Standard lokalu socjalnego dla matki z dzieckiem – jak odmówić nieodpowiedniego lokalu

Kiedy lokal socjalny można uznać za nieodpowiedni?

Obecnie pojęcie lokalu socjalnego zostało zastąpione w ustawie pojęciem najmu socjalnego lokalu. Wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 22 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W praktyce nadal wiele osób używa określenia „lokal socjalny”, ale prawnie chodzi właśnie o lokal oddawany w najem socjalny.

Zgodnie z art. 22 tej ustawy do ochrony praw lokatorów stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4a, a sama umowa najmu socjalnego zawierana jest na czas oznaczony. Najważniejsze z punktu widzenia osoby eksmitowanej jest jednak to, że lokal oferowany przez gminę musi być zdatny do zamieszkania.

Podstawowy standard wynika z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, który definiuje lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Choć przepis ten historycznie odnosił się do lokalu socjalnego, nadal pozostaje ważnym punktem odniesienia przy ocenie minimalnego standardu lokalu oferowanego osobie uprawnionej do najmu socjalnego.

Jeżeli więc gmina proponuje pomieszczenie, w którym dopiero ma zostać wykonana łazienka albo w którym przyszły najemca ma we własnym zakresie urządzić kuchnię i doprowadzić lokal do podstawowej używalności, to taka oferta może być wadliwa. Lokal powinien nadawać się do realnego zamieszkania od momentu wydania.

Jakie warunki powinien spełniać lokal oferowany przez gminę?

Przy ocenie lokalu trzeba brać pod uwagę jednocześnie przepisy ustawy oraz przepisy techniczno-budowlane. Samo spełnienie minimalnego metrażu nie wystarcza, jeśli lokal nie ma podstawowych warunków sanitarnych, jest zawilgocony, niesprawny instalacyjnie albo wymaga zasadniczych robót, aby można było w nim bezpiecznie mieszkać. Szersze wymagania dotyczące powierzchni, wyposażenia i stanu technicznego opisujemy w materiale o tym, jakie warunki powinien spełniać lokal socjalny.

Jeżeli zaoferowane pomieszczenie ma 21 m² dla dwóch osób, to sam metraż może spełniać ustawowe minimum. Nie oznacza to jednak automatycznie, że oferta jest prawidłowa. Kluczowe pozostaje to, czy lokal już teraz jest gotowy do zamieszkania oraz czy zapewnia minimalne warunki sanitarne i techniczne.

W kontekście metrażu i standardu pomocne może być także omówienie zagadnienia prawo do lokalu socjalnego, zwłaszcza gdy gmina próbuje sprowadzić ocenę lokalu wyłącznie do liczby metrów kwadratowych.

Czy gmina może oczekiwać, że sama urządzisz lokal?

Co do zasady nie. Z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że wynajmujący jest obowiązany wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie.

Z kolei art. 6b ust. 2 tej ustawy wymienia drobne nakłady obciążające najemcę. Są to typowe, bieżące prace eksploatacyjne. Nie obejmuje to urządzenia od podstaw łazienki, wykonania kuchni, zasadniczej przebudowy układu lokalu ani finansowania prac, bez których lokal nie nadaje się do zamieszkania.

Jeżeli więc gmina proponuje lokal, w którym dopiero „zrobi” WC z łazienką, a resztę adaptacji ma przeprowadzić lokator na własny koszt, można argumentować, że lokal nie został wydany w stanie przydatnym do używania w rozumieniu art. 6a ust. 1 ustawy.

Matka z dzieckiem a standard lokalu

W przypadku osoby wychowującej małoletnie dziecko ocena nie może być całkowicie abstrakcyjna. Sąd w wyroku eksmisyjnym, przyznając prawo do najmu socjalnego, bierze pod uwagę przesłanki z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 14 ust. 4 tej ustawy sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec m.in. małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

To nie oznacza, że matce z dzieckiem należy się lokal o podwyższonym standardzie, ale oznacza, że lokal musi faktycznie nadawać się do bezpiecznego zamieszkania przez dziecko. Inaczej ocenia się pomieszczenie surowe lub prowizoryczne dla jednej dorosłej osoby, a inaczej lokal dla rodzica z pięcioletnim dzieckiem.

Jeżeli sprawa dotyczy szerszego kontekstu eksmisji i ochrony osób wymagających szczególnej ochrony, pomocny może być tekst o tym, jak wygląda przebieg postępowania eksmisyjnego wobec osoby niepełnosprawnej i jej opiekuna.

Jak zakwestionować ofertę gminy?

Najbezpieczniej zrobić to na piśmie. W piśmie do gminy warto:

• opisać wszystkie wady lokalu,
• wskazać, że lokal nie nadaje się do zamieszkania w chwili oferowania,
• powołać art. 6a ust. 1 oraz art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów,
• zażądać przedstawienia innego lokalu albo usunięcia konkretnych wad przed objęciem lokalu,
• załączyć zdjęcia, notatkę z oględzin i ewentualnie dokumentację medyczną lub dotyczącą dziecka, jeśli ma znaczenie.

Jeżeli komornik prowadzi postępowanie wykonawcze na podstawie wyroku eksmisyjnego, odmowa przyjęcia lokalu może mieć poważne skutki praktyczne. Dlatego przed definitywną odmową warto ustalić, czy lokal rzeczywiście nie spełnia minimalnych wymogów, czy jedynie jest lokalem o obniżonym standardzie, co ustawa dopuszcza.

Gdy spór się zaostrza, w zależności od etapu sprawy w grę może wchodzić m.in. skarga na czynności komornika, wniosek do gminy o ponowne rozpoznanie sprawy, wezwanie do usunięcia naruszeń albo powództwo dotyczące uprawnień z umowy najmu czy ochrony dóbr lokatorskich. Wybór środka zależy od tego, czy umowa została już zawarta, czy lokal tylko wskazano, i jakie czynności podjął komornik lub gmina.

Czy brak ciepłej wody przekreśla lokal?

Nie w każdym przypadku. Ustawa nie wymaga, aby każdy lokal oddawany w najem socjalny miał podwyższony standard czy centralnie dostarczaną ciepłą wodę. Jednak brak ciepłej wody może mieć znaczenie, jeśli łączy się z innymi wadami: brakiem sprawnej łazienki, niebezpiecznym ogrzewaniem wody, złym stanem instalacji albo brakiem możliwości utrzymania podstawowej higieny dziecka.

Decyduje więc całokształt okoliczności. Sam piec w lokalu nie przesądza jeszcze o niezgodności z prawem, ale piec niesprawny, niebezpieczny albo umieszczony w sposób zagrażający dziecku może już stanowić poważny argument przeciwko przyjęciu lokalu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Obejrzyj lokal i sporządź własną notatkę z datą.
2. Zrób zdjęcia wszystkich wad i braków.
3. Poproś o protokół przekazania lub protokół oględzin.
4. Złóż do gminy pisemne zastrzeżenia z żądaniem wskazania lokalu nadającego się do zamieszkania.
5. Jeżeli sprawa jest na etapie egzekucji, skonsultuj od razu sytuację z prawnikiem, bo znaczenie ma treść wyroku i stan postępowania.

FAQ

Czy mogę odmówić przyjęcia lokalu socjalnego tylko dlatego, że jest mały?

Nie zawsze. Jeżeli spełnia minimum powierzchni i nadaje się do zamieszkania, sama niewielka powierzchnia może nie wystarczyć. Trzeba ocenić także stan techniczny, sanitarny i sytuację rodzinną.

Czy gmina musi zapewnić lokal z łazienką?

Lokal musi nadawać się do zamieszkania i spełniać minimalne warunki użytkowe. Jeżeli brak łazienki lub toalety powoduje, że nie można normalnie mieszkać, oferta może być wadliwa.

Czy mam obowiązek sama urządzić kuchnię albo łazienkę?

Nie, jeśli chodzi o podstawowe prace niezbędne do tego, aby lokal nadawał się do zwykłego używania. Wynajmujący powinien wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku.

Czy matka z dzieckiem ma silniejszą ochronę?

Tak, w tym sensie, że art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególną ochronę małoletnich i opiekuna wspólnie z nimi zamieszkałego przy orzekaniu o uprawnieniu do najmu socjalnego. Nie oznacza to jednak automatycznego prawa do lokalu o wysokim standardzie.

Czy warto podpisać umowę, a potem składać skargi?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego i etapu postępowania. Czasem podpisanie umowy ogranicza ryzyko natychmiastowej eksmisji, ale może utrudnić późniejsze spory co do samej oferty. Warto ocenić to indywidualnie.

Źródła

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 5 i 22, art. 6a ust. 1, art. 6b ust. 2, art. 14 ust. 4, art. 22.
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w zakresie przepisów o najmie stosowanych pomocniczo do stosunku najmu lokalu.
• Przepisy techniczno-budowlane dotyczące warunków użytkowania lokali mieszkalnych – w zakresie oceny, czy lokal nadaje się do zamieszkania.