Wynajem mieszkania w Polsce przez rezydenta podatkowego Szwecji

Rezydencja podatkowa w Szwecji a podatek od najmu w Polsce

Jeżeli mieszka Pani na stałe w Szwecji, ma tam centrum interesów życiowych i jest szwedzkim rezydentem podatkowym, to w Polsce nie podlega Pani nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od całości światowych dochodów. Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba fizyczna, która nie ma miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów lub przychodów osiąganych na terytorium Polski, czyli ma ograniczony obowiązek podatkowy.

Przychód z nieruchomości położonej w Polsce jest polskim źródłem przychodu. Wynika to z art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który obejmuje dochody lub przychody z położonej na terytorium Polski nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości oraz z praw do niej. W przypadku najmu podstawowym źródłem przychodu jest art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmujący najem, podnajem, dzierżawę i podobne umowy poza działalnością gospodarczą.

Znaczenie ma rezydencja podatkowa i położenie nieruchomości, a nie samo obywatelstwo. Posiadanie obywatelstwa polskiego nie przesądza o polskiej rezydencji podatkowej. O tym, czy dana osoba ma miejsce zamieszkania w Polsce dla celów podatkowych, decydują kryteria z art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: centrum interesów osobistych lub gospodarczych w Polsce albo pobyt w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Konwencja między Polską a Szwecją

Polskie przepisy należy stosować z uwzględnieniem umowy międzynarodowej. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b tej ustawy stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Polska.

W relacji Polska-Szwecja zastosowanie ma Konwencja między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Królestwa Szwecji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Sztokholmie dnia 19 listopada 2004 r. Art. 6 ust. 1 tej Konwencji stanowi, że dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym umawiającym się państwie z majątku nieruchomego położonego w drugim umawiającym się państwie może być opodatkowany w tym drugim państwie. Art. 6 ust. 3 Konwencji wyraźnie obejmuje dochód z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Oznacza to, że dochód lub przychód z wynajmu mieszkania położonego w Polsce może być opodatkowany w Polsce, nawet jeżeli właściciel mieszka w Szwecji i jest tam rezydentem podatkowym. Sformułowanie "może być opodatkowany" nie oznacza wyboru podatnika, lecz przyznanie Polsce prawa do opodatkowania tego dochodu jako państwu położenia nieruchomości.

W praktyce warto także sprawdzić obowiązki w Szwecji. Jako państwo rezydencji Szwecja może wymagać wykazania dochodu z zagranicy, natomiast art. 22 Konwencji polsko-szwedzkiej reguluje mechanizm unikania podwójnego opodatkowania. Sposób rozliczenia w Szwecji zależy jednak od szwedzkich przepisów i indywidualnej sytuacji podatnika.

Jaką formę opodatkowania stosuje się przy najmie prywatnym?

Jeżeli wynajem mieszkania w Polsce jest najmem prywatnym, czyli nie jest prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, przychód z tego najmu jest obecnie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym dochody osiągane ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy są opodatkowane ryczałtem na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ryczałt oznacza podatek od przychodu, a nie od dochodu. Przy najmie prywatnym nie odlicza się więc kosztów uzyskania przychodów, takich jak odsetki od kredytu, amortyzacja, remonty, prowizja pośrednika czy opłaty administracyjne ponoszone przez właściciela. Podstawą opodatkowania jest przychód otrzymany lub postawiony do dyspozycji podatnika, o czym stanowi art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stawki ryczałtu dla najmu prywatnego wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym i wynoszą:

Jeżeli najem ma charakter zorganizowany, ciągły, profesjonalny albo obejmuje dodatkowe usługi typowe dla zakwaterowania, może powstać ryzyko zakwalifikowania go jako działalności gospodarczej. Wtedy zasady opodatkowania i obowiązki podatkowe mogą być inne. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego, w szczególności liczby lokali, sposobu pozyskiwania najemców, zakresu usług i organizacji najmu.

Co z opłatami za media i czynsz administracyjny?

Przy ryczałcie kluczowe jest ustalenie, co jest przychodem właściciela. Jeżeli umowa najmu przewiduje jedną kwotę czynszu obejmującą także opłaty, całość może zostać uznana za przychód z najmu. Jeżeli jednak umowa wyraźnie wskazuje, że najemca ponosi określone opłaty eksploatacyjne we własnym ciężarze, a wynajmujący jedynie technicznie przekazuje te środki do wspólnoty, spółdzielni lub dostawców mediów, takie kwoty co do zasady nie powinny stanowić przychodu wynajmującego.

Warto opisać to w umowie precyzyjnie: oddzielić czynsz należny właścicielowi od opłat niezależnych od właściciela, wskazać sposób ich rozliczania oraz obowiązek najemcy do ich ponoszenia. Ma to praktyczne znaczenie, ponieważ art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym odnosi ryczałt do pieniędzy otrzymanych lub postawionych do dyspozycji podatnika z tytułu najmu.

Terminy zapłaty ryczałtu i zeznanie PIT-28

Podatnik osiągający przychody z najmu prywatnego powinien samodzielnie obliczać i wpłacać ryczałt. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ryczałt miesięczny wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni. Przepisy przewidują również możliwość kwartalnego opłacania ryczałtu po spełnieniu warunków ustawowych, ale w typowej sytuacji najbezpieczniej przyjąć rozliczenie miesięczne, jeżeli podatnik nie zweryfikował prawa do rozliczeń kwartalnych.

Po zakończeniu roku należy złożyć zeznanie PIT-28. Termin wynika z art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie złożone przed 15 lutego uznaje się za złożone 15 lutego.

Osoba mieszkająca za granicą powinna także zadbać o polski identyfikator podatkowy, możliwość zapłaty podatku na mikrorachunek podatkowy oraz prawidłowe wskazanie właściwego urzędu skarbowego. W praktyce przy osobach zagranicznych właściwość urzędu może zależeć od rodzaju sprawy i położenia nieruchomości, dlatego przed pierwszą wpłatą warto ją potwierdzić.

Czy najem mieszkania w Polsce podlega VAT?

Sam prywatny najem mieszkania na cele mieszkaniowe najczęściej korzysta ze zwolnienia z VAT. Podstawą jest art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, który zwalnia od VAT usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Inaczej może być przy najmie krótkoterminowym, wynajmie turystycznym, usługach zakwaterowania albo wynajmie na cele inne niż mieszkaniowe. W takich przypadkach należy osobno zbadać skutki w VAT, możliwość zwolnienia podmiotowego oraz ewentualny obowiązek rejestracji. Decyduje nie sama nazwa umowy, lecz rzeczywisty charakter świadczenia.

Najem przez osobę mieszkającą w Szwecji a rozliczenie w Szwecji

Polski podatek od najmu nie oznacza automatycznie, że sprawa jest zakończona w Szwecji. Rezydent podatkowy Szwecji może mieć obowiązek wykazania w Szwecji zagranicznego dochodu z majątku nieruchomego. Konwencja polsko-szwedzka ma zapobiegać podwójnemu opodatkowaniu, ale sposób zastosowania metody unikania podwójnego opodatkowania powinien zostać ustalony według przepisów szwedzkich i treści art. 22 tej Konwencji.

Podobne zasady występują także przy innych krajach rezydencji. W praktyce przydaje się analiza, czy podatnik jest rezydentem jednego czy dwóch państw oraz jak dana umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania traktuje dochód z majątku nieruchomego. Przykładowo wynajem przez nierezydenta z UK również wymaga analizy dochodu z majątku nieruchomego położonego w Polsce.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak opisane zasady mogą wyglądać w praktyce. Każdy przypadek wymaga jednak sprawdzenia umowy najmu, rezydencji podatkowej i sposobu pobierania opłat od najemcy.

FAQ

Czy mogę płacić podatek od najmu tylko w Polsce?

Polska ma prawo opodatkować najem mieszkania położonego w Polsce na podstawie art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 6 ust. 1 Konwencji polsko-szwedzkiej. Nie oznacza to jednak automatycznie braku obowiązków w Szwecji. Jako rezydent podatkowy Szwecji trzeba sprawdzić, czy dochód należy tam wykazać i jak zastosować metodę unikania podwójnego opodatkowania.

Czy polskie obywatelstwo decyduje o opodatkowaniu najmu w Polsce?

Nie. Dla polskiego PIT ważne są przede wszystkim rezydencja podatkowa, miejsce położenia nieruchomości i źródło przychodu. Obywatelstwo polskie samo w sobie nie przesądza o nieograniczonym obowiązku podatkowym w Polsce. Kryteria rezydencji określa art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy przy najmie prywatnym mogę wybrać zasady ogólne i odliczać koszty?

Nie w odniesieniu do najmu prywatnego. Od 2023 r. przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są opodatkowane ryczałtem na podstawie art. 9a ust. 6 tej ustawy. Ryczałt płaci się od przychodu, bez rozliczania kosztów uzyskania przychodów.

Do kiedy trzeba zapłacić podatek od najmu?

Przy miesięcznym rozliczaniu ryczałtu podatek za dany miesiąc wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca, zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Po zakończeniu roku składa się PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku, na podstawie art. 21 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Czy najem mieszkania osobie prywatnej na cele mieszkaniowe podlega VAT?

Najem nieruchomości mieszkalnej na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta co do zasady ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Zwolnienie może nie mieć zastosowania przy najmie krótkoterminowym, zakwaterowaniu lub wynajmie na cele inne niż mieszkaniowe.

Źródła

• Art. 3 ust. 1a, art. 3 ust. 2a, art. 3 ust. 2b pkt 4, art. 4a, art. 9a ust. 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a oraz art. 21 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
• Art. 4, art. 6 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 22 Konwencji między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Królestwa Szwecji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Sztokholmie dnia 19 listopada 2004 r.
• Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.