Eksmisja osoby niepełnosprawnej z opiekunem

Co oznacza prawo do najmu socjalnego lokalu przy eksmisji?

W aktualnym stanie prawnym ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego posługuje się przede wszystkim pojęciem najmu socjalnego lokalu. W praktyce nadal często mówi się o „lokalu socjalnym”, ale przy analizie sprawy należy sprawdzić, co dokładnie wynika z wyroku eksmisyjnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia osób eksmitowanych do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli takie uprawnienie zostało przyznane, art. 14 ust. 6 tej ustawy przewiduje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Oznacza to, że w pierwszej kolejności trzeba ustalić, kogo dokładnie wymienia wyrok jako osobę uprawnioną do najmu socjalnego. Jeżeli w wyroku wskazano matkę, córkę i dziecko, ale nie wskazano ojca jako opiekuna, gmina może twierdzić, że jej obowiązek dotyczy tylko osób wymienionych w wyroku. Nie zawsze kończy to sprawę, ale znacząco utrudnia żądanie, aby ojciec został automatycznie objęty ofertą.

Czy opiekun osoby niepełnosprawnej powinien otrzymać lokal razem z nią?

Co do zasady taką możliwość trzeba brać pod uwagę. Art. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególną ochronę wobec osób niepełnosprawnych w rozumieniu przepisów o pomocy społecznej, osób ubezwłasnowolnionych oraz osób sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec takich osób, chyba że mogą one zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

W opisanej sytuacji istotne są więc trzy elementy:

• czy ojciec faktycznie mieszka z matką,
• czy faktycznie sprawuje nad nią opiekę,
• czy ma realną możliwość zamieszkania w innym lokalu bez naruszenia koniecznej opieki nad żoną.

Jeżeli ojciec pobiera świadczenie związane z opieką nad matką albo posiada decyzję potwierdzającą status opiekuna, dokumenty te należy dołączyć do pisma do gminy. Warto załączyć również orzeczenie o niepełnosprawności, zaświadczenie lekarskie o konieczności stałej opieki oraz opis barier architektonicznych.

Jeżeli wyrok eksmisyjny nie objął ojca uprawnieniem do najmu socjalnego, trzeba ustalić, czy wyrok jest prawomocny. Jeżeli termin do zaskarżenia jeszcze nie upłynął, można rozważyć apelację albo inne właściwe pismo procesowe. Jeżeli wyrok jest prawomocny, praktycznym krokiem jest pisemny wniosek do gminy o uwzględnienie ojca jako członka gospodarstwa domowego osoby wymagającej całodobowej opieki, ale skuteczność takiego wniosku zależy od treści wyroku, uchwały rady gminy i okoliczności sprawy.

Jakie warunki powinien spełniać lokal proponowany przez gminę?

Minimalne wymagania lokalu oferowanego w związku z najmem socjalnym wynikają z art. 2 ust. 1 pkt 5 w związku z art. 22 i art. 23 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Lokal powinien nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a przy jednoosobowym gospodarstwie domowym 10 m². Lokal może mieć obniżony standard, ale nie może być lokalem faktycznie niezdatnym do zamieszkania.

Przy osobie niepełnosprawnej, niezdolnej do samodzielnej egzystencji i poruszającej się na wózku, ocena lokalu nie powinna ograniczać się wyłącznie do metrażu. Trzeba sprawdzić, czy osoba ta może realnie dostać się do lokalu i korzystać z niego w podstawowym zakresie. W praktyce warto zwrócić uwagę na:

W uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 765/13, wskazano, że lokal socjalny, mimo obniżonego standardu, powinien nadawać się do zamieszkiwania oraz posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i ustępu, przy czym nie chodzi o urządzenia znajdujące się poza budynkiem, lecz w budynku albo w samym lokalu. Ten pogląd nadal ma znaczenie praktyczne przy ocenie, czy oferta gminy jest realna i zgodna z celem najmu socjalnego.

Czy można żądać oddzielnego pokoju albo łazienki?

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów nie przewiduje automatycznej zasady, że każda osoba niepełnosprawna musi otrzymać oddzielny pokój albo lokal z samodzielną łazienką. Nie oznacza to jednak, że gmina może pominąć szczególne potrzeby zdrowotne. Jeżeli z dokumentacji medycznej wynika konieczność stałej opieki, korzystania z wózka, łóżka rehabilitacyjnego, sprzętu medycznego albo zachowania intymności przy czynnościach pielęgnacyjnych, warto żądać lokalu, który realnie pozwala na sprawowanie opieki.

Podstawą do takiego żądania jest przede wszystkim wymóg, aby lokal nadawał się do zamieszkania w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, oraz obowiązek gminy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach, o którym mowa w art. 4 ust. 2 tej ustawy. Dodatkowo art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 tej ustawy nakazują radzie gminy określić zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, w tym kryteria wyboru osób mających pierwszeństwo zawarcia umowy oraz warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy sytuacji mieszkaniowej.

Dlatego trzeba sprawdzić uchwałę rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Część gmin przewiduje dodatkowe punkty albo pierwszeństwo dla osób z niepełnosprawnością, osób poruszających się na wózku, rodzin z dziećmi lub osób wymagających stałej opieki.

Co zrobić po otrzymaniu oferty lokalu od gminy?

Po otrzymaniu pisma z gminy najlepiej obejrzeć lokal, sporządzić notatkę i wykonać zdjęcia elementów istotnych dla osoby niepełnosprawnej: wejścia, klatki schodowej, windy, drzwi, łazienki, toalety, progów, ogrzewania oraz powierzchni pokoi. Jeżeli lokal nie spełnia wymagań, należy złożyć do gminy pismo z wnioskiem o zmianę oferty albo dostosowanie lokalu.

W piśmie warto wskazać:

• numer sprawy i datę oferty gminy,
• osoby objęte wyrokiem eksmisyjnym i osoby faktycznie tworzące gospodarstwo domowe,
• treść orzeczenia o niepełnosprawności i zakres koniecznej opieki,
• konkretne wady lokalu, np. schody bez windy, brak możliwości wjazdu wózkiem, niedostępna toaleta, brak miejsca na sprzęt rehabilitacyjny,
• wniosek o zapewnienie lokalu, który umożliwi zamieszkanie osoby niepełnosprawnej wraz z opiekunem.

Nie należy samowolnie zajmować innego lokalu ani pustostanu. Takie działanie może wywołać kolejne problemy cywilne i karne. Jeśli rozważasz podobne rozwiązanie, przeczytaj także materiał o tym, czy można zająć pustostan.

Gdy wyrok przyznaje najem socjalny kilku osobom

Art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów stanowi, że jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal. Zwrot „co najmniej jeden” oznacza, że w szczególnych okolicznościach możliwe jest zapewnienie więcej niż jednego lokalu, ale nie jest to automatyczne prawo każdej z osób do osobnego mieszkania.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt III SA/Kr 199/11, wskazano, że ustawodawca dopuszcza sytuację, w której osoby uprawnione w wyroku eksmisyjnym otrzymają więcej niż jeden lokal socjalny. W praktyce może to mieć znaczenie np. wtedy, gdy z przyczyn zdrowotnych, rodzinnych albo technicznych jeden lokal nie pozwala na bezpieczne zamieszkanie wszystkich uprawnionych.

Jeżeli matka wymaga całodobowej opieki męża, a córka z dzieckiem tworzy odrębne gospodarstwo domowe, warto przedstawić gminie obie kwestie osobno: potrzebę zamieszkania matki z opiekunem oraz potrzebę zapewnienia warunków mieszkaniowych dla dziecka. Pomocna może być także analiza lokalnych zasad i kryteriów, zwłaszcza gdy chodzi o pierwszeństwo otrzymaniu mieszkania urzędu.

Jak napisać pismo do gminy?

Pismo powinno być konkretne i oparte na dokumentach. Nie wystarczy wskazać, że lokal jest „niewygodny” albo „za mały”. Trzeba wyjaśnić, dlaczego w tej konkretnej sytuacji lokal nie nadaje się do zamieszkania osoby niepełnosprawnej albo nie pozwala na sprawowanie nad nią opieki.

Przykładowa konstrukcja pisma:

• „Wnoszę o ponowne rozpatrzenie oferty lokalu wskazanej w piśmie z dnia ...”
• „Osoba uprawniona porusza się na wózku i wymaga całodobowej opieki, co potwierdzają załączone dokumenty.”
• „Zaproponowany lokal nie umożliwia korzystania z toalety przez osobę na wózku oraz nie pozwala na wniesienie i ustawienie sprzętu rehabilitacyjnego.”
• „Wnoszę o wskazanie lokalu dostępnego architektonicznie albo lokalu pozwalającego na wspólne zamieszkanie osoby niepełnosprawnej z opiekunem.”

Do pisma należy dołączyć kopię wyroku eksmisyjnego, kopię oferty gminy, orzeczenie o niepełnosprawności, zaświadczenie lekarskie, dokumenty dotyczące świadczenia opiekuńczego oraz ewentualne zdjęcia lokalu. Warto zachować potwierdzenie złożenia pisma w urzędzie albo wysłać je listem poleconym.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie eksmisji osoby niepełnosprawnej najważniejsza jest treść wyroku eksmisyjnego. Jeżeli sąd przyznał uprawnienie do najmu socjalnego, eksmisja wobec osoby uprawnionej powinna zostać wstrzymana do czasu złożenia przez gminę oferty. Jeżeli osoba wymagająca opieki mieszka z opiekunem, trzeba sprawdzić, czy opiekun również został objęty wyrokiem albo czy można wykazać przed gminą konieczność ich wspólnego zamieszkania.

Lokal proponowany przez gminę może mieć obniżony standard, ale musi nadawać się do zamieszkania. Przy osobie poruszającej się na wózku szczególne znaczenie mają bariery architektoniczne, dostęp do toalety, wody, ogrzewania i możliwość sprawowania codziennej opieki. W razie wątpliwości najlepiej działać pisemnie, z załącznikami medycznymi i dokładnym opisem problemu.

Źródła

• Art. 2 ust. 1 pkt 5, art. 4 ust. 2, art. 14 ust. 1, art. 14 ust. 2, art. 14 ust. 4 pkt 2, art. 14 ust. 6, art. 21 ust. 1 pkt 2, art. 21 ust. 3, art. 22 i art. 23 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 765/13.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt III SA/Kr 199/11.
• Uchwała właściwej rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, wydana na podstawie art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów.