Sprzedaż domu ujętego w gminnej ewidencji zabytków – co można zrobić?

Sprzedaż domu ujętego w ewidencji zabytków – czy jest możliwa?

Tak. Samo ujęcie budynku w gminnej ewidencji zabytków nie zakazuje sprzedaży nieruchomości. Nie ma przepisu, który uzależniałby ważność umowy sprzedaży od zgody konserwatora tylko dlatego, że dom znajduje się w gminnej ewidencji zabytków. Z punktu widzenia sprzedaży kluczowe jest jednak rzetelne ujawnienie kupującemu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, tak aby uniknąć późniejszego sporu z tytułu wad prawnych lub zapewnień sprzedającego co do cech nieruchomości, o których mowa w art. 556 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce problem polega zwykle nie na samej sprzedaży, ale na tym, że nabywca po ujawnieniu statusu budynku obawia się ograniczeń dotyczących przebudowy, termomodernizacji, rozbudowy albo rozbiórki. Właśnie dlatego przed wystawieniem nieruchomości warto ustalić, czy obiekt jest tylko ujęty w gminnej ewidencji zabytków, czy także wpisany do rejestru zabytków, bo to są dwie różne sytuacje prawne.

Gminna ewidencja zabytków a rejestr zabytków – najważniejsza różnica

Podstawowe formy ochrony zabytków wymienia art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Są to: wpis do rejestru zabytków, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego oraz ustalenia ochrony w planie miejscowym albo w określonych decyzjach administracyjnych.

Natomiast ewidencja zabytków została uregulowana odrębnie. Zgodnie z art. 21 tej ustawy ewidencja zabytków jest podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami. Z kolei art. 22 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi gminną ewidencję zabytków. W myśl art. 22 ust. 5 tej ustawy w gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:

• zabytki nieruchome wpisane do rejestru,
• inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków,
• inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

To oznacza, że obiekt może być ujęty w gminnej ewidencji zabytków nawet wtedy, gdy nie jest wpisany do rejestru zabytków. Dla właściciela to bardzo ważne: wpis do rejestru wywołuje dalej idące skutki ochronne niż samo ujęcie w ewidencji.

Jak sprawdzić, jaki status ma nieruchomość?

Najpierw trzeba ustalić trzy rzeczy:

1. czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków,
2. czy jest ujęty w wojewódzkiej ewidencji zabytków,
3. czy został ujęty w gminnej ewidencji zabytków i na jakiej podstawie.

W praktyce warto wystąpić do urzędu gminy lub miasta o informację i kopię karty adresowej obiektu z gminnej ewidencji zabytków, a także o wskazanie zarządzenia albo innego aktu, na podstawie którego obiekt został ujęty w ewidencji. Dodatkowo można zwrócić się do wojewódzkiego urzędu ochrony zabytków o potwierdzenie, czy obiekt figuruje w rejestrze zabytków lub wojewódzkiej ewidencji zabytków.

Jeżeli planowana jest sprzedaż, dobrze jest przygotować te dokumenty jeszcze przed rozmowami z kupującym. Przy obrocie nieruchomościami takie uporządkowanie stanu prawnego często przyspiesza transakcję i ogranicza ryzyko odstąpienia przez nabywcę.

Jakie skutki ma wpis lub ujęcie dla remontu, przebudowy i rozbiórki?

Jeżeli obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, zastosowanie ma art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga – przed wydaniem pozwolenia na budowę albo pozwolenia na rozbiórkę – uzyskania pozwolenia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Jeżeli chodzi o rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru zabytków, art. 39 ust. 2 Prawa budowlanego przewiduje, że pozwolenie na rozbiórkę może być wydane po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu obiektu z rejestru zabytków.

W przypadku obiektu tylko ujętego w gminnej ewidencji zabytków sytuacja jest inna, ale również może powodować ograniczenia. Znaczenie mają wtedy nie tylko przepisy ustawy o ochronie zabytków, lecz także przepisy planistyczne, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy oraz konieczność uzgodnień z konserwatorem w konkretnym postępowaniu. Zakres ograniczeń zależy więc od stanu faktycznego i lokalnych aktów planistycznych.

W odniesieniu do nakazu rozbiórki z powodu złego stanu technicznego warto pamiętać o art. 67 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którym organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu nieużytkowanego lub niewykończonego, jeżeli nie nadaje się on do remontu, odbudowy lub wykończenia. Jednocześnie art. 67 ust. 2 Prawa budowlanego wyłącza stosowanie tej regulacji do obiektów wpisanych do rejestru zabytków.

Czy można wykreślić dom z gminnej ewidencji zabytków?

Co do zasady tak, ale nie ma jednego prostego trybu „wypisania” na zwykły wniosek właściciela analogicznego do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Trzeba najpierw ustalić, dlaczego obiekt został ujęty w ewidencji i czy nadal spełnia ustawowe cechy zabytku z art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zgodnie z tym przepisem zabytek to nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka albo związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Jeżeli obiekt nie ma takich wartości albo utracił je w stopniu istotnym, właściciel może domagać się zmiany stanowiska organu i usunięcia obiektu z ewidencji. W praktyce przydają się:

• opinia historyka sztuki, architekta konserwatorskiego albo innego specjalisty,
• dokumentacja fotograficzna obecnego stanu obiektu,
• materiały archiwalne pokazujące, że obiekt został przebudowany i utracił pierwotne cechy,
• analiza, czy przy ujęciu obiektu zachowano wymagane porozumienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków, o którym mowa w art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy.

Możliwe są różne drogi działania, zależnie od tego, jak i kiedy doszło do ujęcia obiektu w ewidencji. Czasem będzie to wniosek do organu gminy o zmianę ewidencji wraz z nowymi dowodami, a czasem konieczne będzie zakwestionowanie aktu lub czynności organu przed sądem administracyjnym. W tego rodzaju sprawach bardzo duże znaczenie ma konkretna dokumentacja i data dokonania wpisu.

Kiedy można podważać ujęcie w ewidencji?

Jeżeli obiekt został ujęty w gminnej ewidencji bez wymaganych podstaw, bez porozumienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków albo mimo braku cech zabytku, można rozważać podważenie tej czynności. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalono pogląd, że ujęcie nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków może podlegać sądowoadministracyjnej kontroli, ponieważ wpływa na sytuację prawną właściciela.

Znaczenie ma też ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Zgodnie z art. 101 ust. 1 tej ustawy każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone zarządzeniem albo uchwałą organu gminy, może po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa zaskarżyć akt do sądu administracyjnego. Natomiast art. 94 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym przewiduje ograniczenia co do stwierdzania nieważności uchwał i zarządzeń po upływie roku od dnia ich podjęcia.

Jeżeli od ujęcia obiektu upłynęło dużo czasu, nie zawsze da się uzyskać stwierdzenie nieważności, ale nadal możliwe bywa dochodzenie stwierdzenia niezgodności z prawem albo doprowadzenie do zmiany ewidencji na przyszłość. Właśnie dlatego trzeba najpierw ustalić formę prawną działania gminy i treść dokumentów źródłowych.

A co jeśli dom jest wpisany do rejestru zabytków?

Wtedy sytuacja jest trudniejsza. Zgodnie z art. 13 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami skreślenie z rejestru zabytków następuje w drodze decyzji ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego. Decyzję wydaje Generalny Konserwator Zabytków działający w imieniu ministra.

Skreślenie z rejestru jest możliwe wtedy, gdy:

• zabytek uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę wartości historycznej, artystycznej lub naukowej, albo
• wartość będąca podstawą wpisu nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych.

W takim postępowaniu sam argument, że sprzedaż jest utrudniona, nie wystarczy. Potrzebne są mocne dowody merytoryczne, najczęściej ekspertyza specjalistyczna. Jeżeli obiekt nadal przedstawia wartości zabytkowe, minister nie powinien go wykreślać wyłącznie z uwagi na interes ekonomiczny właściciela.

Jak przygotować się do sprzedaży, gdy dom jest w ewidencji zabytków?

Praktycznie najlepiej działać w tej kolejności:

1. ustalić dokładny status obiektu: ewidencja, wojewódzka ewidencja, rejestr, plan miejscowy,
2. pozyskać dokumenty z gminy i od konserwatora,
3. sprawdzić, czy w przeszłości wydawano uzgodnienia lub decyzje dotyczące przebudowy, rozbiórki lub remontu,
4. przygotować kupującemu jasną informację, jakie roboty będą wymagały dodatkowych formalności,
5. jeżeli są podstawy do sporu – rozważyć wniosek o zmianę ewidencji albo zaskarżenie działania organu.

W akcie notarialnym lub na wcześniejszym etapie negocjacji warto jednoznacznie ujawnić status nieruchomości. Zmniejsza to ryzyko, że kupujący po zawarciu umowy będzie powoływał się na wprowadzenie w błąd albo wadę prawną nieruchomości.

FAQ

Czy urząd musiał mnie zawiadomić o ujęciu domu w gminnej ewidencji zabytków?

Nie zawsze właściciel jest zawiadamiany w sposób odpowiadający klasycznemu postępowaniu administracyjnemu, ponieważ ujęcie w ewidencji nie następuje standardowo w drodze decyzji skierowanej do właściciela. Dlatego często o statusie obiektu właściciel dowiaduje się dopiero przy sprzedaży albo remoncie.

Czy dom w gminnej ewidencji zabytków można ocieplić?

To zależy od zakresu prac, ustaleń planu miejscowego, wyglądu elewacji i stanowiska konserwatora. Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich obiektów. Przy zmianach wpływających na wygląd zewnętrzny budynku trzeba wcześniej sprawdzić lokalne wymagania i ewentualne uzgodnienia.

Czy kupujący może wycofać się z zakupu po informacji o ewidencji zabytków?

Tak, przed zawarciem umowy kupujący może zrezygnować z transakcji. Po zawarciu umowy znaczenie ma to, czy został prawidłowo poinformowany o statusie nieruchomości i czy sprzedający nie zataił istotnych informacji.

Czy zły stan techniczny domu wystarczy do usunięcia go z ewidencji?

Nie automatycznie. Trzeba wykazać, że obiekt nie ma albo utracił wartości historyczne, artystyczne lub naukowe, o których mowa w art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Samo zaniedbanie techniczne nie przesądza jeszcze sprawy.

Do kogo złożyć wniosek o wykreślenie?

Jeżeli chodzi o gminną ewidencję zabytków – w praktyce do organu gminy prowadzącego ewidencję, z jednoczesnym przygotowaniem argumentacji na wypadek sporu sądowoadministracyjnego. Jeżeli chodzi o rejestr zabytków – do ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, działającego przez Generalnego Konserwatora Zabytków.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, w szczególności art. 3 pkt 1, art. 7, art. 13 ust. 4, art. 21, art. 22 ust. 4–5.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 39 ust. 1–2 oraz art. 67 ust. 1–2.
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, w szczególności art. 94 ust. 1 oraz art. 101 ust. 1.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 556 i nast.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 listopada 2014 r., II OSK 2329/14.
• Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 września 2012 r., II OSK 1950/12.