Wycofanie zgody na przyłącze mediów przez sąsiada

Przygotowanie dowodów dla sądu

Zacznijmy od zacytowania artykułu 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.): „Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane”. Przy pomocy tego przepisu ustawodawca wymaga odpowiedniej aktywności w sprawach cywilnych; aktywność ważna jest w różnego rodzaju postępowaniach. Przejawem aktywności w postępowaniu (np. cywilnym) jest (między innymi): prezentacja swego stanowiska, polemizowanie ze stanowiskami przeciwnymi, formułowanie wniosków dowodowych. W sprawie cywilnej (szczególnie rzeczywiście spornej) należy wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 Kodeksu cywilnego (K.c.), art. 232 K.p.c.

Często łatwiej jest wytoczyć powództwo (np. powództwo o odszkodowanie), niż sprawę cywilną wygrać. Lekceważenie zagadnień dowodowych oraz odpowiedniej aktywności w postępowaniu skutkuje przegrywaniem spraw przez wiele osób. W różnych sprawach (np. związanych z żądaniami lub roszczeniami) dobrym wariantem może być dążenie do zawarcia ugody; warto pamiętać o tym, że ugoda (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) wiąże się z wzajemnymi ustępstwami. Jednym z wariantów dążenia do osiągnięcia (sformalizowanej) ugody jest zawezwanie do próby ugodowej przed sądem rejonowym (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); do zalet takiego wezwania (w którym należy przedstawić propozycję ugodową) należy niższa od standardowej (w danym rodzaju spraw) opłata sądowa. Niestety, aktualny „stan oblężenia” w sądach stanowi wyzwanie także dla osób chcących osiągnąć ugodę.

Wzajemne ustępstwa, mediacja sądowa

Moim zdaniem, jest „pole” wzajemnych ustępstw: Państwa akceptacja (być może przez ustanowienie służebności) ważnej dla sąsiada instalacji oraz ustanowienie przez sąsiada służebności istotnej dla Państwa instalacji. Bez woli porozumienia oraz rzeczywistego dążenia do zawarcia ugody można „utknąć w sądach” na długo i „mieć wroga za miedzą“ (nie licząc nakładów, w tym pieniężnych). Szeroki zakres aktualnej (przez media napędzanej) psychozy ukazuje, jak ludzie potrafią być wobec innych ludzi obojętni, podli (donosy na ludzi kaszlących w swych mieszkaniach) oraz bezwzględni (horrendalnie wysokie kary finansowe, niekiedy za zachowania zupełnie normalne); można odnieść wrażenie, jakby ktoś w skali masowej realizował „eksperyment więzienny“ Zimbardo (jednego z najbardziej popularnych psychologów amerykańskich).

Niestabilne decyzje Państwa sąsiada mogą mieć różne przyczyny; być może jest to coś w rodzaju przejściowego kaprysu, ale może to być również coś poważniejszego – daleki jestem od stawiania diagnoz medycznych, ale niekiedy w sporach prawnych potrzebne, a nawet niezbędne, okazuje się przedstawienie dowodu z opinii lekarskiej. Gdyby właściciel tamtej nieruchomości – nieruchomości obciążonej (z uwagi na użyteczność Państwa nieruchomości) – złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu służebności gruntowej (w związku z przyłączami na ogół właściwa jest służebność gruntowa), to przy „zmianie zdania” stanąłby przed poważnym wyzwaniem, ponieważ domaganie się zniesienia służebności (art. 294 K.c., art. 295 K.c.) wiąże się z uzyskaniem zgody właściciela nieruchomości władnącej lub wygrania sprawy na drodze sądowej. Kategoria „nieruchomość obciążona” jest właściwa dla każdego rodzaju służebności – służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.), służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.) oraz służebności przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.); kategoria „nieruchomość władnąca” właściwa jest dla służebności gruntowych.

Prawo dysponowania nieruchomością do celów budowlanych

W Prawie budowlanym bardzo ważne jest „prawo dysponowania nieruchomością do celów budowlanych”. To jest dawny wymóg, jednak zmienia się praktyczne podejście organów administracji budowlanej do tego zagadnienia. Dochodzi nawet do tego, że organa administracji budowlanej wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości z drogą wewnętrzną na budowę przyłącza przez taką nieruchomość do nieruchomości jednego ze współwłaścicieli; administracja publiczna (a nie sąd!) wprowadza kryteria rozgraniczające sprawy z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.) od spraw przekraczających ten zakres (art. 199 K.c.). Kiedyś niemalże powszechne było przyjmowanie, że przez drogę wewnętrzną wolno „poprowadzić przyłącza” – również w przypadku służebności gruntowej, np. o cechach służebności drogi koniecznej (w rozumieniu art. 145 K.c.).

To jednak nie wszystko, ponieważ bardzo zła jest jakość przepisów z zakresu nieruchomości. Chodzi o jakość tak bardzo niską, że na praktycznym znaczeniu traci nawet ustawowe określenie nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości gruntowej) z art. 46 K.c. Ustawodawca od lat zapowiada (i nic więcej) np. ustanowienie oficjalnych kryteriów wyceny korzystania z cudzych nieruchomości; związane ze służebnościami aspekty finansowe są niedoprecyzowane. Co więcej, ustawodawca nawet nie wymaga wpisania do księgi wieczystej służebności już ustanowionej – tak faktycznie osłabieniu ulega wiarygodność ksiąg wieczystych.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Bez zbadania sytuacji (zwłaszcza dokumentów) nie sposób określić, jak doszło do umieszczenia „tamtej” instalacji w należącej do Państwa nieruchomości. Być może w organie administracji budowlanej (lub jego archiwum) udałoby się odnaleźć dokumenty związane z tamtą instalacją. Dostawca energii prawdopodobnie jest w stanie sprawdzić i poinformować Państwa co do statusu rzeczonego odcinka instalacji. Jeżeli doszło do ustanowienia służebności (w związku z tamtą instalacją), to zapewne ustanowiono służebność przesyłu (w przypadku fragmentu instalacji głównej) lub służebność gruntową (w przypadku przyłączy na ogół właściwą). Skoro dla wykazania się „prawem dysponowanie nieruchomością do celów budowlanych” wystarczy oświadczenie (w tak zwanej zwykłej formie pisemnej), złożone przez właściciela nieruchomości na rzecz innego inwestora, to nie można wykluczyć nawet zgody (na przeprowadzenie tamtej instalacji) w tak zwanej zwykłej formie pisemnej. Oczywiście, wolno zadać pytanie sąsiadowi; jemu zaś wolno odpowiedzieć albo nie odpowiedzieć na pytanie (gdyż wolny wolnemu nie ma prawa niczego polecić ani rozkazać). Podobnie rzecz przedstawia się z wynagrodzeniem za korzystanie z należącej do Państwa nieruchomości – aktualnie jest to zagadka. Mogło zarówno dojść do rozliczenia w przeszłości, jak również mogą Państwu przysługiwać roszczenia związane z korzystaniem z Państwa nieruchomości – również w przypadku tak zwanego bezumownego korzystania (art. 224 i następne K.c.) z należącej do Państwa nieruchomości.

Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych

Co do ewentualnego odszkodowania: sąsiad nie zamawiał projektu; Państwo to zrobili (być może należało lepiej zadbać o Państwa uprawnienie do przeprowadzenia instalacji przez cudzą nieruchomość); taka może być argumentacja przeciwna. Co więcej, ewentualna oficjalna odmowa byłaby odmową organu władzy publicznej – a nie wprost odmową sąsiada. To również mogłoby utrudnić dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od „niestałego w decyzjach” właściciela tamtej nieruchomości. Proszę rozważyć przedstawienie (na piśmie!) organowi administracji budowlanej argumentacji z zakresu oświadczeń woli. Sąsiad złożył oświadczenie woli (art. 56 i następne K.c.). Oświadczeń woli nie cofa się „ot tak sobie”. Co więcej, ustawodawca przewidział coś innego – oświadczenie (art. 88 K.c.) o tym, że wcześniej złożone oświadczenie woli jest nieważne (art. 58 K.c.) z powodu wady oświadczenia woli (art. 82 i następne K.c.), np. z powodu: wadliwego funkcjonowania psychiki (art. 82 K.c.), błędu (art. 84 K.c.), podstępnie wywołanego błędu (art. 86 K.c.). Być może rozsądny urzędnik – zwłaszcza obawiający się odpowiedzialności odszkodowawczej w związku z działalnością władzy publicznej (art. 417 i następne K.c.) – podzieliłby Państwa stanowisko w tym zakresie. Oczywiście, nie można zupełnie wykluczyć odpowiedzialności odszkodowawczej owego sąsiada za tak zwany delikt prawa cywilnego (art. 415 i następne K.c.), ale należałoby to udowodnić (art. 6 KC, art. 232 KPC). Być może łatwiejsze i zarazem bardziej skuteczne okazałoby się domaganie się ustanowienia służebności gruntowej. Za to akcentowanie zagadnień z zakresu zdrowia psychicznego owego sąsiada mogłoby jeszcze bardziej pogorszyć relacje z nim; na wszelki wypadek warto mieć i ten aspekt na uwadze. Być może (zwłaszcza z Państwa inicjatywy) organ administracji publicznej zażądałby wykazania przez sąsiada, że wcześniej złożone przez niego oświadczenie woli było obarczone wadą oświadczenia woli (od art. 82 do art. 88 K.c.); oby to okazało się skuteczne.