiana stosunków wodnych

Jeżeli wyrównywanie działki przez nawiezienie dużej ilości ziemi może spowodować zmianę odpływu wód na grunty sąsiednie albo zalewanie drogi, sprawa nie ogranicza się wyłącznie do służebności. W takim przypadku trzeba uwzględnić art. 234 ust. 1 oraz art. 235 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne.

Zgodnie z art. 234 ust. 1 Prawa wodnego właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu wód opadowych lub roztopowych, jeżeli szkodziłoby to gruntom sąsiednim. Z kolei art. 235 ust. 1 Prawa wodnego przewiduje możliwość wydania decyzji nakazującej przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

Jeżeli więc problem dotyczy nie tylko przejazdów, ale też samego podnoszenia terenu i możliwego zalewania drogi, warto zawiadomić właściwy organ gminy. W niektórych przypadkach znaczenie może mieć również prawo budowlane, jeżeli roboty ziemne są elementem inwestycji wymagającej zgłoszenia lub pozwolenia.

FAQ

Czy uprawniony ze służebności może jeździć po drodze zawsze i wszystkim?

Nie. Musi wykonywać służebność w granicach jej treści oraz tak, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 287 i art. 288 Kodeksu cywilnego.

Kto płaci za utrzymanie drogi służebnej?

Jeżeli konieczna jest naprawa drogi służebnej, najpierw trzeba ustalić, kto zgodnie z aktem, orzeczeniem i art. 289 Kodeksu cywilnego odpowiada za utrzymanie urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża właściciela nieruchomości władnącej na podstawie art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak z drogi korzystają obie strony, podział kosztów może wymagać odrębnych ustaleń albo rozstrzygnięcia sądu.

Czy mogę samodzielnie zamknąć drogę sąsiadowi?

Zasadniczo nie, jeżeli służebność istnieje. Samowolne blokowanie przejazdu może naruszać prawo służebności. Bezpieczniej jest wezwać do przestrzegania zasad korzystania, dokumentować naruszenia i dochodzić roszczeń w drodze ugody lub przed sądem.

Czy można żądać zwrotu kosztów za naprawę zniszczonej kostki?

Tak, jeżeli uszkodzenie pozostaje w związku z przejazdami i da się wykazać winę sprawcy albo naruszenie zasad wykonywania służebności. Podstawą roszczenia jest najczęściej art. 415 Kodeksu cywilnego.

Czy znaczenie ma brak wpisu służebności w księdze wieczystej?

Tak, ale nie zawsze przesądza to o nieistnieniu prawa. O tym, czy służebność istnieje, decyduje przede wszystkim podstawa jej ustanowienia. Wpis do księgi wieczystej ma bardzo duże znaczenie dowodowe i porządkujące.

Źródła

• art. 140, art. 285 § 1, art. 287, art. 288, art. 289 § 1, art. 361 § 2, art. 415, art. 917, art. 918 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 184–186 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. XXXVII i art. XXXVIII ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające kodeks cywilny
• art. 234 ust. 1 i art. 235 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne