Rozszerzenie wspólności majątkowej o dom z darowizny

Dom z darowizny a majątek osobisty małżonka

Jeżeli rodzice podarowali dom tylko jednemu z małżonków, to taka nieruchomość co do zasady wchodzi do majątku osobistego obdarowanego małżonka. Wynika to z art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca inaczej postanowił.

Oznacza to, że sam fakt pozostawania w małżeństwie i istnienia ustawowej wspólności majątkowej nie powoduje automatycznie, że drugi małżonek staje się współwłaścicielem domu darowanego żonie albo mężowi. Wspólność ustawowa obejmuje zasadniczo przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, co wynika z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale art. 33 tego kodeksu przewiduje od tej zasady wyjątki.

Jeżeli celem jest dopuszczenie drugiego małżonka do prawa własności, najczęściej rozważa się trzy rozwiązania: rozszerzenie wspólności majątkowej, darowiznę udziału albo sprzedaż udziału.

Trzy sposoby przekazania małżonkowi praw do domu

Wybór sposobu zależy od tego, jaki skutek ma zostać osiągnięty: majątek wspólny bez udziałów w czasie trwania małżeństwa czy współwłasność ułamkowa z konkretnym udziałem małżonka.

Każde z tych rozwiązań dotyczących nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Dla przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego przewiduje art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa majątkowa małżeńska również musi być zawarta w formie aktu notarialnego na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli interesuje Cię podobne rozwiązanie przy lokalu mieszkalnym, zobacz także omówienie sprawy: uwspólnienie mieszkania.

Na czym polega rozszerzenie wspólności majątkowej?

Rozszerzenie wspólności majątkowej polega na tym, że małżonkowie zawierają u notariusza umowę majątkową małżeńską, potocznie nazywaną intercyzą, i postanawiają, że określony składnik majątku osobistego jednego z małżonków zostaje objęty majątkiem wspólnym. Podstawą jest art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który pozwala małżonkom przez umowę majątkową wspólność ustawową rozszerzyć, ograniczyć, ustanowić rozdzielność majątkową albo ustanowić rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Po rozszerzeniu wspólności o dom małżonkowie nie mają udziałów po 1/2 w czasie trwania wspólności. Majątek wspólny ma charakter wspólności łącznej. Znaczenie ma tu art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu po ustaniu wspólności.

W praktyce oznacza to, że nie można w księdze wieczystej wpisać przy takim rozwiązaniu udziałów 1/2 i 1/2. Wpis wskazuje, że właścicielami są małżonkowie na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Jeżeli chodzi o grunt i budowę domu, pomocne może być także opracowanie dotyczące sytuacji, w której planowane jest włączenie działki do majątku wspólnego.

Czy udziały po rozwodzie muszą być równe?

Po ustaniu wspólności majątkowej, np. wskutek rozwodu, separacji, umowy o rozdzielność majątkową albo orzeczenia sądu, wspólność łączna przekształca się w udziały. Zasadą jest równość udziałów małżonków w majątku wspólnym. Przy wspólności ustawowej wynika to z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nie jest jednak prawdą, że w każdej sytuacji podział musi ostatecznie nastąpić po połowie. Po pierwsze, art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego pozwala każdemu z małżonków żądać ustalenia nierównych udziałów z ważnych powodów i z uwzględnieniem stopnia, w jakim każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego. Jest to jednak rozstrzygnięcie sądowe zależne od konkretnych dowodów, a nie automatyczna konsekwencja samego faktu, że dom pierwotnie pochodził z darowizny dla jednego małżonka.

Po drugie, przy umownej wspólności majątkowej znaczenie ma art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten przewiduje, że w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Dlatego jeżeli małżonkom zależy na innym rozliczeniu po ustaniu wspólności, trzeba omówić z notariuszem i prawnikiem, czy w danym stanie faktycznym możliwe i celowe jest uregulowanie tego w umowie majątkowej.

Czy można zapisać, że po rozwodzie mąż przekaże udział dzieciom?

Nie można skutecznie przenieść własności nieruchomości pod warunkiem przyszłego rozwodu. Wynika to wprost z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego: własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Taki zapis w akcie przeniesienia własności nie osiągnąłby celu w postaci automatycznego przejścia własności domu lub udziału po rozwodzie.

Można natomiast rozważać inne instrumenty, ale każdy z nich ma ograniczenia. Przykładowo małżonek może później darować udział dzieciom, można sporządzić testament, można zawrzeć odpowiednie zobowiązania umowne, ale żadne z tych rozwiązań nie powinno być traktowane jako proste i pewne zastępstwo dla aktu notarialnego przenoszącego własność. Skuteczność zależy od treści dokumentów i od tego, czy przepisy dopuszczają taki skutek w konkretnym przypadku.

Jeżeli celem jest przekazanie określonego składnika majątku współmałżonkowi albo zabezpieczenie sytuacji rodzinnej, warto porównać skutki różnych czynności, w tym sprawy takie jak przekazanie majątku na rzecz współmałżonka.

Darowizna udziału zamiast rozszerzenia wspólności

Alternatywą dla rozszerzenia wspólności jest darowizna udziału w nieruchomości. Umowa darowizny została uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, konieczny jest akt notarialny, ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga takiej formy dla przeniesienia własności nieruchomości.

W takim wariancie obdarowany małżonek staje się właścicielem konkretnego udziału, np. 1/2, 1/3 albo 1/4. Udział ten należy do jego majątku osobistego, a między małżonkami powstaje współwłasność ułamkowa, a nie majątek wspólny. To ważna różnica: współwłaściciele mogą mieć różne udziały, a do zarządu rzeczą wspólną stosuje się m.in. art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, a czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli liczonej według udziałów.

Przy darowiźnie trzeba pamiętać także o art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, który pozwala darczyńcy odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Nie jest to jednak narzędzie do swobodnego cofnięcia darowizny po rozwodzie. Konieczne są poważne okoliczności i zachowanie obdarowanego spełniające przesłankę rażącej niewdzięczności.

Więcej o podobnym rozwiązaniu przeczytasz w materiale: darowizna dla żony.

Czy można zakazać późniejszego podziału domu?

Jeżeli dom zostanie objęty majątkiem wspólnym, jego podział może nastąpić dopiero po ustaniu wspólności majątkowej. W czasie trwania wspólności art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wyłącza żądanie podziału majątku wspólnego.

Jeżeli natomiast powstanie współwłasność ułamkowa, np. po darowiźnie udziału, zastosowanie ma art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to można wyłączyć przez czynność prawną tylko na czas nie dłuższy niż pięć lat, a w ostatnim roku przed upływem tego terminu można je przedłużyć na dalsze pięć lat. Nie da się więc bezterminowo zablokować prawa do żądania zniesienia współwłasności.

Koszty i podatki przy przekazaniu domu małżonkowi

Przy rozszerzeniu wspólności majątkowej umowa majątkowa małżeńska podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych jako umowa majątkowa małżeńska na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi 38 zł zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 9 tej ustawy. Do tego dochodzi taksa notarialna, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej i ewentualne koszty wypisów aktu.

Darowizna między małżonkami może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonana w akcie notarialnym, nie trzeba składać zgłoszenia SD-Z2, ponieważ art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Przy sprzedaży udziału trzeba liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej zbywanego udziału, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konkretnych przypadkach należy też przeanalizować skutki w podatku dochodowym, zwłaszcza gdy od nabycia nieruchomości przez zbywającego nie upłynął wymagany okres podatkowy.

FAQ

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 33 pkt 2, art. 35, art. 43 § 1-2, art. 47 § 1, art. 47¹, art. 49 § 1 pkt 1 i art. 50¹ ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 157 § 1, art. 158, art. 199, art. 201, art. 210 § 1, art. 535 § 1, art. 888 § 1 oraz art. 898 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h i art. 7 ust. 1 pkt 9 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 4a ust. 1 i art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.