Sprzedaż mieszkania osoby ubezwłasnowolnionej – zgoda sądu i obowiązki opiekuna

Za punkt wyjścia przyjmijmy sytuację podobną do opisanej przez panią Kamilę: mama jest w zaawansowanym stadium choroby Alzheimera, prawdopodobnie zostanie całkowicie ubezwłasnowolniona, a córka chce zapewnić jej stałą opiekę w domu opieki. Matka jest właścicielką nieruchomości, ale jej stan zdrowia nie pozwala jej świadomie podpisać umowy sprzedaży ani udzielić nowego pełnomocnictwa.

Czy można sprzedać mieszkanie przed ubezwłasnowolnieniem?

Jeżeli właściciel nieruchomości nie został jeszcze ubezwłasnowolniony, formalnie nadal ma pełną zdolność do czynności prawnych. To jednak nie oznacza, że każda umowa podpisana przez taką osobę będzie bezpieczna. Przy sprzedaży nieruchomości notariusz musi mieć podstawy, aby uznać, że sprzedający rozumie znaczenie czynności, wie, co podpisuje, i podejmuje decyzję świadomie oraz swobodnie.

W przypadku zaawansowanej choroby Alzheimera, demencji albo innej choroby wyłączającej świadome podjęcie decyzji notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego. Co więcej, czynność dokonana przez osobę znajdującą się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli może być nieważna na podstawie art. 82 Kodeksu cywilnego.

Inaczej można oceniać sytuację, w której właściciel nieruchomości wcześniej, jeszcze w pełni świadomie, udzielił ważnego pełnomocnictwa notarialnego do sprzedaży. Takiego pełnomocnictwa nie należy jednak traktować jako sposobu obejścia kontroli sądu, zwłaszcza gdy rozpoczęto już postępowanie o ubezwłasnowolnienie albo stan zdrowia mocodawcy budzi poważne wątpliwości. W praktyce notariusz może wymagać dodatkowych wyjaśnień, a po ustanowieniu opieki bezpieczną drogą pozostaje uzyskanie zezwolenia sądu opiekuńczego.

Co zmienia ubezwłasnowolnienie całkowite?

Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie ma zdolności do czynności prawnych. W jej imieniu działa opiekun prawny, ale opiekun nie jest właścicielem majątku podopiecznego i nie może nim dowolnie rozporządzać. Jego rolą jest ochrona osoby i majątku podopiecznego pod nadzorem sądu opiekuńczego.

Zgodnie z art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku pozostającego pod opieką. Sprzedaż nieruchomości jest właśnie taką ważniejszą sprawą. W praktyce podobnego mechanizmu wymaga także inna zgoda sądu rodzinnego na czynność, gdy czynność przekracza zwykły zarząd i może istotnie wpływać na sytuację osoby chronionej.

Podstawę proceduralną stanowi art. 593 Kodeksu postępowania cywilnego: zezwolenia we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku osoby pozostającej pod opieką udziela sąd opiekuńczy na wniosek opiekuna. Opiekun składa więc osobny wniosek do sądu rejonowego, zwykle do wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego dla miejsca zamieszkania albo pobytu osoby ubezwłasnowolnionej.

Kiedy sąd może zgodzić się na sprzedaż nieruchomości?

Sąd nie wyraża zgody automatycznie. Bada, czy sprzedaż jest celowa, gospodarczo uzasadniona i korzystna dla osoby ubezwłasnowolnionej. Nie wystarczy argument, że opiekunowi jest wygodniej sprzedać mieszkanie albo że w przyszłości i tak dziedziczyłby nieruchomość.

Przekonujące mogą być zwłaszcza takie okoliczności jak:

• wysokie koszty całodobowej opieki, leczenia, rehabilitacji, ZOL, DPS albo prywatnego domu opieki,
• brak realnej możliwości korzystania przez podopiecznego z nieruchomości,
• koszty utrzymania pustego mieszkania lub domu, których majątek podopiecznego nie udźwignie,
• ryzyko niszczenia nieruchomości, zadłużania jej lub utraty wartości,
• brak racjonalnej alternatywy, np. wynajmu, albo zbyt duże ryzyko związane z wynajmem.

W sprawach, w których sprzedaż ma służyć finansowaniu stałej opieki, warto pokazać sądowi pełny plan: miesięczny koszt placówki, przewidywany czas finansowania opieki, koszty utrzymania nieruchomości, wysokość emerytury lub renty oraz sposób zabezpieczenia środków po sprzedaży. Jeżeli podopieczny przebywa w domu pomocy społecznej albo dopiero ma zostać tam umieszczony, pomocny może być także materiał o tym, jak wygląda sprzedaż mieszkania przy DPS.

Jak przygotować wniosek do sądu opiekuńczego?

We wniosku należy jasno wskazać, o jaką czynność chodzi, czyli np. o zezwolenie opiekunowi prawnemu na sprzedaż konkretnego lokalu mieszkalnego albo domu należącego do osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej. Warto podać numer księgi wieczystej, adres nieruchomości, udział podopiecznego, planowaną cenę minimalną i cel przeznaczenia pieniędzy.

Do wniosku najczęściej warto dołączyć:

• postanowienie o ubezwłasnowolnieniu i dokument potwierdzający ustanowienie opiekuna,
• aktualny odpis księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
• dokumenty dotyczące wartości nieruchomości, najlepiej operat szacunkowy albo rzetelne uzasadnienie ceny,
• dokumentację medyczną podopiecznego, jeżeli uzasadnia potrzebę stałej opieki,
• umowę lub ofertę domu opieki, DPS, ZOL albo zestawienie realnych kosztów opieki,
• informację, czy nieruchomość jest zamieszkała, wynajęta, zadłużona albo obciążona hipoteką,
• plan przechowania i wydatkowania środków po sprzedaży.

Opłata sądowa od takiego wniosku w sprawach z zakresu prawa rodzinnego i opiekuńczego wynosi obecnie 100 zł. Niezależnie od tej opłaty mogą pojawić się koszty operatu szacunkowego, odpisów dokumentów, pomocy pełnomocnika oraz późniejsze koszty notarialne związane z samą sprzedażą.

Na co sąd zwróci szczególną uwagę?

Sąd opiekuńczy może badać, czy cena nie jest zaniżona, czy opiekun nie działa w konflikcie interesów oraz czy sprzedaż nie pozbawi podopiecznego realnego zabezpieczenia mieszkaniowego. Często sąd w postanowieniu określa minimalną cenę sprzedaży albo wymaga, aby pieniądze trafiły na rachunek bankowy należący do podopiecznego.

Istotne jest też to, czy opiekun nie chce nabyć nieruchomości samodzielnie albo przez osobę bliską. Taka transakcja jest szczególnie wrażliwa, bo opiekun występowałby jednocześnie po stronie osoby chronionej i po stronie potencjalnie zainteresowanej korzyścią. W takich sytuacjach trzeba uwzględnić ograniczenia reprezentacji opiekuna i możliwą potrzebę ustanowienia kuratora. Szerzej taki konflikt pokazuje sprawa o zbycie nieruchomości na rzecz opiekuna.

Znaczenie ma również stanowisko wyrażone w orzecznictwie. W postanowieniu z 24 lutego 1995 r., sygn. akt II CRN 155/94, Sąd Najwyższy wskazał, że przy zezwoleniu na czynność przekraczającą zwykły zarząd sąd powinien ocenić, czy planowana czynność ma na celu ochronę praw podopiecznego, w tym jego praw majątkowych, oraz czy jest dla niego korzystna, celowa i odpowiada względom gospodarczym.

Czy osoba chora musi przyjść do sądu?

To zależy od rodzaju postępowania i stanu zdrowia osoby, której sprawa dotyczy. W postępowaniu o ubezwłasnowolnienie sąd co do zasady powinien wysłuchać osobę, której dotyczy wniosek, przy udziale specjalistów. Jeżeli stan zdrowia uniemożliwia stawiennictwo w sądzie, sąd może przeprowadzić czynność poza budynkiem sądu albo oprzeć się na dokumentacji i opinii biegłych, jeżeli osobiste wysłuchanie nie jest realnie możliwe.

W późniejszym postępowaniu o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości sąd także może badać sytuację osoby ubezwłasnowolnionej, ale praktyka zależy od stanu zdrowia, dokumentacji medycznej i tego, czy osobisty udział podopiecznego miałby jakikolwiek sens procesowy. Warto od razu dołączyć zaświadczenie lekarskie wskazujące, dlaczego przyjazd do sądu jest niemożliwy albo niewskazany.

Co z testamentem, zachowkiem i przyszłym dziedziczeniem?

Testament nie przenosi własności za życia testatora. Jeżeli mama sporządziła testament na rzecz córki, córka nie staje się przez to właścicielką domu ani nie może rozporządzać nieruchomością jak swoją. Do chwili śmierci majątek pozostaje majątkiem mamy, a opiekun ma obowiązek działać w jej interesie, nie we własnym przyszłym interesie spadkowym.

Kwestia zachowku pojawia się dopiero po śmierci spadkodawcy. Nie blokuje sama w sobie sprzedaży nieruchomości za życia osoby ubezwłasnowolnionej, jeżeli sprzedaż jest potrzebna dla jej dobra. Trzeba jednak pamiętać, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży zastępują w majątku nieruchomość i nadal należą do podopiecznego.

Co zrobić z pieniędzmi po sprzedaży?

Środki uzyskane ze sprzedaży nie są pieniędzmi opiekuna. Powinny zostać zabezpieczone na rachunku osoby ubezwłasnowolnionej i wydatkowane na jej potrzeby, np. opiekę, leczenie, rehabilitację, pobyt w placówce, leki, odzież, sprzęt medyczny czy koszty utrzymania. Opiekun powinien zachowywać faktury, umowy i potwierdzenia przelewów, ponieważ sąd opiekuńczy może wymagać sprawozdań z zarządu majątkiem.

Jeżeli opiekun już we wniosku wie, że część ceny ma zostać przeznaczona na opłaty za dom opieki albo zwrot udokumentowanych kosztów poniesionych na rzecz podopiecznego, warto wyraźnie poprosić sąd o zgodę także na taki sposób wydatkowania środków. Pomocne może być omówienie, jak należy traktować środki ze sprzedaży nieruchomości podopiecznego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce i jakie argumenty mogą mieć znaczenie dla sądu opiekuńczego.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej jest możliwa, ale wymaga starannego przygotowania i wcześniejszego zezwolenia sądu opiekuńczego. Najważniejsze jest wykazanie, że sprzedaż służy dobru podopiecznego, a nie wygodzie lub interesowi opiekuna.

W sprawie podobnej do sytuacji pani Kamili kluczowe będą: formalne ustanowienie opiekuna, dokumentacja medyczna, koszty opieki, wycena nieruchomości, plan przeznaczenia pieniędzy oraz wyjaśnienie, dlaczego sprzedaż jest lepszym rozwiązaniem niż utrzymywanie albo wynajmowanie domu. Testament i przyszłe dziedziczenie nie dają opiekunowi prawa do swobodnego rozporządzania majątkiem osoby żyjącej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 13, art. 156, art. 159 i art. 175 – ISAP.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 547 i art. 593 – ISAP.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 37 – ISAP.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 82 – ISAP.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 1995 r., sygn. akt II CRN 155/94.