Zastrzeżenie w akcie darowizny nieruchomości

Darowizna nieruchomości a przeniesienie własności

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Jeżeli przedmiotem darowizny jest mieszkanie, dom, działka albo udział w nieruchomości, konieczny jest akt notarialny. Wynika to zarówno z zasad dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, jak i z przepisów o darowiźnie.

Po podpisaniu skutecznej umowy darowizny i przeniesieniu własności obdarowany staje się właścicielem nieruchomości. Może więc co do zasady korzystać z niej, obciążyć ją hipoteką, darować dalej albo sprzedać. Darczyńca przestaje być właścicielem i nie może już jednostronnie decydować o losie mieszkania.

W praktyce częsty problem polega na tym, że rodzice chcą przekazać mieszkanie dziecku, ale jednocześnie chcieliby zabezpieczyć się przed jego szybką sprzedażą. Samo zastrzeżenie w akcie darowizny, że syn albo córka nie może sprzedać nieruchomości przez określony czas, nie daje jednak takiej ochrony, jakiej zwykle oczekują darczyńcy.

Czy można zakazać sprzedaży darowanego mieszkania?

Zasadniczo nie można skutecznie wyłączyć ani ograniczyć prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością, jeżeli prawo to jest zbywalne. Zgodnie z art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.

Oznacza to, że zapis w umowie darowizny mieszkania: „obdarowany nie może sprzedać lokalu przez 5 lat” nie będzie skutecznie blokował sprzedaży. Jeżeli obdarowany mimo takiego zapisu sprzeda mieszkanie osobie trzeciej, sama umowa sprzedaży co do zasady pozostanie ważna.

Trzeba odróżnić dwie kwestie: zakaz rozporządzania własnością, który nie działa wobec nabywcy, oraz zobowiązanie obdarowanego wobec darczyńcy, że nie dokona określonych czynności. To drugie rozwiązanie jest dopuszczalne na podstawie art. 57 § 2 Kodeksu cywilnego, ale działa przede wszystkim między stronami. Nie odbiera obdarowanemu statusu właściciela.

Warunek, termin i zastrzeżenia w akcie darowizny

Przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc strony chciałyby tak ukształtować umowę, że własność mieszkania przejdzie dopiero po spełnieniu warunku albo tylko do określonego czasu, notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu sprzecznego z prawem.

Notariusz ma obowiązek czuwać nad zgodnością czynności z prawem. Zgodnie z art. 81 Prawa o notariacie notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. W praktyce oznacza to, że zapis naruszający bezwzględnie obowiązujące przepisy nie powinien znaleźć się w akcie notarialnym.

Nie każdy dodatkowy zapis w darowiźnie jest jednak niedopuszczalny. Można wprowadzić postanowienia, które nie blokują samego przeniesienia własności, ale opisują obowiązki obdarowanego wobec darczyńcy. Ich skuteczność zależy od treści, celu i sposobu sformułowania.

Polecenie w umowie darowizny

Darczyńca może obciążyć obdarowanego poleceniem. Zgodnie z art. 893 Kodeksu cywilnego darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. Polecenie może więc dotyczyć np. remontu mieszkania, przeznaczenia pieniędzy na określony cel albo powstrzymania się przez pewien czas od określonych działań.

Polecenie nie jest jednak tym samym co skuteczny zakaz sprzedaży nieruchomości. Jeżeli obdarowany naruszy polecenie i sprzeda mieszkanie, nie oznacza to automatycznie nieważności sprzedaży ani powrotu własności do darczyńcy. Darczyńca może natomiast, w określonych sytuacjach, domagać się wykonania polecenia albo dochodzić konsekwencji wynikających z umowy.

W akcie można również rozważyć wyraźne zobowiązanie obdarowanego, że przez określony czas nie sprzeda nieruchomości, a za naruszenie zobowiązania poniesie określone konsekwencje. Takie postanowienie wymaga starannego przygotowania, bo nie powinno udawać zakazu rozporządzania własnością. Trzeba też pamiętać, że nie zablokuje ono skutecznie sprzedaży wobec kupującego.

Jak lepiej zabezpieczyć darczyńcę?

Jeżeli rodzice chcą darować mieszkanie dziecku, ale nadal w nim mieszkać, warto rozważyć ustanowienie służebności osobistej mieszkania. Taka służebność może być wpisana do księgi wieczystej i obciążać nieruchomość również wtedy, gdy zostanie ona później sprzedana. Nie zakazuje sprzedaży, ale chroni prawo darczyńcy do korzystania z mieszkania w zakresie opisanym w akcie.

Innym rozwiązaniem może być umowa dożywocia. Nie jest to darowizna, lecz umowa odpłatna: w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie w zakresie określonym w umowie i przepisach. Umowa dożywocia bywa lepsza, gdy najważniejsze jest zabezpieczenie opieki, mieszkania i utrzymania, a nie samo nieodpłatne przekazanie majątku.

W niektórych sytuacjach korzystniejsza może być darowizna udziału, ustanowienie współwłasności albo zawarcie dodatkowej umowy zobowiązującej. Każde z tych rozwiązań ma jednak inne skutki cywilne, podatkowe i rodzinne. Przed podpisaniem aktu warto jasno ustalić, czy celem jest ochrona prawa zamieszkiwania, niedopuszczenie do sprzedaży, zabezpieczenie przed długami obdarowanego, czy uniknięcie przyszłego sporu rodzinnego.

Czy sprzedaż mieszkania pozwala odwołać darowiznę?

Sama sprzedaż darowanego mieszkania wbrew oczekiwaniom darczyńcy nie musi oznaczać rażącej niewdzięczności. Odwołanie darowizny jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy obdarowany dopuścił się wobec darczyńcy rażącej niewdzięczności. Ocena zależy od konkretnych okoliczności, w tym zachowania obdarowanego, relacji rodzinnych, motywów działania i skutków dla darczyńcy.

Jeżeli darczyńca chce powiązać naruszenie określonych obowiązków z konkretnymi konsekwencjami, powinno to zostać wyraźnie i poprawnie opisane w akcie albo w odrębnej umowie. Nie można jednak zakładać, że każde niedotrzymanie rodzinnych ustaleń pozwoli automatycznie odzyskać nieruchomość.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu?

Przed podpisaniem aktu darowizny warto ustalić z notariuszem i prawnikiem kilka praktycznych kwestii: kto będzie mieszkał w nieruchomości, kto będzie ponosił opłaty, czy darczyńca ma mieć służebność, czy obdarowany może sprzedać nieruchomość, jakie skutki ma naruszenie ustaleń oraz czy planowana czynność nie wywoła niepożądanych skutków podatkowych lub spadkowych.

Warto też unikać ogólnych zapisów typu „obdarowany nie może sprzedać mieszkania” albo „mieszkanie ma zostać w rodzinie”. Takie sformułowania często nie dają realnej ochrony i mogą wywołać fałszywe poczucie bezpieczeństwa. Lepsze są konkretne, zgodne z prawem mechanizmy zabezpieczenia interesów darczyńcy.

FAQ

Podsumowanie

Darczyńca nie może skutecznie zastrzec w akcie darowizny nieruchomości, że obdarowany nie będzie mógł jej sprzedać przez 5 lat, jeżeli taki zapis miałby ograniczać samo prawo rozporządzania własnością. Możliwe są jednak rozwiązania o charakterze zobowiązaniowym, polecenie w darowiźnie albo zabezpieczenia rzeczowe, takie jak służebność osobista mieszkania.

Najważniejsze jest prawidłowe dobranie konstrukcji do celu darczyńcy. Inaczej zabezpiecza się prawo do mieszkania, inaczej obowiązek opieki, a jeszcze inaczej rodzinne oczekiwanie, że nieruchomość nie zostanie szybko sprzedana. Dlatego treść aktu warto przygotować przed wizytą u notariusza, a nie dopiero przy podpisywaniu umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 57, art. 157, art. 888, art. 890, art. 893 i art. 898 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, w szczególności art. 81 - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91