Zamiana darowizny nieruchomości na umowę dożywocia

Czy można zmienić darowiznę nieruchomości na umowę dożywocia?

Jeżeli przed laty zawarto umowę darowizny nieruchomości, to własność przeszła na obdarowanego z chwilą skutecznego zawarcia aktu notarialnego i wpis w księdze wieczystej ma w takim przypadku przede wszystkim znaczenie ujawniające. Sama umowa darowizny została uregulowana w art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Umowa dożywocia ma inny charakter. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Z tych powodów nie jest bezpieczne traktowanie zwykłego aneksu do dawnej darowizny jako skutecznej „zamiany” darowizny na dożywocie ze skutkiem wstecznym. W praktyce notarialnej i sądowej przyjmuje się, że skoro własność została już przeniesiona tytułem darmym, to późniejsze dopisanie obowiązków opieki nie zmienia automatycznie charakteru pierwotnej czynności na odpłatną umowę dożywocia. Może natomiast powstać odrębne zobowiązanie do opieki, renta, służebność albo inna umowa – ale nie usuwa to faktu, że wcześniej doszło do darowizny.

Dlaczego darowizna może mieć znaczenie przy zachowku?

Zachowek wynika z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego. Uprawnionymi są zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Co do zasady zachowek wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, a jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo zstępny jest małoletni – dwie trzecie tego udziału.

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne na zasadach określonych w art. 993 Kodeksu cywilnego. Art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje istotne wyłączenia: nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych oraz – przy określonych warunkach – darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

W praktyce oznacza to, że darowizna na rzecz dziecka, które jest potencjalnym spadkobiercą ustawowym albo osobą uprawnioną do zachowku, może być brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku nawet wtedy, gdy została dokonana wiele lat przed śmiercią darczyńcy. Każdorazowo trzeba jednak sprawdzić krąg spadkobierców, datę darowizny, jej przedmiot, wartość oraz to, kto dochodzi roszczenia.

Czy umowa dożywocia chroni przed zachowkiem?

Umowa dożywocia jest umową odpłatną i wzajemną. Nie jest darowizną w rozumieniu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ nabywca nieruchomości przyjmuje na siebie realne obowiązki wobec dożywotnika. Dlatego wartości nieruchomości przeniesionej na podstawie rzeczywistej umowy dożywocia co do zasady nie dolicza się do spadku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego.

Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III CZP 17/17, wskazując, że przy ustalaniu zachowku nie uwzględnia się wartości nieruchomości zbytej przez spadkodawcę na podstawie umowy dożywocia. W praktyce jest to jedna z przyczyn, dla których rodziny rozważają dożywocie zamiast darowizny, zwłaszcza gdy przekazanie domu albo mieszkania wiąże się z oczekiwaniem opieki.

Trzeba jednak podkreślić: ochrona przed zachowkiem dotyczy rzeczywistej umowy dożywocia, a nie czynności pozornej. Jeżeli obowiązki z dożywocia nie są wykonywane, strony od początku nie zamierzały ich wykonywać albo czynność ma jedynie stworzyć pozór odpłatności, uprawnieni do zachowku mogą próbować kwestionować taką umowę na podstawie art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, który dotyczy czynności pozornych, albo art. 58 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, który przewiduje nieważność czynności sprzecznej z ustawą, mającej na celu obejście ustawy albo sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.

Jak praktycznie przeprowadzić zmianę po wcześniejszej darowiźnie?

Jeżeli obie strony – darczyńca i obdarowany – są zgodne, można rozważyć zawarcie nowych umów u notariusza. Najczęściej schemat wygląda następująco:

1. Przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na pierwotnego darczyńcę – np. w drodze umowy darowizny, sprzedaży albo innej dopuszczalnej umowy przenoszącej własność.
2. Zawarcie umowy dożywocia – pierwotny darczyńca przenosi własność nieruchomości na dotychczasowego obdarowanego, a nabywca przyjmuje obowiązki z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego albo obowiązki dokładnie opisane przez strony w akcie notarialnym.
3. Ujawnienie zmian w księdze wieczystej – notariusz zwykle składa wniosek wieczystoksięgowy w systemie teleinformatycznym.

Każda umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to zarówno darowizny nieruchomości, jak i umowy dożywocia.

Nie należy jednak zakładać, że opisany schemat automatycznie wyłączy wszelkie roszczenia o zachowek. Jeżeli kolejność czynności, ich ekonomiczny sens i późniejsze zachowanie stron będą wskazywać, że doszło jedynie do sztucznej operacji, spór może trafić do sądu. Znaczenie będą miały m.in. stan zdrowia dożywotnika, rzeczywiste potrzeby opiekuńcze, sposób wykonywania obowiązków przez nabywcę i dokumenty potwierdzające ponoszenie kosztów utrzymania lub opieki.

Uzupełnienie darowizny o obowiązek opieki – czy to wystarczy?

Strony mogą zawrzeć odrębną umowę regulującą opiekę, pomoc w chorobie, ponoszenie kosztów utrzymania albo ustanowić służebność mieszkania. Przykładowo służebność osobista została uregulowana w art. 296–305 Kodeksu cywilnego, a służebność mieszkania w art. 301 i art. 302 Kodeksu cywilnego. Takie rozwiązania mogą zwiększyć bezpieczeństwo życiowe darczyńcy, ale zwykle nie zmienią faktu, że wcześniej doszło do darowizny.

Jeżeli celem jest wyłącznie zapewnienie opieki, bez ingerowania w skutki wcześniejszej darowizny dla zachowku, można rozważyć umowę opieki, rentę, służebność mieszkania albo użytkowanie. Jeżeli celem jest także ograniczenie ryzyka doliczenia darowizny do zachowku, sama dodatkowa umowa opiekuńcza może okazać się niewystarczająca.

Darowizna a dożywocie – najważniejsze różnice

Skutki podatkowe i koszty notarialne

Przy planowaniu przeniesienia nieruchomości trzeba uwzględnić także podatki i koszty notarialne. Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy.

Przy darowiźnie między najbliższymi osobami może mieć zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, obejmujące m.in. małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, o ile spełnione są warunki ustawowe. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej w akcie notarialnym obowiązki podatkowe są w praktyce obsługiwane przez notariusza jako płatnika, ale konkretne skutki warto potwierdzić przed podpisaniem aktu.

Ryzyka przy „odwracaniu” starej darowizny

Największe ryzyko polega na tym, że przyszły uprawniony do zachowku uzna czynności za pozorne albo dokonane wyłącznie w celu obejścia przepisów o zachowku. Art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Z kolei art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje nieważność czynności prawnej sprzecznej z ustawą albo mającej na celu obejście ustawy, a art. 58 § 2 Kodeksu cywilnego – nieważność czynności sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.

Dlatego w umowie dożywocia warto dokładnie opisać zakres obowiązków nabywcy, zwłaszcza gdy strony chcą odejść od modelu ustawowego z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Dobrą praktyką jest też dokumentowanie późniejszego wykonywania umowy: dowodów opłat, zakupu leków, rachunków za opiekę, potwierdzeń wizyt lekarskich, przelewów i korespondencji dotyczącej pomocy.

FAQ

Czy można podpisać aneks do darowizny i nazwać ją dożywociem?

Można podpisać dodatkową umowę o opiekę albo inne zobowiązania, ale samo nazwanie aneksu „dożywociem” zwykle nie zmieni skutków dawnej darowizny. Umowa dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie, a przy starej darowiźnie własność została już przeniesiona wcześniej i nieodpłatnie.

Czy umowa dożywocia zawsze wyłącza zachowek?

Nie zawsze. Rzeczywista umowa dożywocia nie jest darowizną i co do zasady nie podlega doliczeniu na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak umowa była pozorna albo obowiązki dożywocia nie miały być wykonywane, może zostać zakwestionowana na podstawie art. 83 § 1 albo art. 58 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba iść do notariusza?

Tak. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to zarówno darowizny nieruchomości, przeniesienia własności z powrotem na darczyńcę, jak i późniejszej umowy dożywocia.

Czy darowizna dla dziecka po 10 latach nie liczy się do zachowku?

Nie można przyjąć takiej ogólnej zasady. Art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego wyłącza po 10 latach określone darowizny na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Darowizny na rzecz dzieci jako potencjalnych spadkobierców lub uprawnionych do zachowku mogą być doliczane mimo upływu wielu lat.

Czy dożywocie można zamienić na rentę?

Tak, w określonych sytuacjach. Art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę, jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać, aby pozostawali ze sobą w bezpośredniej styczności.

Podsumowanie

Jeżeli przed laty zawarto darowiznę nieruchomości, nie należy zakładać, że można ją prosto i wstecznie „zamienić” na umowę dożywocia. W praktyce potrzebna jest analiza dokumentów i ewentualne zawarcie nowych aktów notarialnych. Umowa dożywocia może ograniczać ryzyko zachowku, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczywista, odpłatna i wykonywana zgodnie z jej treścią.

Najbezpieczniej przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów sprawdzić: kto może dochodzić zachowku, jaka była historia wcześniejszych darowizn, czy planowane czynności mają realny sens opiekuńczy oraz jakie podatki i koszty powstaną przy notariuszu.

Źródła

• Art. 58, art. 83, art. 158, art. 888 § 1, art. 908–916, art. 991–995 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e oraz art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III CZP 17/17.