Przeniesienie własności nieruchomości na małżonka po rozdzielności

Czy można przenieść udział w nieruchomości na małżonka?

Tak, udział małżonka w nieruchomości można przenieść na drugiego małżonka, ale trzeba dobrać właściwą konstrukcję prawną. W praktyce wchodzą w grę przede wszystkim: darowizna udziału, umowa o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności, ugoda obejmująca wzajemne rozliczenia albo sądowy podział majątku.

Jeżeli nieruchomość była objęta majątkiem wspólnym, a następnie powstała rozdzielność majątkowa, małżonkowie nie powinni traktować sprawy tak, jakby chodziło wyłącznie o zwykłe „przepisanie połowy domu”. Najpierw trzeba ustalić, czy nieruchomość nadal wchodzi do niepodzielonego majątku wspólnego po ustaniu wspólności, czy doszło już do jej podziału, jakie są udziały małżonków i jakie rozliczenia należy uwzględnić.

Jeżeli małżonkowie są zgodni, przeniesienie własności nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeśli zgody nie ma albo istnieje ryzyko sporu co do wartości majątku, nakładów, wydatków lub spłat, właściwą drogą jest sądowy podział majątku. Podobny problem może pojawić się już na etapie ustanawiania rozdzielności, gdy jeden z małżonków blokuje porozumienie; wtedy znaczenie ma brak zgody na rozdzielność i możliwość wystąpienia do sądu.

Rozdzielność majątkowa a majątek zgromadzony wcześniej

Rozdzielność majątkowa oznacza, że od chwili jej powstania każdy z małżonków samodzielnie zarządza swoim majątkiem i co do zasady sam odpowiada za nabywane składniki majątkowe. Inaczej trzeba jednak ocenić majątek, który powstał wcześniej w czasie wspólności ustawowej. Ten majątek wymaga rozliczenia i podziału.

Po ustaniu wspólności majątkowej co do zasady przyjmuje się równe udziały małżonków w majątku wspólnym, chyba że istnieją podstawy do żądania ustalenia nierównych udziałów. Samo ustanowienie rozdzielności nie powoduje jeszcze automatycznego przyznania konkretnych rzeczy jednemu albo drugiemu małżonkowi. Jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, jej przyznanie jednemu małżonkowi wymaga umowy w formie aktu notarialnego albo prawomocnego orzeczenia sądu.

Darowizna udziału a podział majątku z rozliczeniem

Najprostsza technicznie jest darowizna udziału w nieruchomości. Notariusz sporządza akt, a następnie składa się wniosek o wpis w księdze wieczystej. Problem polega na tym, że darowizna dokonana przez przyszłego spadkodawcę może mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku.

Dziecko męża spoza małżeństwa jest jego zstępnym. Oznacza to, że po śmierci ojca może dziedziczyć z ustawy albo, jeśli zostanie pominięte w testamencie, może dochodzić zachowku. Jeżeli udział w nieruchomości zostałby przekazany żonie jako darowizna, osoba uprawniona do zachowku może próbować wykazywać, że darowiznę należy doliczyć przy obliczaniu zachowku, a w określonych sytuacjach kierować roszczenie także przeciwko obdarowanej.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy przeniesienie udziału jest elementem rzeczywistego podziału majątku wspólnego i rozliczenia konkretnych roszczeń między małżonkami. Jeżeli mąż zużył środki z majątku wspólnego na własne zobowiązania, osobiste potrzeby albo relację niezwiązaną z rodziną, drugi małżonek może domagać się rozliczenia tych kwot przy podziale majątku. Wtedy przyznanie nieruchomości jednemu małżonkowi nie musi być darowizną, lecz sposobem rozliczenia wartości udziałów, spłat, wydatków i długów.

Wydatki z majątku wspólnego na romans lub dziecko spoza małżeństwa

Wydatki poniesione z majątku wspólnego na związek pozamałżeński, utrzymywanie innej osoby, prywatne potrzeby jednego małżonka albo jego osobiste zobowiązania mogą podlegać rozliczeniu. Podstawowe znaczenie ma art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten pozwala żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków, a także odpowiednio stosuje się go, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego.

Nie każda kwota wydana przez małżonka automatycznie podlega zwrotowi. Trzeba wykazać, z jakiego majątku pochodziły środki, na co zostały przeznaczone, czy nie były to zwykłe potrzeby rodziny, czy istniał osobisty dług jednego z małżonków oraz jaka część wydatków obciąża drugiego małżonka przy podziale majątku. W sprawach tego rodzaju znaczenie ma dokumentacja: przelewy, potwierdzenia wypłat, rachunki, wiadomości, zeznania świadków i ustalenie okresu, w którym środki były wydatkowane.

Jeżeli wydatkowanie środków miało charakter celowego wyprowadzania pieniędzy ze wspólnego majątku, w sprawie o podział majątku można podnosić również argument uszczuplanie majątku przed jego podziałem. Trzeba jednak pamiętać, że sąd ocenia konkretne dowody, wysokość szkody i związek wydatków z majątkiem wspólnym.

Jak przygotować akt notarialny?

Jeżeli małżonkowie są zgodni, notarialny podział majątku może być szybkim rozwiązaniem. Przy nieruchomości akt powinien jasno wskazywać, że strony dokonują podziału majątku po ustaniu wspólności majątkowej, a nie zwykłej darowizny. W treści aktu warto opisać skład majątku, wartość nieruchomości, wysokość udziałów, wysokość rozliczanych roszczeń oraz to, że przyznanie nieruchomości jednemu małżonkowi następuje w ramach wzajemnych rozliczeń.

Jeżeli przedmiotem rozliczenia są kwoty wydane z majątku wspólnego na osobiste zobowiązania męża, warto do aktu albo do dokumentacji notarialnej przygotować zestawienie tych wydatków. Im bardziej rzeczowo opisane są rozliczenia, tym mniejsze ryzyko, że w przyszłości czynność zostanie przedstawiona jako ukryta darowizna.

Notariusz nie rozstrzyga sporu dowodowego tak jak sąd. Jeżeli druga strona zgadza się na opisane rozliczenia, akt notarialny jest dopuszczalny. Jeżeli jednak istnieje ryzyko późniejszego zarzutu pozorności, pokrzywdzenia przyszłych spadkobierców albo obejścia przepisów o zachowku, bezpieczniejsze dowodowo może być postępowanie sądowe, zwłaszcza z dobrze przygotowanym zgodnym projektem podziału.

Kiedy lepszy jest sądowy podział majątku?

Sądowy podział majątku warto rozważyć wtedy, gdy kwoty wydatkowane przez małżonka są wysokie, sprawa może być w przyszłości kwestionowana przez spadkobierców albo gdy zależy Państwu na silniejszym potwierdzeniu, że przyznanie nieruchomości nie było darowizną, lecz wynikiem rozliczeń majątkowych. Prawomocne postanowienie sądu jest trudniejsze do podważenia niż sama umowa, choć nie wyłącza całkowicie ryzyka sporu o zachowek, jeśli w rzeczywistości czynność miałaby charakter nieodpłatnego przysporzenia.

Od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności pobiera się opłatę stałą 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, opłata wynosi 300 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, jeżeli sporna jest wartość nieruchomości albo innych składników majątku.

W zgodnym projekcie podziału należy dokładnie opisać, komu przypada nieruchomość, czy występują spłaty, czy strony dokonują rozliczeń z tytułu wydatków i długów, a także czy po wykonaniu podziału nie będą miały dalszych roszczeń z tego tytułu. Takie postanowienia mają duże znaczenie dowodowe.

Koszty notarialnego przeniesienia udziału

W przypadku aktu notarialnego trzeba liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od taksy, opłatami za wypisy oraz opłatami sądowymi za wpisy w księdze wieczystej. Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu czynności. Przy działach podstawą jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi.

Aktualne maksymalne stawki taksy notarialnej wynoszą:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Stawki te są stawkami maksymalnymi, dlatego wynagrodzenie notariusza można próbować negocjować. Ostateczny koszt zależy od wartości majątku, liczby czynności, liczby wypisów, wpisów w księdze wieczystej i podatkowej kwalifikacji umowy.

Jak ograniczyć ryzyko zachowku?

Nie da się całkowicie wykluczyć, że po śmierci męża jego dziecko spoza małżeństwa będzie analizowało wcześniejsze czynności majątkowe i rozważało roszczenie o zachowek. Można jednak ograniczyć ryzyko, nadając czynności rzeczywisty i udokumentowany charakter rozliczeniowy.

Najważniejsze jest, aby przeniesienie udziału nie było opisane i wykonane jako nieodpłatne przysporzenie bez podstawy ekonomicznej. Jeżeli podstawą są roszczenia z tytułu wydatków z majątku wspólnego, należy je udokumentować. Jeżeli wartość udziału w nieruchomości przewyższa wartość roszczeń, trzeba rozważyć spłatę, dopłatę albo wyraźne wskazanie, jak strony rozliczają różnicę.

W praktyce warto przygotować: wykaz majątku, aktualną wartość nieruchomości, zestawienie wydatków z majątku wspólnego, dowody poniesienia tych wydatków, projekt podziału majątku oraz projekt klauzul rozliczeniowych. Dopiero po analizie tych dokumentów można ocenić, czy lepszy będzie notariusz, czy wniosek do sądu.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 43, art. 45, art. 51 i art. 52 – tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o zachowku, art. 991 i nast. – tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 38 – tekst jednolity w systemie ELI.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst rozporządzenia w systemie ELI.