Jak usunąć byłego partnera córki z mieszkania właściciela?

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, na jakiej podstawie były partner córki mieszka w lokalu. Od tego zależy dalsza procedura. W praktyce najczęściej chodzi o:

• użyczenie – gdy właściciel albo osoba uprawniona pozwoliła mieszkać bez czynszu; podstawą są art. 710-719 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• najem – gdy była umowa odpłatna; podstawą są art. 659 i nast. Kodeksu cywilnego oraz, przy lokalu mieszkalnym, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jeżeli były partner córki nie płacił właścicielowi czynszu, a jedynie dokładał się do rachunków, zwykle bliżej tej sytuacji do użyczenia niż do najmu. To jednak zawsze zależy od konkretnych ustaleń między stronami i od tego, kto faktycznie udzielił zgody na zamieszkanie.

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Zameldowanie nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Potwierdza jedynie fakt pobytu pod danym adresem. Wynika to z charakteru instytucji meldunku uregulowanej w ustawie z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Dlatego osoba zameldowana może być zobowiązana do opuszczenia mieszkania, jeżeli nie ma już umowy, zgody właściciela ani innej podstawy prawnej do dalszego pobytu.

To ważne, bo wiele osób błędnie zakłada, że dopóki ktoś jest zameldowany, nie da się go usunąć z lokalu. Jest odwrotnie: najpierw rozstrzyga się prawo do lokalu, a dopiero później – jeśli trzeba – sprawę wymeldowania.

Najpierw trzeba zakończyć podstawę pobytu

Jeżeli były partner córki mieszkał w lokalu za zgodą właściciela, nie można od razu przejść do przymusowego usuwania go z mieszkania. Najpierw należy doprowadzić do tego, aby utracił tytuł prawny do lokalu.

W przypadku użyczenia warto złożyć pisemne wypowiedzenie i wezwać do opróżnienia lokalu w określonym terminie. Kodeks cywilny nie przewiduje jednego sztywnego terminu wypowiedzenia dla każdej umowy użyczenia, dlatego termin powinien być rozsądny i dostosowany do okoliczności. Podstawą do żądania zwrotu rzeczy jest art. 716 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym biorący do używania powinien zwrócić rzecz po zakończeniu użyczenia. W pewnych sytuacjach użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu rzeczy także na podstawie art. 715 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli natomiast istniał najem, sposób i termin wypowiedzenia zależą od treści umowy oraz od przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza art. 11 tej ustawy. Przy najmie lokalu mieszkalnego nie można dowolnie wypowiedzieć umowy bez podstawy ustawowej, jeżeli lokator nadal ma status lokatora w rozumieniu tej ustawy.

Jak przygotować wypowiedzenie i wezwanie do opuszczenia mieszkania?

Pismo powinno być konkretne. W praktyce warto wskazać:

• dane właściciela i osoby zajmującej lokal,
• adres mieszkania,
• podstawę dotychczasowego korzystania z lokalu, np. użyczenie,
• oświadczenie o wypowiedzeniu albo odwołaniu zgody na zamieszkiwanie,
• termin na wyprowadzkę i wydanie kluczy,
• żądanie usunięcia rzeczy osobistych,
• informację, że po upływie terminu będą dochodzone roszczenia sądowe i odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć osobiście za podpisem. Dla sprawy sądowej dowód doręczenia ma duże znaczenie.

Czego właścicielowi robić nie wolno?

Nawet jeśli były partner córki nie ma już prawa do mieszkania, właściciel nie może stosować samopomocy polegającej np. na wymianie zamków podczas nieobecności tej osoby, wynoszeniu jej rzeczy na klatkę, odcinaniu prądu, wody lub ogrzewania czy fizycznym usuwaniu z lokalu bez tytułu wykonawczego.

Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej za naruszenie posiadania i szkody, a w określonych przypadkach również do odpowiedzialności karnej, np. gdy dochodzi do naruszenia miru domowego albo stosowania bezprawnego przymusu. Właściciel powinien działać wyłącznie legalną drogą: wypowiedzenie, wezwanie, a potem pozew i egzekucja komornicza.

Pozew o opróżnienie lokalu

Jeżeli po upływie wyznaczonego terminu były partner córki nadal zajmuje mieszkanie, właściciel może wnieść do sądu pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Podstawą materialnoprawną jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która włada nią bez skutecznego względem właściciela uprawnienia.

W pozwie warto załączyć:

• dokument własności lokalu,
• wypowiedzenie albo odwołanie zgody na dalsze zamieszkanie,
• dowód doręczenia pisma,
• korespondencję z pozwanym,
• dowody potwierdzające, że pozwany nadal zajmuje lokal.

W sprawach o eksmisję sąd bada nie tylko własność i brak tytułu prawnego, lecz także to, czy pozwanej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Zasady te wynikają głównie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ocena zależy od stanu faktycznego, w tym od sytuacji życiowej, zdrowotnej, rodzinnej i dochodowej pozwanego.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Po utracie tytułu prawnego do lokalu można żądać nie tylko wyprowadzki, lecz także zapłaty. W odniesieniu do lokali mieszkalnych podstawą jest art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli poniesiona szkoda jest wyższa, właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych.

Przemoc domowa – możliwe szybsze środki

Jeżeli były partner córki stosuje przemoc wobec domowników, sytuacja wygląda inaczej. Wtedy znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej. Sąd może zobowiązać osobę stosującą przemoc domową do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo zakazać zbliżania się do mieszkania – wynika to z art. 11a tej ustawy.

Dodatkowo Policja lub Żandarmeria Wojskowa mogą wydać natychmiastowy nakaz opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania oraz zakaz zbliżania się do niego. Podstawę stanowią art. 15aa-15ak ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji. Jest to tryb szybszy niż zwykły proces o eksmisję, ale wymaga występowania przemocy domowej w rozumieniu ustawy.

Jeżeli w sprawie pojawiają się groźby, awantury lub agresja, nie należy ograniczać się tylko do ścieżki cywilnej. W praktyce warto od razu dokumentować zdarzenia, wzywać Policję i gromadzić notatki, nagrania oraz zeznania świadków.

Czy można od razu wymeldować byłego partnera?

Wymeldowanie nie zastępuje eksmisji. Co do zasady najpierw trzeba doprowadzić do tego, aby dana osoba faktycznie opuściła lokal. Dopiero potem można wszcząć postępowanie administracyjne o wymeldowanie osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania.

Podstawą jest art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Organ gminy bada wtedy, czy doszło do trwałego i dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeżeli ktoś nadal mieszka w mieszkaniu, wymeldowanie zwykle nie będzie skutecznym narzędziem do usunięcia go z lokalu.

Kto powinien wystąpić z pozwem?

Z pozwem powinien wystąpić co do zasady właściciel lokalu albo inna osoba mająca prawo żądać wydania mieszkania. Jeżeli córka nie jest właścicielką, samo jej żądanie wyprowadzki może nie wystarczyć, chyba że to ona była stroną ważnej umowy uprawniającej ją do dysponowania lokalem wobec partnera. W wielu sprawach bezpieczniej jest, aby formalne pismo i pozew składał właśnie właściciel.

Jeżeli zgody na zamieszkanie udzielała córka, ale mieszkanie należy do rodzica, trzeba dokładnie odtworzyć, czy działała za wiedzą i akceptacją właściciela. To może mieć znaczenie dowodowe.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać zastosowanie opisanych zasad w różnych wariantach sprawy.

FAQ

Czy córka może sama wymeldować byłego partnera?

Nie, samo żądanie córki zwykle nie wystarczy. Wymeldowanie prowadzi organ gminy, a podstawą jest faktyczne opuszczenie lokalu. Jeżeli partner nadal tam mieszka, procedura wymeldowania najczęściej nie rozwiąże problemu.

Czy można zmienić zamki, gdy partner wyjdzie do pracy?

Nie powinno się tego robić. Samowolne pozbawienie dostępu do lokalu może wywołać spór o naruszenie posiadania i narazić właściciela na odpowiedzialność. Bezpieczna droga to wypowiedzenie, pozew i ewentualna eksmisja przez komornika.

Czy były partner ma prawo do lokalu socjalnego?

To zależy od okoliczności konkretnej sprawy. O tym orzeka sąd w wyroku eksmisyjnym na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Znaczenie mają m.in. sytuacja materialna, stan zdrowia, wiek i obowiązki rodzinne.

Od kiedy można żądać pieniędzy za bezumowne zajmowanie mieszkania?

Zasadniczo od chwili, gdy wygasł lub został skutecznie zakończony tytuł prawny do lokalu, a osoba nadal go zajmuje. Podstawą jest art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy rozpad związku sam w sobie kończy prawo do mieszkania?

Nie zawsze. Rozstanie nie zastępuje wypowiedzenia użyczenia ani skutecznego wypowiedzenia najmu. Trzeba jeszcze prawidłowo zakończyć podstawę prawną korzystania z lokalu.

Źródła

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 § 1, art. 659 i nast., art. 710-719, art. 715-716, art. 917-918,
• ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11, art. 14, art. 18,
• ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności art. 35,
• ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej, w szczególności art. 11a,
• ustawa z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji, w szczególności art. 15aa-15ak.