Wspólne mieszkanie i kredyt przed ślubem – jak to uregulować?

Mieszkanie kupione przed ślubem a majątek po zawarciu małżeństwa

Jeżeli kupili Państwo mieszkanie przed ślubem i w akcie notarialnym wpisano udziały po 60/40, to po zawarciu małżeństwa te udziały co do zasady pozostają bez zmian. Wynika to z art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Jednocześnie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa, ale obejmuje ona tylko przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. To oznacza, że wcześniejszy zakup mieszkania nie przechodzi automatycznie do majątku wspólnego.

W praktyce więc samo zawarcie małżeństwa nie powoduje, że mieszkanie z udziałami 60/40 staje się majątkiem wspólnym po 1/2. Aby zmienić strukturę własności, potrzebna byłaby odrębna czynność prawna, najczęściej umowa w formie aktu notarialnego dotycząca udziałów w nieruchomości.

Czy przed ślubem można podpisać intercyzę?

Tak. Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć, ograniczyć, ustanowić rozdzielność majątkową albo rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Taka umowa może zostać zawarta także przed zawarciem małżeństwa, ale zaczyna wywoływać skutki dopiero od chwili ślubu.

Jeżeli więc chcą Państwo, aby po ślubie nie powstała wspólność ustawowa, możecie zawrzeć przed ślubem umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową. Nie zmieni ona jednak automatycznie obecnych udziałów w mieszkaniu, bo te już dziś wynikają z aktu nabycia.

Jeżeli rozważają Państwo także inne rozwiązania dotyczące ustroju majątkowego po ślubie, pomocny może być materiał o spisaniu intercyzy.

Czy intercyza jest potrzebna, aby zachować udziały 60/40?

Nie, nie jest konieczna tylko po to, aby zachować udziały w mieszkaniu kupionym przed ślubem. Te udziały i tak pozostają składnikami majątku osobistego każdego z przyszłych małżonków na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Intercyza ma znaczenie przede wszystkim dla majątku nabywanego po ślubie oraz dla zasad odpowiedzialności i rozliczeń między małżonkami. Jeżeli po zawarciu małżeństwa kupicie kolejną nieruchomość i nie będziecie mieć rozdzielności majątkowej, to co do zasady wejdzie ona do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli temat dotyczy szerszego planowania majątkowego przy kredycie i nieruchomości jeszcze przed ślubem, warto porównać też sytuację opisaną w materiale: wspólny kredyt na dom przed ślubem.

Wspólny kredyt hipoteczny po ślubie – co się zmienia?

Trzeba odróżnić własność mieszkania od zobowiązania wobec banku. To, że mają Państwo udziały 60/40 w nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że bank traktuje Państwa odpowiedzialność dokładnie tak samo między sobą. Zakres odpowiedzialności wobec banku wynika przede wszystkim z umowy kredytu.

W praktyce kredytobiorcy bardzo często odpowiadają wobec banku solidarnie, czyli bank może żądać spłaty całości lub części długu od każdego z nich. Podstawę solidarności dłużników stanowi art. 366 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ale tylko wtedy, gdy wynika ona z ustawy albo z czynności prawnej. W sprawach kredytowych zazwyczaj wynika z treści umowy kredytowej.

To bardzo ważne: intercyza ani sam ślub nie zmieniają automatycznie warunków umowy z bankiem. Jeżeli chcą Państwo zmienić zasady odpowiedzialności za kredyt, zakres kredytobiorców albo sposób zabezpieczeń, wymaga to zgody banku i odpowiedniego aneksu do umowy.

Wspólny rachunek czy osobne konta?

Mogą Państwo mieć osobne rachunki, wspólny rachunek albo oba rozwiązania równolegle. Przepisy o ustroju majątkowym małżeńskim nie nakazują prowadzenia wspólnego konta. Sam fakt wpływu wynagrodzenia na rachunek wspólny albo osobisty nie decyduje jeszcze o tym, czy dane środki należą do majątku wspólnego czy osobistego.

Jeżeli po ślubie będzie obowiązywać wspólność ustawowa, to pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków należą do majątku wspólnego zgodnie z art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli natomiast będzie obowiązywać rozdzielność majątkowa ustanowiona umową z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, co do zasady każdy z małżonków gromadzi swoje dochody w odrębnym majątku.

Inaczej mówiąc: oddzielne konta można mieć zarówno przy wspólności ustawowej, jak i przy rozdzielności majątkowej. To rozwiązanie organizacyjne, a nie samoistna reguła własności.

Jak zabezpieczyć rozliczenia między partnerami i przyszłymi małżonkami?

Jeżeli już dziś macie udziały 60/40 i razem spłacacie kredyt, warto sprawdzić, czy dokumenty są spójne: akt notarialny, umowa kredytu, harmonogram spłat, potwierdzenia wkładu własnego, przelewów i ewentualnych nakładów na remont.

Jeżeli jedna osoba wpłaca więcej niż wynika z jej udziału, można rozważyć dodatkową umowę cywilną określającą zasady rozliczeń. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy w przyszłości dojdzie do rozstania, sprzedaży lokalu albo sporu o zwrot nakładów. W zależności od treści ustaleń i sposobu finansowania w grę mogą wchodzić roszczenia z tytułu nakładów, pożyczki, zwrotu świadczenia lub rozliczeń między współwłaścicielami. Tu jednak zawsze decydują szczegóły konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli obawiają się Państwo skutków późniejszego rozstania, przydatny bywa również materiał o sytuacji, gdy istnieje kredyt przed ślubem.

Co w razie rozwodu albo rozstania?

Jeżeli mieszkanie zostało kupione przed ślubem w udziałach 60/40, to co do zasady po rozwodzie nie wchodzi ono do podziału majątku wspólnego jako całość, bo nie jest majątkiem wspólnym. Nadal istnieje natomiast współwłasność ułamkowa między byłymi małżonkami. Zastosowanie mają wtedy przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, w tym art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Odrębną kwestią pozostaje kredyt. Rozwód sam w sobie nie zwalnia żadnej strony z odpowiedzialności wobec banku, jeżeli nadal widnieje ona jako kredytobiorca. Potrzebne jest porozumienie z bankiem albo dalsza wspólna spłata zgodnie z umową kredytową.

W podobnym kierunku idą też problemy omawiane w materiale o sytuacji, gdy istnieje kredyt sprzed ślubu.

Praktyczny wniosek dla opisanej sytuacji

Na opisanym stanie faktycznym odpowiedź brzmi:

• tak, możecie mieć po ślubie oddzielne konta bankowe – nie wymaga to szczególnej klauzuli w intercyzie;
• tak, mieszkanie kupione przed ślubem może pozostać we współwłasności 60/40 – i co do zasady pozostanie takie także bez intercyzy;
• jeżeli chcecie wyłączyć wspólność ustawową co do przyszłego majątku, możecie zawrzeć przed ślubem umowę majątkową małżeńską w formie aktu notarialnego na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego;
• jeżeli chcecie uregulować wzajemne rozliczenia rat, wkładu własnego lub remontów, warto zrobić to w osobnym, precyzyjnym porozumieniu.

FAQ

Czy mieszkanie kupione przed ślubem zawsze pozostaje majątkiem osobistym?

Co do zasady tak, na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wyjątkiem byłaby późniejsza dobrowolna zmiana własności, np. przez przeniesienie udziału w akcie notarialnym lub rozszerzenie wspólności w sposób dopuszczalny prawnie i odpowiednio ukształtowany.

Czy intercyza automatycznie zmienia udziały w już kupionym mieszkaniu?

Nie. Intercyza reguluje ustrój majątkowy małżeński na przyszłość, ale sama nie przepisuje udziałów w nieruchomości. Do zmiany własności potrzebna jest odrębna czynność, co do zasady w formie aktu notarialnego.

Czy po ślubie możemy nadal spłacać kredyt z jednego wspólnego konta?

Tak. Przepisy tego nie zabraniają. Sposób technicznej spłaty kredytu nie przesądza sam przez się o własności mieszkania ani o ustroju majątkowym.

Czy bank musi uznać nasze ustalenia, że spłacamy kredyt po 60/40?

Niekoniecznie. Dla banku wiążąca jest przede wszystkim umowa kredytu. Jeżeli odpowiadacie solidarnie, bank może dochodzić zapłaty zgodnie z jej treścią, niezależnie od wewnętrznych ustaleń między Państwem.

Czy osobne konta oznaczają rozdzielność majątkową?

Nie. Osobne konta to tylko organizacja finansów. Rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa w szczególnych przypadkach przewidzianych ustawą albo na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej zawartej w formie aktu notarialnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 31 § 2 pkt 1, art. 33 pkt 1, art. 47 § 1 – ISAP.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 210 § 1 oraz art. 366 § 1 – ISAP.