Złoża surowców naturalnych na działce

Czy złoże gazu na prywatnej działce należy do właściciela gruntu?

W obecnym stanie prawnym nie można już opierać analizy na dawnej ustawie z 1994 r. Aktualne zasady reguluje ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze. Ma to istotne znaczenie, bo przy złożach gazu ziemnego mówimy o węglowodorach, a te należą do kategorii kopalin objętych własnością górniczą Skarbu Państwa.

Oznacza to, że właściciel działki nie nabywa własności złoża tylko dlatego, że znajduje się ono pod jego nieruchomością. Nadal jednak pozostaje właścicielem gruntu i może sprzeciwiać się korzystaniu z działki bez podstawy prawnej. Eksploatacja złoża, odwiert, dojazd, rurociąg, strefa technologiczna albo inne urządzenia przesyłowe na działce mogą rodzić roszczenia właściciela, jeżeli realnie ograniczają korzystanie z nieruchomości albo powodują szkodę.

Nie należy więc mylić dwóch kwestii: prawa do kopaliny oraz prawa do nieruchomości. Złoże gazu może być własnością górniczą Skarbu Państwa, ale wejście na grunt, prowadzenie robót, budowa urządzeń, ustanowienie pasa technologicznego czy spowodowanie szkód wymaga odrębnego rozliczenia z właścicielem nieruchomości.

Kiedy przedsiębiorca może korzystać z cudzej nieruchomości?

Jeżeli cudza nieruchomość lub jej część jest niezbędna do wykonywania działalności regulowanej Prawem geologicznym i górniczym, przedsiębiorca powinien uzyskać tytuł prawny do korzystania z gruntu. W praktyce najbezpieczniejsze jest zawarcie umowy, w której strony określą zakres wejścia na teren, czas trwania prac, sposób dojazdu, zabezpieczenie gruntu, wynagrodzenie, odpowiedzialność za szkody i obowiązek rekultywacji.

Jeżeli porozumienia nie ma, przepisy przewidują szczególne mechanizmy ograniczenia prawa własności. W Prawie geologicznym i górniczym istotny jest art. 18, który dotyczy korzystania z cudzej nieruchomości potrzebnej do działalności regulowanej ustawą. Z kolei przy urządzeniach przesyłowych znaczenie mogą mieć przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza art. 124 i następne, oraz przepisy Kodeksu cywilnego o służebności przesyłu.

Właściciel działki powinien domagać się, aby zakres korzystania z gruntu był określony konkretnie. Chodzi zwłaszcza o mapę zajęcia terenu, termin wejścia i zejścia z działki, opis sprzętu, sposób zabezpieczenia upraw, ogrodzeń, dróg wewnętrznych i melioracji, a także zasady dokumentowania szkód. Podobne problemy praktyczne występują przy innych inwestycjach technicznych na nieruchomości, takich jak przepompownia na działce.

Wynagrodzenie, odszkodowanie i wykup działki

Właścicielowi nieruchomości nie przysługuje zapłata za sam fakt istnienia złoża gazu pod działką. Roszczenia finansowe pojawiają się wtedy, gdy dochodzi do korzystania z nieruchomości, trwałego ograniczenia jej używania, powstania szkody albo zmniejszenia wartości gruntu. W zależności od sytuacji mogą wchodzić w grę różne podstawy prawne.

Po pierwsze, właściciel może żądać wynagrodzenia za czasowe korzystanie z gruntu. Może to być zapłata ustalona w umowie, czynsz dzierżawny, wynagrodzenie za zajęcie części nieruchomości albo kwota odpowiadająca rynkowej wartości korzystania z podobnego gruntu. Jeżeli przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez ważnego tytułu prawnego, aktualne może być także roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

Po drugie, właściciel może żądać odszkodowania za rzeczywistą szkodę. Może chodzić na przykład o zniszczenie upraw, uszkodzenie drogi dojazdowej, zniszczenie ogrodzenia, pogorszenie stosunków wodnych, obniżenie wartości nieruchomości albo konieczność rekultywacji terenu. Przy szkodach spowodowanych ruchem zakładu górniczego stosuje się przepisy Prawa geologicznego i górniczego o odpowiedzialności za szkody, a w zakresie nieuregulowanym także Kodeks cywilny.

Po trzecie, jeżeli na działce ma pozostać trwała infrastruktura, np. gazociąg, kabel, rurociąg technologiczny albo inne urządzenie przesyłowe, zasadnicze znaczenie ma służebność przesyłu. W takim przypadku właściciel może domagać się odpowiedniego świadczenia za ustanowienie prawa oraz za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Szerzej ten problem omawia zagadnienie: wynagrodzenie za służebność przesyłu.

Po czwarte, jeżeli na skutek ograniczenia prawa własności nieruchomość albo jej część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel może rozważyć żądanie wykupu. Nie jest to automatyczne uprawnienie w każdej sprawie. Trzeba wykazać, że ograniczenie jest na tyle poważne, iż dotychczasowy sposób korzystania z działki stał się niemożliwy lub gospodarczo nieuzasadniony.

Jak ustalić odległość domu od odwiertu gazowego?

Nie ma jednej uniwersalnej odległości, którą można bezpiecznie wskazać dla każdego odwiertu gazowego i każdej działki. Stare, uproszczone wartości typu 0,5 m, 1,5 m czy 4 m nie powinny być stosowane automatycznie do aktywnego odwiertu, gazociągu lub obiektu zakładu górniczego. W praktyce trzeba najpierw ustalić, z czym dokładnie mamy do czynienia: odwiertem poszukiwawczym, odwiertem eksploatacyjnym, zlikwidowanym otworem, gazociągiem, przyłączem, stacją gazową czy innym elementem infrastruktury.

Przy sieciach gazowych znaczenie ma rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie. Przewiduje ono między innymi strefy kontrolowane, których szerokość zależy od rodzaju gazociągu, parametrów technicznych, ciśnienia, średnicy, daty budowy oraz innych cech instalacji. Przy obiektach związanych z wydobyciem gazu trzeba dodatkowo uwzględnić dokumentację zakładu górniczego, koncesję, plan ruchu, decyzje środowiskowe, przepisy przeciwpożarowe, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy.

Właściciel, który chce budować dom, powinien w pierwszej kolejności pozyskać wypis i wyrys z miejscowego planu, mapę zasadniczą, informacje o przebiegu urządzeń, dokumenty dotyczące obszaru i terenu górniczego oraz stanowisko przedsiębiorcy odpowiedzialnego za odwiert lub sieć. Dopiero na tej podstawie projektant i organ administracji architektoniczno-budowlanej mogą ocenić, czy budynek da się posadowić w planowanym miejscu.

Co powinno znaleźć się w ugodzie z przedsiębiorcą?

Ugoda albo umowa z przedsiębiorcą powinna być możliwie precyzyjna. Ogólna zgoda na wejście na działkę może później utrudnić dochodzenie roszczeń, zwłaszcza jeżeli nie sporządzono protokołu stanu nieruchomości przed rozpoczęciem prac.

• dokładne oznaczenie działki i części terenu, która ma być zajęta, najlepiej z załącznikiem mapowym;
• czas trwania prac i zasady dostępu do nieruchomości po zakończeniu robót;
• wysokość wynagrodzenia za korzystanie z gruntu oraz termin płatności;
• odrębne zasady naprawienia szkód, w tym szkód w uprawach, ogrodzeniu, drogach, drenach i nasadzeniach;
• obowiązek rekultywacji oraz przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego;
• zasady odpowiedzialności za obniżenie wartości nieruchomości i ograniczenie możliwości zabudowy;
• postanowienia dotyczące ewentualnej służebności przesyłu albo późniejszego dostępu do urządzeń.

Do ustalenia wysokości świadczeń zwykle potrzebna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego. Warto też wykonać dokumentację zdjęciową i geodezyjną. Jeżeli przedsiębiorca albo organ publiczny faktycznie zajmuje część działki na cele publiczne lub techniczne, podobne mechanizmy dochodzenia roszczeń mogą pojawić się również przy sprawach takich jak wiata autobusowa na działce.

Co zrobić, gdy przedsiębiorca już wszedł na działkę?

Jeżeli prace już się rozpoczęły, właściciel powinien działać szybko. W pierwszej kolejności warto ustalić, kto prowadzi prace, na jakiej podstawie prawnej i jaki jest zakres zajęcia działki. Należy żądać okazania umowy, decyzji administracyjnej, koncesji albo innego dokumentu potwierdzającego prawo do korzystania z nieruchomości.

Właściciel powinien sporządzić dokumentację szkód, wezwać przedsiębiorcę do zawarcia umowy lub zapłaty wynagrodzenia i odszkodowania, a w razie braku reakcji skierować sprawę do właściwego organu albo sądu powszechnego. Jeżeli spór dotyczy szkody górniczej, zastosowanie mają szczególne przepisy Prawa geologicznego i górniczego. Jeżeli chodzi o bezumowne korzystanie z nieruchomości albo służebność przesyłu, podstawą będą przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze, w szczególności art. 10, art. 18 oraz art. 144–152.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 224–225, art. 305¹–305⁴, art. 361 i art. 363.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 124 i następne.
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz akty planistyczne właściwe dla danej nieruchomości.