Zmiana zapisów w akcie notarialnym dotyczących udziałów w nieruchomości

Czy można anulować podpisany akt notarialny?

Jeżeli akt notarialny dokumentuje sprzedaż nieruchomości, to z reguły nie działa on jak zwykła umowa, którą można swobodnie odwołać po namyśle. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. Przy nieruchomościach wymagana jest forma aktu notarialnego, o czym stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji oznacza to, że podpisanie aktu z deweloperem wywołało skutek w sferze własności: część prawa została przypisana do majątku osobistego żony, a część do majątku wspólnego małżonków. Jeżeli zapis odzwierciedlał zgodną wolę stron w chwili podpisania aktu, późniejsza zmiana decyzji nie powoduje automatycznej nieważności ani bezskuteczności aktu.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby w akcie pojawiła się wyłącznie oczywista omyłka pisarska albo rachunkowa, np. literówka w danych, błędny numer dokumentu albo ewidentnie omyłkowy zapis techniczny. Takie uchybienia można zwykle korygować w trybie sprostowania u notariusza. Nie jest to jednak sposób na zmianę zasadniczego ustalenia, komu i w jakiej części przysługuje prawo do nieruchomości.

Kiedy można podważyć akt notarialny?

Akt notarialny można kwestionować, ale nie dlatego, że jedna ze stron po czasie uznała wcześniejsze ustalenia za niekorzystne. Podstawą mogą być wady oświadczenia woli albo inne poważne naruszenia prawa. Przykładowo art. 82 Kodeksu cywilnego przewiduje nieważność oświadczenia złożonego przez osobę, która znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Art. 83 Kodeksu cywilnego dotyczy pozorności czynności prawnej.

Znaczenie mogą mieć także przepisy o błędzie, podstępie i groźbie. Przy błędzie trzeba wykazać, że był istotny i dotyczył treści czynności prawnej, a przy groźbie, że była bezprawna i wywołała uzasadnioną obawę poważnego niebezpieczeństwa. Co ważne, uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu albo groźby wymaga złożenia drugiej stronie stosownego oświadczenia na piśmie, a termin na dokonanie tej czynności wynosi co do zasady rok: przy błędzie od jego wykrycia, a przy groźbie od chwili, gdy stan obawy ustał.

W praktyce podważenie aktu dotyczącego nieruchomości wymaga mocnych dowodów. Samo twierdzenie, że obecnie małżonkowie chcieliby innych proporcji, nie wystarczy. Jeżeli problem dotyczy np. podpisania czynności w stanie nietrzeźwości, pod presją albo bez realnej świadomości skutków, warto przeanalizować sprawę indywidualnie. Podobne zagadnienia omawia także materiał o tym, kiedy problemem może być darowizna pod wpływem alkoholu.

Jak zmienić udziały małżonków w nieruchomości?

Jeżeli akt notarialny jest ważny, a celem jest doprowadzenie do ekonomicznego układu 50/50 między małżonkami, trzeba zawrzeć kolejną czynność w formie aktu notarialnego. W opisanym modelu 80% nieruchomości należy do majątku osobistego żony, a 20% do majątku wspólnego małżonków. Majątek wspólny ma charakter bezudziałowy, ale przy ustaniu wspólności udziały małżonków są co do zasady równe. Dlatego samo spojrzenie na liczby 80% i 20% bywa mylące.

Pierwszym rozwiązaniem jest darowizna części udziału z majątku osobistego żony na rzecz męża. Jeżeli żona daruje mężowi 40 punktów procentowych udziału w nieruchomości, powstanie układ, w którym żona ma 40% w majątku osobistym, mąż ma 40% w majątku osobistym, a 20% nadal pozostaje w majątku wspólnym. W typowym rozliczeniu daje to ekonomicznie po 50% dla każdego z małżonków. Darowizna udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Drugim rozwiązaniem jest sprzedaż części udziału mężowi. Również taka umowa musi zostać zawarta u notariusza. Sprzedaż może być właściwa wtedy, gdy strony chcą odpłatnie rozliczyć przesunięcie majątkowe, ale zwykle wymaga dokładniejszej analizy podatkowej, zwłaszcza jeżeli od nabycia nieruchomości nie upłynął jeszcze okres istotny dla rozliczeń PIT.

Trzecim rozwiązaniem jest umowa majątkowa małżeńska, przez którą małżonkowie rozszerzają wspólność ustawową na udział należący dotąd do majątku osobistego jednego z nich. Taką umowę zawiera się w formie aktu notarialnego na podstawie art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Po rozszerzeniu wspólności nieruchomość może należeć do majątku wspólnego, a więc małżonkowie będą nią rozporządzać wspólnie. To rozwiązanie bywa prostsze i tańsze, ale nie zawsze odpowiada celowi stron, zwłaszcza gdy zależy im na wyodrębnionych udziałach osobistych.

Koszty, podatki i wpis w księdze wieczystej

Przy wyborze sposobu zmiany udziałów trzeba uwzględnić nie tylko treść aktu, ale też koszty notarialne, podatki i wpisy w księdze wieczystej. Przy umowie majątkowej małżeńskiej maksymalna taksa notarialna wynosi obecnie 400 zł, do czego dochodzi VAT, koszt wypisów oraz ewentualne opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej. Przy darowiźnie albo sprzedaży udziału taksa zależy zasadniczo od wartości przedmiotu czynności, czyli wartości przenoszonego udziału.

Darowizna między małżonkami może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny. Jeżeli darowizna udziału w nieruchomości jest dokonana w formie aktu notarialnego, obowiązki zgłoszeniowe są inne niż przy zwykłej darowiźnie pieniężnej, ponieważ notariusz uczestniczy w czynności i przekazuje wymagane informacje. Przy sprzedaży udziału co do zasady trzeba liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który przy czynnościach notarialnych pobiera notariusz.

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką albo zostało kupione z kredytu, trzeba dodatkowo sprawdzić umowę kredytową. Sama hipoteka nie zawsze uniemożliwia zmianę udziałów, ale bank może wymagać zgody na określone czynności albo aktualizacji dokumentów. Notariusz powinien też zweryfikować treść księgi wieczystej, podstawę nabycia oraz to, czy planowana czynność nie koliduje z wcześniejszymi zabezpieczeniami.

Czy lepsza będzie darowizna, sprzedaż czy umowa majątkowa?

Nie ma jednego najlepszego rozwiązania dla każdej sprawy. Darowizna jest naturalna, gdy przesunięcie udziału między małżonkami ma być nieodpłatne. Sprzedaż ma sens wtedy, gdy małżonkowie chcą realnego rozliczenia finansowego. Umowa majątkowa małżeńska jest przydatna, gdy celem jest objęcie nieruchomości wspólnością ustawową i wspólne zarządzanie nią w ramach małżeństwa.

Warto też pamiętać, że inny skutek ma przeniesienie udziału do majątku osobistego drugiego małżonka, a inny rozszerzenie wspólności majątkowej. Przy darowiźnie lub sprzedaży udziału powstają konkretne udziały osobiste. Przy rozszerzeniu wspólności małżonkowie nie mają udziałów w majątku wspólnym w trakcie trwania wspólności, a rozporządzanie nieruchomością wymaga wspólnego działania.

Podobne problemy pojawiają się przy innych rodzinnych przesunięciach nieruchomości, np. gdy planowane jest przepisanie domu na dzieci w rozwodzie albo gdy nieruchomość w Polsce dotyczy relacji rodzinnej ukształtowanej za granicą, np. tematu małżeństwo jednopłciowe za granicą. W takich sytuacjach treść aktu notarialnego trzeba dopasować do rzeczywistego celu stron i skutków, jakie ma wywołać w Polsce.

Najczęstsze pytania

Czy można jednostronnie anulować akt notarialny zakupu mieszkania?

Co do zasady nie. Jeżeli akt został ważnie podpisany i przeniósł własność nieruchomości, jedna strona nie może go po prostu odwołać dlatego, że zmieniła zdanie. Potrzebna jest nowa czynność notarialna albo szczególna podstawa do podważenia oświadczenia woli.

Czy notariusz może poprawić udziały wpisane w akcie?

Notariusz może pomóc przy sprostowaniu oczywistej omyłki, ale nie może w trybie prostego sprostowania zmienić istotnej treści umowy. Zmiana udziałów w nieruchomości wymaga zazwyczaj nowej umowy w formie aktu notarialnego.

Czy darowizna udziału między małżonkami wymaga aktu notarialnego?

Tak. Darowizna udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Forma aktu jest konieczna nie tylko dla oświadczenia darczyńcy, ale ze względu na sam przedmiot czynności, czyli nieruchomość.

Czy umowa majątkowa małżeńska może objąć mieszkanie kupione wcześniej?

W wielu przypadkach tak. Małżonkowie mogą w akcie notarialnym rozszerzyć wspólność ustawową, ale trzeba sprawdzić, z jakiego źródła pochodzi nieruchomość, czy nie ma ograniczeń ustawowych oraz czy rozwiązanie odpowiada ich celowi majątkowemu.

Czy po zmianie udziałów trzeba aktualizować księgę wieczystą?

Tak, jeżeli zmiana wpływa na ujawniony stan prawny nieruchomości. Notariusz zazwyczaj składa wniosek wieczystoksięgowy elektronicznie, a sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu po rozpoznaniu wniosku.

Które rozwiązanie jest najtańsze?

Często najniższą taksę notarialną ma umowa majątkowa małżeńska, ale nie zawsze daje taki sam skutek jak darowizna albo sprzedaż udziału. O wyborze powinien decydować nie tylko koszt aktu, lecz także podatki, kredyt, księga wieczysta i planowany sposób dysponowania nieruchomością.

Podsumowanie

Podpisanego aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości nie można zwykle anulować tylko dlatego, że małżonkowie chcą inaczej ułożyć swoje udziały. Jeżeli akt jest ważny, właściwą drogą jest zawarcie nowej czynności notarialnej: darowizny udziału, sprzedaży udziału albo umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność. Podważanie aktu wchodzi w grę tylko przy szczególnych podstawach, takich jak brak świadomości, pozorność, istotny błąd, podstęp lub groźba.

Przed podpisaniem nowego aktu warto ustalić, jaki skutek ma być osiągnięty: osobiste udziały każdego z małżonków, wspólność majątkowa obejmująca całość nieruchomości czy odpłatne rozliczenie między stronami. To pozwoli uniknąć kolejnych niejasności w księdze wieczystej, rozliczeniach podatkowych i wzajemnych relacjach majątkowych.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 82–88, art. 155, art. 158, art. 888 i art. 890: tekst jednolity Kodeksu cywilnego.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 47: tekst jednolity Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: tekst jednolity rozporządzenia.
• Informacje Ministerstwa Finansów o podatku od spadków i darowizn oraz PCC: ulgi i zwolnienia SD, podstawowe informacje o PCC.