Najem mieszkania przez parę a późniejsze małżeństwo

Kto jest najemcą, gdy umowę podpisała tylko jedna osoba?

Najemcą jest przede wszystkim ta osoba, która zawarła umowę najmu z właścicielem mieszkania. Jeżeli umowę podpisał wyłącznie partner, to formalnie on jest stroną umowy i to on wykonuje podstawowe obowiązki najemcy wobec wynajmującego.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że druga osoba zawsze mieszka w lokalu bezprawnie. W praktyce znaczenie ma treść umowy, wiedza właściciela, sposób korzystania z lokalu oraz to, czy właściciel przez dłuższy czas akceptował obecność drugiej osoby. Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego wola osoby może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia ją w sposób dostateczny. Dlatego zgoda na wspólne zamieszkiwanie może być także dorozumiana, choć w razie sporu trzeba ją wykazać.

Trzeba odróżnić trzy sytuacje: bycie stroną umowy najmu, samo prawo do korzystania z mieszkania oraz odpowiedzialność za opłaty. Osoba mieszkająca z najemcą nie zawsze jest współnajemcą, ale może mieć prawo przebywać w lokalu i jednocześnie ponosić odpowiedzialność za czynsz oraz opłaty.

Czy partner może mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu bez własnej umowy?

W przypadku osoby pozostającej w nieformalnym związku trzeba sprawdzić przede wszystkim, czy umowa najmu nie zabrania wprowadzania dodatkowych osób albo nie wymaga zgody wynajmującego. W najmie lokalu istotny jest także art. 688² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda nie jest wymagana wobec osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Nie każde wspólne zamieszkanie partnerów musi być traktowane jak podnajem albo oddanie lokalu osobie trzeciej. Jeżeli najemca nadal sam mieszka w lokalu, prowadzi wspólne gospodarstwo domowe z partnerem, właściciel od początku o tym wiedział i przyjmował płatności bez zastrzeżeń, można bronić stanowiska, że co najmniej dorozumianie akceptował taki sposób korzystania z mieszkania.

Inaczej należałoby ocenić sprawę, gdyby umowa wprost przewidywała obowiązek uzyskania pisemnej zgody na każdą dodatkową pełnoletnią osobę albo gdyby właściciel wyraźnie sprzeciwiał się zamieszkaniu partnera. Wtedy ocena zależy od treści umowy, przebiegu kontaktów z właścicielem i dowodów, np. korespondencji, potwierdzeń wpłat, świadków albo wcześniejszych oświadczeń wynajmującego.

Co zmienia zawarcie małżeństwa po podpisaniu umowy najmu?

Zawarcie małżeństwa ma duże znaczenie dla prawa do korzystania z mieszkania, ale nie zawsze oznacza automatyczne dopisanie małżonka do umowy najmu. Art. 680¹ Kodeksu cywilnego przewiduje, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jeżeli więc nowa umowa najmu została zawarta już po ślubie i lokal ma służyć rodzinie, oboje małżonkowie mogą być najemcami z mocy prawa, nawet gdy podpis złożyło tylko jedno z nich. Jeżeli jednak umowa została zawarta przed ślubem przez jednego partnera, późniejsze zawarcie małżeństwa co do zasady nie powoduje automatycznego powstania wspólności najmu na podstawie art. 680¹ Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to, że drugi małżonek nie ma żadnych praw. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. To uprawnienie dotyczy korzystania z mieszkania, a nie automatycznego wejścia do starej umowy najmu jako jej strona.

Czy trzeba informować wynajmującego o ślubie?

Co do zasady przepisy nie nakładają na najemcę ogólnego obowiązku informowania prywatnego wynajmującego o zawarciu małżeństwa. Taki obowiązek może jednak wynikać z samej umowy, regulaminu budynku albo z konkretnych postanowień dotyczących liczby mieszkańców, rozliczania mediów, opłat eksploatacyjnych czy obowiązku aktualizacji danych.

Jeżeli umowa nie przewiduje takiego obowiązku, sam brak zawiadomienia właściciela o ślubie nie powinien być podstawą do zarzutu, że małżonkowie działali bezprawnie. Wynajmujący może natomiast oczekiwać rzetelnej informacji o tym, kto faktycznie mieszka w lokalu, jeżeli ma to wpływ na opłaty, zużycie mediów, rozliczenia ze wspólnotą albo odpowiedzialność za szkody.

Dla bezpieczeństwa praktycznego warto wysłać właścicielowi krótką informację, że małżonkowie wspólnie zamieszkują w lokalu, a dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania nie ulega zmianie. Nie jest to równoznaczne z prośbą o dopisanie do umowy, ale porządkuje sytuację dowodową.

Czy można podawać adres mieszkania jako miejsce zamieszkania?

Tak, jeżeli dana osoba rzeczywiście tam mieszka. Zgodnie z art. 25 Kodeksu cywilnego miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Miejsce zamieszkania nie jest tym samym co własność lokalu, meldunek ani bycie stroną umowy najmu.

Właściciel mieszkania nie może skutecznie zakazać osobie faktycznie tam mieszkającej podawania tego adresu jako adresu zamieszkania. Może natomiast reagować, jeżeli adres byłby podawany niezgodnie z prawdą albo gdyby osoba nie mieszkała w lokalu, a jedynie wykorzystywała adres do korespondencji.

Odpowiedzialność za czynsz i opłaty osoby mieszkającej z najemcą

Art. 688¹ Kodeksu cywilnego stanowi, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

To ważna zasada praktyczna. Pełnoletni partner albo małżonek, który stale mieszka w lokalu, może odpowiadać wobec wynajmującego za zaległy czynsz i opłaty za czas, w którym rzeczywiście tam mieszkał, nawet jeżeli nie podpisał umowy. Nie odpowiada natomiast za okresy, w których w lokalu nie zamieszkiwał.

Czy warto dopisać małżonka do umowy najmu?

Nie zawsze jest to obowiązkowe, ale często bywa rozsądne. Dopisanie małżonka do umowy albo choćby zamieszczenie w aneksie informacji, że małżonkowie wspólnie korzystają z lokalu, zmniejsza ryzyko późniejszych sporów z właścicielem, administracją, policją, wspólnotą mieszkaniową albo dostawcami mediów.

Jeżeli właściciel zgadza się na aneks, można krótko wskazać, że w lokalu stale mieszka także małżonek najemcy. Jeżeli strony zawierają nową umowę już po ślubie, warto jasno opisać, czy najemcą jest jedno z małżonków, czy oboje, oraz kto składa podpisy. Przy najmie okazjonalnym należy dodatkowo sprawdzić wymogi formalne i dokumenty wymagane od najemcy.

FAQ

Czy żona najemcy musi podpisać umowę najmu, żeby mieszkać w lokalu?

Nie zawsze. Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje mężowi, żona może korzystać z mieszkania na potrzeby rodziny na podstawie art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Podpisanie umowy albo aneksu może jednak ułatwić wykazanie jej sytuacji wobec właściciela.

Czy późniejszy ślub automatycznie czyni małżonka współnajemcą?

Nie w każdej sytuacji. Jeżeli umowa najmu została zawarta przed ślubem tylko przez jednego partnera, późniejsze małżeństwo co do zasady nie tworzy automatycznie wspólności najmu z art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Inaczej może być przy nowej umowie zawartej już w czasie małżeństwa na lokal służący rodzinie.

Czy właściciel może zabronić podawania adresu jako miejsca zamieszkania?

Nie, jeżeli osoba faktycznie mieszka w lokalu i traktuje go jako swoje centrum życiowe. Miejsce zamieszkania wynika z faktycznego przebywania z zamiarem stałego pobytu, a nie z samego podpisu pod umową najmu.

Czy właściciel musi wiedzieć o wszystkich dorosłych mieszkańcach?

Najlepiej, aby wiedział, zwłaszcza gdy liczba osób wpływa na opłaty, media albo warunki umowy. Brak informacji o ślubie sam w sobie zwykle nie jest naruszeniem prawa, ale ukrywanie faktycznej liczby mieszkańców może prowadzić do sporu, jeżeli ma znaczenie dla rozliczeń albo treści umowy.

Czy osoba mieszkająca bez podpisanej umowy odpowiada za czynsz?

Tak, jeżeli jest pełnoletnia i stale mieszka z najemcą. Na podstawie art. 688¹ Kodeksu cywilnego odpowiada solidarnie z najemcą za czynsz i inne należne opłaty, ale tylko za okres swojego stałego zamieszkiwania.

Podsumowanie

Jeżeli umowę najmu podpisał tylko jeden partner, druga osoba nie musi automatycznie być stroną umowy, aby faktycznie mieszkać w lokalu. Przy związku nieformalnym kluczowe są postanowienia umowy i zgoda właściciela, która w praktyce może wynikać także z wieloletniej akceptacji. Po ślubie trzeba odróżnić wspólność najmu z art. 680¹ Kodeksu cywilnego od prawa małżonka do korzystania z mieszkania na potrzeby rodziny z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dla uniknięcia sporu najlepiej uporządkować sytuację pisemnym aneksem albo przynajmniej korespondencją potwierdzającą, kto faktycznie mieszka w lokalu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 25, art. 60, art. 680¹, art. 688¹ i art. 688² - ISAP Sejm.

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 28¹ - ISAP Sejm.