Woda spływająca na balkon z wyższego piętra - co zrobić?

Wada rzeczy – balkonów i zadaszeń

W opisanym przez Panią przypadku mamy do czynienia z klasyczną wadą rzeczy – lokalu, a może i budynku, a przynajmniej jego części wspólnych – balkonów i zadaszeń. Aby odpowiedzieć na Pani pytania, trzeba ustalić osobę uprawnioną do wystąpienia z roszczeniem i osobę zobowiązaną.

Czy balkon jest częścią wspólną nieruchomości?

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy balkon (zarówno Pani, jak i ten na V piętrze) oraz zadaszenie nad balkonem, stanowią część nieruchomości wspólnej, czy nie. Poglądy orzecznictwa są rozbieżne i niejednolite. Jak wskazuje Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08:

„Ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia »balkon«, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem »balkonu« jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową”.

Nadto, wskazuję za Sądem Apelacyjnym w Łodzi (wyrok z dnia 6 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 773/13), że „z uwagi na różnorodność balkonów, tj. sposobu ich budowania, połączenia z nieruchomością czy możliwością dostępu, nie można wyprowadzić sztywnych reguł, który określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon. Dbałość o wygląd zewnętrzny całej nieruchomości, na który to wygląd składają się m.in. daszki, balkony czy też kolor ścian, należy do zakresu obowiązków Wspólnoty, nie zaś poszczególnych lokatorów. Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której lokatorzy malowaliby odpowiednie części budynku w sposób przez siebie wybrany, albo każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu, o odmiennych parametrach, bądź też niektórzy z nich w ogóle by z daszku rezygnowali”.

Podsumowując, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy balkon to część wspólna nieruchomości, czy nie. Zależy to przede wszystkim od charakteru zdarzenia i roszczeń.

Zgłoszenie wady deweloperowi

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, zarówno sposób ułożenia balkonów, jak ich zadaszenia nie są wynikiem ingerencji poszczególnych lokatorów, lecz wynikiem wybudowania budynku przez dewelopera według określonego projektu. Mianowicie, w wyniku wadliwego projektu (lub wadliwej budowy) doszło do odprowadzania wód opadowych (i nagromadzonych opadów atmosferycznych) z wyższej kondygnacji na niższą, skutkujące zaleganie czap śnieżnych na balkonie i nawisów sopli lodu. Taki rodzaj problemu obejmuje de facto części wspólne nieruchomości, zatem osobą uprawnioną do zgłoszenia wady deweloperowi, a więc podmiotowi, który wykonał budynek, jest wspólnota mieszkaniowa.

Zalewanie balkonu przez spływającą wodę

Niedopuszczalne jest odprowadzanie wód opadowych z wyższej części budynku bezpośrednio na powierzchnię niżej położonego tarasu lub balkonu bez dodatkowego zabezpieczenia nawierzchni w miejscu wlotu wody z rury spustowej.

Zgodnie z § 319 ust. 1  rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dachy i tarasy powinny mieć spadki umożliwiające odpływ wód opadowych i z topniejącego śniegu do rynien i wewnętrznych lub zewnętrznych rur spustowych.

Zgłoszenie sytuacji do wspólnoty mieszkaniowej

W mojej ocenie, zaistniałą sytuację należy zgłosić do wspólnoty mieszkaniowej (a jeśli został powołany zarządca wspólnoty, to do zarządcy), która roszczenie o naprawę powinna skierować do dewelopera. Wynika to z poglądów traktujących zadaszenie i balkony jako część wspólną nieruchomości oraz charakteru problemu, który dotyczy bryły budynku. Pani kontakt z głównym architektem jest zbędny, gdyż architekt nie jest odpowiedzialny przed lokatorami budynku, a jego odpowiedzialność istnieje względem zamawiającego projekt.  

Na podstawie opisu stanu faktycznego można stwierdzić, że to deweloper jest odpowiedzialny za taki stan rzeczy, gdyż wada tkwi w budynku – sposobie jego pobudowania lub projektowania. Wspólnota w tym przypadku ma prawo wystąpić do dewelopera z roszczeniem z gwarancji lub rękojmi za wady. Pani rolą w tej chwili jest prawidłowo udokumentować stan rzeczy i zgłosić do wspólnoty problem wraz z dowodami i żądaniem wystąpienia do dewelopera o naprawę.

Proponuję także, aby zobaczyła Pani w umowie, jak wygląda okres gwarancji w umowie sprzedaży mieszkania. Może Pani sprawę poprowadzić dwutorowo (przez wspólnotę i prywatnie) i jeśli nie minął okres gwarancji, to złożyć reklamację wady lokalu z tytułu gwarancji, a jeśli minął – z tytułu rękojmi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08
4. Wyrok Sądu Apelacyjnrgo w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 773/13