Pełnomocnictwo do konta bankowego i nieruchomości

Jakiego pełnomocnictwa potrzeba do konta i nieruchomości?

W opisanej sytuacji najlepiej rozdzielić dwie kwestie: obsługę rachunku bankowego oraz czynności dotyczące nieruchomości. To ważne, ponieważ inne są wymagania banku, a inne wymogi prawa cywilnego przy czynnościach dotyczących nieruchomości.

Pełnomocnictwo jest umocowaniem do działania w cudzym imieniu. Wynika to z art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym czynności prawnej można dokonać przez przedstawiciela, a czynność dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Samo pełnomocnictwo jest oświadczeniem woli mocodawcy, czyli osoby, która upoważnia inną osobę do działania.

Nie ma jednego skutecznego w każdej sytuacji dokumentu, który dawałby pełnomocnikowi całkowicie nieograniczoną władzę nad całym majątkiem mocodawcy. Art. 98 Kodeksu cywilnego rozróżnia pełnomocnictwo ogólne, rodzajowe oraz pełnomocnictwo do poszczególnej czynności. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje tylko czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, a do niektórych czynności, zwłaszcza przy nieruchomościach, potrzebne jest pełnomocnictwo szczególne.

Pełnomocnictwo do rachunku bankowego

Umowa rachunku bankowego jest uregulowana w art. 725 Kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wynika, że bank zobowiązuje się względem posiadacza rachunku do przechowywania jego środków pieniężnych oraz, jeżeli umowa tak stanowi, do przeprowadzania na jego zlecenie rozliczeń pieniężnych.

Pełnomocnik do rachunku bankowego nie staje się współwłaścicielem pieniędzy ani współposiadaczem rachunku. Rachunek wspólny dla kilku osób fizycznych jest odrębną konstrukcją przewidzianą w art. 51 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe. Pełnomocnik działa w imieniu posiadacza rachunku, a skutki jego czynności obciążają albo uprawniają posiadacza rachunku.

Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają aktu notarialnego dla samego pełnomocnictwa do rachunku bankowego. W praktyce decydujące znaczenie ma jednak regulamin banku oraz procedura danego banku. Bank może wymagać udzielenia pełnomocnictwa na swoim formularzu, w placówce, elektronicznie w bankowości internetowej albo z podpisem poświadczonym notarialnie, zwłaszcza gdy mocodawca nie może stawić się w oddziale.

Zakres pełnomocnictwa bankowego powinien być opisany możliwie precyzyjnie. Może obejmować np. wypłaty gotówki, przelewy, składanie dyspozycji, dostęp do historii rachunku, odbiór korespondencji albo tylko wybrane czynności. Warto sprawdzić, czy bank odróżnia pełnomocnictwo ogólne do rachunku od pełnomocnictwa szczególnego do jednej operacji.

Pełnomocnictwo do nieruchomości: ogólne, rodzajowe czy szczególne?

Przy nieruchomościach szczególnie ważne jest dopasowanie rodzaju pełnomocnictwa do planowanych czynności. Art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność nieruchomości, pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości albo udziału w nieruchomości również musi mieć formę aktu notarialnego.

Jeżeli pełnomocnik ma tylko wykonywać bieżące czynności związane z utrzymaniem nieruchomości, np. odbierać korespondencję, kontaktować się ze wspólnotą, zgłaszać awarie, zawierać typowe umowy na media albo opłacać należności, zwykle wystarczy pełnomocnictwo do czynności zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 98 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne obejmuje właśnie czynności zwykłego zarządu, ale art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga dla pełnomocnictwa ogólnego formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Jeżeli czynności mogą przekraczać zwykły zarząd, np. sprzedaż, darowizna, ustanowienie hipoteki, ustanowienie służebności, podział nieruchomości, zawarcie długoterminowej umowy najmu, zniesienie współwłasności albo istotna inwestycja, bezpieczniej przygotować pełnomocnictwo rodzajowe albo szczególne. W treści należy wskazać nie tylko nieruchomości, ale także konkretne typy czynności, do których pełnomocnik jest upoważniony.

Czy w pełnomocnictwie trzeba wymienić wszystkie nieruchomości?

Jeżeli pełnomocnictwo ma dotyczyć kilku nieruchomości, najlepiej wymienić każdą z nich osobno. W praktyce warto podać: numer księgi wieczystej, adres, numer działki, obręb ewidencyjny, udział mocodawcy oraz rodzaj prawa, np. własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Teoretycznie można użyć ogólnego sformułowania obejmującego wszystkie nieruchomości należące do mocodawcy, ale przy czynnościach notarialnych, bankowych, sądowych i administracyjnych może to powodować spory interpretacyjne. Notariusz, sąd wieczystoksięgowy, urząd albo kontrahent mogą wymagać jednoznacznego oznaczenia nieruchomości i czynności. Dlatego przy nieruchomościach lepiej unikać zbyt ogólnych zwrotów.

Jeżeli chodzi o wpisy w księdze wieczystej, znaczenie ma także art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten przewiduje, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie wymagają innej formy. Przy czynnościach prowadzących do przeniesienia własności i tak konieczny będzie akt notarialny.

Współwłasność nieruchomości a zgoda pozostałych współwłaścicieli

Pełnomocnictwo udzielone przez jednego współwłaściciela pozwala działać tylko w imieniu tego współwłaściciela. Nie zastępuje zgody innych współwłaścicieli, jeżeli dana czynność takiej zgody wymaga.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według wielkości udziałów. Zgodnie natomiast z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Oznacza to, że nawet szerokie pełnomocnictwo od osoby niepełnosprawnej nie zawsze wystarczy do sprzedaży całej nieruchomości, podziału, ustanowienia hipoteki albo istotnej inwestycji. Trzeba jeszcze sprawdzić, kto jest współwłaścicielem, jakie są udziały i czy dana czynność jest zwykłym zarządem czy przekracza zwykły zarząd.

W zakresie podatku od nieruchomości znaczenie ma art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność albo znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, obowiązek podatkowy co do zasady ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Dlatego zapłata podatku przez jednego współwłaściciela nie wymaga pełnomocnictwa od drugiego, choć pełnomocnictwo może być potrzebne do uzyskiwania informacji albo prowadzenia korespondencji w cudzym imieniu.

Czynność z samym sobą i sprzedaż udziału pełnomocnikowi

Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której pełnomocnik miałby kupić udział mocodawcy albo zawrzeć umowę, w której występuje po obu stronach. Art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi, że pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej dokonywanej w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Ten sam przepis stosuje się odpowiednio, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jeżeli więc pełnomocnik miałby nabyć od mocodawcy udział w nieruchomości, pełnomocnictwo powinno wyraźnie przewidywać możliwość dokonania czynności z samym sobą. W praktyce notariusz oceni również, czy czynność nie narusza interesu mocodawcy. Przy osobie chorej, zależnej od pełnomocnika albo wymagającej opieki ryzyko zakwestionowania takiej czynności jest większe.

Forma pełnomocnictwa w zależności od czynności

Poniższa tabela pokazuje najczęstsze sytuacje i bezpieczną formę pełnomocnictwa. W konkretnym przypadku wymagania mogą wynikać także z regulaminu banku, praktyki notariusza, przepisów szczególnych albo wymagań sądu wieczystoksięgowego.

Notariusz w domu osoby chorej

Jeżeli osoba niepełnosprawna lub chora nie może opuścić mieszkania, można umówić notariusza na dokonanie czynności poza kancelarią. Art. 3 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie wskazuje, że czynności notarialnych notariusz dokonuje w kancelarii notarialnej, ale art. 3 § 2 tej ustawy dopuszcza dokonanie czynności także w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności.

W praktyce notariusz może przyjechać do domu, szpitala lub placówki opiekuńczej. Trzeba wcześniej uzgodnić projekt pełnomocnictwa, dane stron, dokumenty tożsamości, oznaczenie nieruchomości oraz zakres planowanych czynności. Notariusz powinien mieć możliwość swobodnej rozmowy z mocodawcą, aby ocenić, czy osoba rozumie znaczenie podpisywanego dokumentu i działa dobrowolnie.

Jeżeli dokument dotyczy rachunku bankowego, warto równolegle ustalić w banku, czy pełnomocnictwo notarialne zostanie zaakceptowane. Niektóre banki wymagają własnych formularzy albo dodatkowej dyspozycji posiadacza rachunku.

Gdy mocodawca nie może świadomie udzielić pełnomocnictwa

Do skutecznego udzielenia pełnomocnictwa mocodawca musi mieć zdolność do czynności prawnych oraz musi działać świadomie i swobodnie. Pełną zdolność do czynności prawnych mają osoby pełnoletnie, które nie zostały ubezwłasnowolnione, co wynika z art. 11 Kodeksu cywilnego. Osoba ubezwłasnowolniona całkowicie nie ma zdolności do czynności prawnych na podstawie art. 12 Kodeksu cywilnego, a osoba ubezwłasnowolniona częściowo ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych zgodnie z art. 15 Kodeksu cywilnego.

Kluczowy jest też art. 82 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, choćby przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

Notariusz nie może dokonać czynności, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona ma zdolność do czynności prawnych. Wynika to z art. 86 Prawa o notariacie. Jeżeli stan zdrowia mocodawcy uniemożliwia świadome złożenie oświadczenia, pełnomocnictwo nie jest właściwym rozwiązaniem.

W skrajnych przypadkach trzeba rozważyć ubezwłasnowolnienie całkowite albo częściowe. Podstawy ubezwłasnowolnienia całkowitego określa art. 13 § 1 Kodeksu cywilnego, a częściowego art. 16 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to jednak środek ostateczny, stosowany wtedy, gdy przemawia za tym dobro osoby, której sprawa dotyczy, a nie wygoda członków rodziny.

Czy można udzielić pełnomocnictwa do całego majątku?

Można udzielić szerokiego pełnomocnictwa, ale nie oznacza to pełnej dowolności. Art. 98 Kodeksu cywilnego ogranicza pełnomocnictwo ogólne do czynności zwykłego zarządu. Jeżeli pełnomocnik ma podejmować czynności przekraczające zwykły zarząd, dokument powinien wskazywać ich rodzaj. Jeżeli ma dokonać konkretnej czynności wymagającej szczególnej formy, pełnomocnictwo musi zachować tę formę na podstawie art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to przygotowanie jednego szerokiego pełnomocnictwa ogólnego lub rodzajowego do bieżących spraw oraz osobnych, precyzyjnych pełnomocnictw do czynności dotyczących nieruchomości, zwłaszcza sprzedaży, darowizny, ustanowienia hipoteki, zniesienia współwłasności albo podziału. Dla banku często potrzebna będzie dodatkowa dyspozycja na formularzu bankowym.

Warto też pamiętać o art. 101 § 1 Kodeksu cywilnego. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego umocowanie wygasa co do zasady ze śmiercią mocodawcy albo pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie zastrzeżono inaczej z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego.

Co powinno znaleźć się w pełnomocnictwie?

Dobrze przygotowane pełnomocnictwo powinno zawierać co najmniej dane mocodawcy i pełnomocnika, numer PESEL albo inne dane identyfikujące, adresy, datę i miejsce sporządzenia, dokładny zakres umocowania, ewentualny okres obowiązywania, możliwość ustanawiania dalszych pełnomocników, jeżeli jest potrzebna, oraz wskazanie, czy pełnomocnik może dokonywać czynności z samym sobą w rozumieniu art. 108 Kodeksu cywilnego.

Przy nieruchomościach należy dodać oznaczenie każdej nieruchomości i udziału mocodawcy. Przy rachunku bankowym należy wskazać bank i rachunek, o ile bank dopuszcza taką formę dokumentu, oraz czynności, które pełnomocnik może wykonywać.

Jeżeli sprawa dotyczy osoby chorej, warto ograniczyć pełnomocnictwo do realnie potrzebnych czynności. Im bardziej precyzyjny dokument, tym mniejsze ryzyko odmowy jego uznania przez bank, notariusza, urząd lub sąd.

FAQ

Czy pełnomocnictwo do konta bankowego musi być notarialne?

Co do zasady przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają aktu notarialnego dla pełnomocnictwa do rachunku bankowego. W praktyce decyduje procedura banku. Bank może wymagać własnego formularza, wizyty w placówce, podpisu poświadczonego notarialnie albo innego sposobu potwierdzenia woli posiadacza rachunku.

Czy jedno pełnomocnictwo może obejmować kilka nieruchomości?

Tak, ale każdą nieruchomość najlepiej opisać oddzielnie przez numer księgi wieczystej, adres, numer działki i udział mocodawcy. Ogólne określenie wszystkich nieruchomości może być niewystarczające przy czynnościach notarialnych, sądowych lub administracyjnych.

Czy pełnomocnik może sprzedać udział mocodawcy samemu sobie?

Tylko w szczególnych przypadkach. Art. 108 Kodeksu cywilnego zakazuje co do zasady czynności z samym sobą, chyba że pełnomocnictwo wyraźnie na to pozwala albo nie ma ryzyka naruszenia interesów mocodawcy. Przy osobie chorej należy zachować szczególną ostrożność.

Czy notariusz może przyjechać do domu?

Tak. Art. 3 § 2 Prawa o notariacie pozwala dokonać czynności notarialnej poza kancelarią, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności. Choroba, niepełnosprawność albo pobyt w szpitalu mogą uzasadniać wizytę notariusza poza kancelarią.

Co zrobić, gdy osoba chora nie rozumie znaczenia pełnomocnictwa?

Wtedy pełnomocnictwo może być nieważne na podstawie art. 82 Kodeksu cywilnego. Notariusz powinien odmówić czynności, jeżeli ma wątpliwości co do zdolności strony do czynności prawnych. W poważnych przypadkach należy rozważyć postępowanie o ubezwłasnowolnienie, ale jest to rozwiązanie ostateczne.

Podsumowanie

Do obsługi rachunku bankowego należy w pierwszej kolejności ustalić wymagania konkretnego banku. Do bieżących spraw majątkowych można przygotować pełnomocnictwo ogólne albo rodzajowe, ale do sprzedaży nieruchomości, udziału w nieruchomości oraz innych czynności wymagających aktu notarialnego pełnomocnictwo również musi mieć formę aktu notarialnego.

Przy kilku nieruchomościach najbezpieczniej wymienić je w pełnomocnictwie i dokładnie opisać, jakie czynności pełnomocnik może wykonywać. Jeżeli mocodawca nie może wyjść z domu, można umówić notariusza poza kancelarią. Jeżeli jednak nie jest w stanie świadomie i swobodnie złożyć oświadczenia woli, pełnomocnictwo nie rozwiąże problemu i konieczna może być ochrona sądowa.

Źródła

• Art. 11, art. 12, art. 13 § 1, art. 15, art. 16 § 1, art. 82, art. 95 § 1 i § 2, art. 98, art. 99 § 1 i § 2, art. 101 § 1 i § 2, art. 108, art. 158, art. 199, art. 201 oraz art. 725 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 51 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.
• Art. 3 § 1 i § 2 oraz art. 86 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
• Art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.