Czy mogę sprzedać majątek osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej?

Sprzedaż mieszkania przed ubezwłasnowolnieniem

W pierwszej kolejności pozwolę sobie wskazać, iż dla potrzeb niniejszej opinii przyjmuję, że dom formalnie stanowi własność Pani mamy. Zachodzi jednak pytanie, czy w całości, czy w części. Jeżeli w części, wówczas, jak mniemam, Pani jest drugim współwłaścicielem (wskazuje Pani bowiem na testament sporządzony przez ojca).

Mniemam, że stan zdrowia Pani mamy (na dzień dzisiejszy) jest na tyle zły, że nie ma możliwości, by mama była stroną umowy kupna – sprzedaży, a także jakiejkolwiek innej umowy. Wskazuje Pani na ostatnią fazę Alzheimera. Powyższe z kolei powoduje, że, jak można domniemywać, mama nie ma świadomości tego, co się wokół niej dzieje, co z kolei skutkuje niemożnością zawarcia jakiejkolwiek czynności wymagającej formy aktu notarialnego. Notariusz bowiem odmówi sporządzenia umowy kupna–sprzedaży, względnie przyjęcia pełnomocnictwa. Jedyną szansą sprzedaży mieszkania przed ubezwłasnowolnieniem mamy jest dysponowanie przez Panią pełnomocnictwem swojej mamy w formie aktu notarialnego do czynności sprzedaży nieruchomości.

Ubezwłasnowolnienie matki i ustanowienie córki opiekunem prawnym

Z chwilą ubezwłasnowolnienia Pani mamy należy się spodziewać, że Pani zostanie jej opiekunem prawnym. Opiekun sprawuje pieczę nad osobą i majątkiem pozostającego pod opieką; podlega przy tym nadzorowi sądu opiekuńczego. Najważniejsze znaczenie ma jednak przepis art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego.

Sprzedaż mieszkania matki po jej ubezwłasnowolnieniu

Innymi słowy, by sprzedać mieszkanie mamy po jej ubezwłasnowolnieniu, będzie Pani musiała uzyskać zgodę sądu na taką czynność. Sąd, owszem, może wyrazić zgodę, ale jedynie wówczas, jeżeli uzna, że działanie to ma na celu zabezpieczenie interesów podopiecznego, a poza tym, że nie ma szans na wynajem mieszkania. Nadto jeżeli taka zgoda zostanie udzielona to wówczas winna zostać wskazana kwota poniżej której notariusz nie będzie mógł sporządzić aktu notarialnego. Tym samym dojdzie do zabezpieczenia interesów Pani mamy, by sprzedaż nie nastąpiła na zasadach przez Panią uznanych i w pełni swobodnie. To z kolei może wpłynąć na długość takiego postępowania, bowiem sąd winien w tym zakresie wspierać się opinią biegłego rzeczoznawcy sądowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości poniżej której jej sprzedaż nie będzie możliwa.

Uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na sprzedaż nieruchomości należącej do osoby ubezwłasnowolnionej

Jako opiekun prawny będzie Pani mogła wnosić o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości do sądu opiekuńczego (sąd rejonowy wydział rodzinny i nieletnich) właściwego dla miejsca zamieszkania mamy. Opłata sądowa od wniosku wynosi 40 zł.

Jeżeli chodzi o obecność Pani mamy na rozprawie, to sąd zadecyduje, czy mama winna być przesłuchiwana w sądzie, czy też w jej miejscu zamieszkania. Nie widzę jednak przeszkód, by przesłuchanie odbyło się w jej miejsce zamieszkania. Zanim jednak sąd oceni, czy mama winna być przesłuchiwana w sprawie, będzie posiłkował się opinią biegłych w zakresie psychologii i psychiatrii na okoliczność ustalenia, czy zasadne jest doręczenia mamie pism sądowych, a także czy zasadne jest jej przesłuchanie. Powyższe powoduje, że, jak sama Pani widzi, nie sposób przeprowadzić czynności przez Panią założonej bez większych komplikacji.

Jak podkreśla się w orzecznictwie: „sąd opiekuńczy, rozpoznając wniosek kuratora absentis i zezwolenie na dokonanie czynności prawnej, przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem podopiecznego (art. 156 k.r.o. w zw. z art. 178 § 2 k.r.o.), musi rozpatrzyć, czy planowana czynność prawna, ma na celu ochronę praw podopiecznego, a m.in. szeroko rozumianych jego praw majątkowych (art. 184 § 1 k.r.o.) oraz czy jest korzystna i celowa dla niego, a take czy odpowiada względom gospodarczym” (postanowienie Sadu Najwyższego z dnia 24 lutego 1995 r., sygn. akt II CRN 155/94). W mojej ocenie zasadne jest powoływanie się na wolę matki sprzed choroby.