Oddalenie wniosku o wpis do księgi wieczystej – co zrobić?

Sprawa dotyczy typowej sytuacji: kredytobiorca chce ustanowić hipotekę na rzecz banku, ale księga wieczysta nadal wskazuje jako właścicieli osoby wpisane wcześniej, w tym zmarłego rodzica. Nawet jeżeli sprawa spadkowa została już przeprowadzona, sąd wieczystoksięgowy nie może oprzeć się na samym twierdzeniu wnioskodawcy, że jest spadkobiercą. Musi wynikać to z dokumentów stanowiących podstawę wpisu.

W księgach wieczystych decydujące znaczenie ma zgodność żądania z treścią księgi i załączonymi dokumentami. Jeżeli z księgi wynika, że właścicielami są małżonkowie objęci wspólnością ustawową, a jeden z nich zmarł, sąd oczekuje dokumentu, który pokaże, kto obecnie jest uprawniony do nieruchomości. Bez tego wpis hipoteki ustanowionej przez osobę niewidniejącą jako właściciel może zostać oddalony.

Dlaczego sąd oddalił wniosek o wpis hipoteki?

W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis dokonywany jest co do zasady na wniosek i w jego granicach. Zgodnie z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego sąd, rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Nie przesłuchuje świadków, nie ustala szeroko okoliczności rodzinnych i nie zastępuje wnioskodawcy w kompletowaniu dokumentów.

Jeżeli brak jest podstaw do wpisu albo istnieje przeszkoda do jego dokonania, sąd oddala wniosek na podstawie art. 626⁹ K.p.c. Taką przeszkodą może być właśnie rozbieżność między osobą ustanawiającą hipotekę a osobą ujawnioną w dziale II księgi wieczystej. Dla banku i sądu znaczenie ma to, czy osoba składająca oświadczenie o ustanowieniu hipoteki jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości w sposób wykazany dokumentami.

Jeżeli w dziale II nadal figurują rodzice, a ojciec nie żyje, to po jego śmierci ustała wspólność majątkowa małżeńska w odniesieniu do majątku wspólnego. Udział zmarłego wchodzi do spadku i powinien zostać ujawniony na rzecz spadkobierców. Do księgi wieczystej nie wystarczy jednak informacja, że spadek został nabyty. Potrzebny jest dokument: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, a w razie działu spadku także dokument działowy, jeżeli zmieniał udziały lub przyznawał nieruchomość konkretnej osobie.

Jakie dokumenty są potrzebne do ujawnienia spadkobierców w księdze wieczystej?

Jeżeli księga wieczysta nie odzwierciedla aktualnego stanu prawnego po śmierci właściciela, trzeba najpierw uporządkować dział II księgi. Najczęściej podstawą wpisu będzie:

• prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
• odpis aktu zgonu spadkodawcy, jeżeli sąd go wymaga lub wynika to z dokumentów,
• dokument działu spadku lub zniesienia współwłasności, jeżeli po nabyciu spadku doszło do dalszego podziału praw,
• formularz KW-WPIS z prawidłowo opisanym żądaniem wpisu w dziale II,
• dowód uiszczenia właściwej opłaty sądowej.

W praktyce można rozważyć złożenie jednego wniosku obejmującego zarówno ujawnienie aktualnych właścicieli, jak i wpis hipoteki, ale tylko wtedy, gdy dokumenty są kompletne, żądania są jasno sformułowane, a opłaty odpowiadają wszystkim żądanym wpisom. Jeżeli stan prawny jest bardziej złożony, bezpieczniej bywa najpierw ujawnić właścicieli, a dopiero potem złożyć wniosek o wpis hipoteki.

Czy sąd powinien wezwać do uzupełnienia dokumentów?

Trzeba odróżnić braki formalne pisma od braku materialnej podstawy wpisu. Brakiem formalnym może być np. brak podpisu, nieprawidłowy formularz albo brak wymaganej opłaty. Natomiast brak dokumentu wykazującego własność, dziedziczenie albo skuteczne ustanowienie hipoteki zwykle jest traktowany jako brak podstawy wpisu albo przeszkoda do wpisu. W takim przypadku sąd może oddalić wniosek, a nie wzywać do dosłania dokumentu.

Wpis hipoteki wymaga dokumentu obejmującego oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki. Wynika to z art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz z zasad dotyczących ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Jeżeli osoba składająca oświadczenie nie jest ujawniona jako właściciel, a z dokumentów nie wynika ciąg następstwa prawnego, sąd może uznać, że nie ma podstaw do wpisu hipoteki.

Dlatego w opisanej sytuacji problemem nie jest samo to, że doszło do dziedziczenia, lecz to, czy dziedziczenie zostało prawidłowo wykazane i ujawnione albo przynajmniej wykazane dokumentami dołączonymi do wniosku. Sąd wieczystoksięgowy nie sprawdza z urzędu akt sprawy spadkowej, jeżeli wnioskodawca nie wskaże i nie przedstawi dokumentów w sposób pozwalający na dokonanie wpisu.

Skarga, apelacja czy nowy wniosek?

Określenie „odwołanie” bywa używane potocznie, ale w sprawach ksiąg wieczystych trzeba ustalić, kto wydał rozstrzygnięcie i jaka jest jego forma. Jeżeli orzeczenie wydał referendarz sądowy, właściwym środkiem jest skarga na orzeczenie referendarza. Zasadniczo wnosi się ją do sądu, w którym referendarz wydał orzeczenie, w terminie tygodnia od doręczenia orzeczenia. Opłata od skargi na orzeczenie referendarza wynosi tyle, ile opłata od wniosku o wydanie tego orzeczenia, jednak nie więcej niż 100 zł.

Jeżeli natomiast rozstrzygnięcie wydał sąd w formie postanowienia w przedmiocie wpisu, środkiem zaskarżenia jest apelacja do sądu okręgowego, wnoszona za pośrednictwem sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. W praktyce najpierw trzeba pilnować terminu na wniosek o uzasadnienie, a następnie terminu do wniesienia apelacji od doręczenia postanowienia z uzasadnieniem. Dla wpisu dokonanego w księdze art. 626¹⁰ K.p.c. przewiduje termin dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie.

W sprawach ksiąg wieczystych zaskarżenie ma sens przede wszystkim wtedy, gdy sąd lub referendarz błędnie ocenił dokumenty, pominął dokument dołączony do wniosku albo przyjął przeszkodę, która w rzeczywistości nie istniała. Jeżeli natomiast dokumentów faktycznie brakowało, skuteczniejsze może być ponowne złożenie wniosku po uzupełnieniu dokumentów i opłat.

Co wpisać w nowym wniosku KW-WPIS?

Nowy wniosek powinien być przygotowany tak, aby sąd mógł prześledzić pełny ciąg prawny: od osób wpisanych obecnie w księdze wieczystej do osób, które mają zostać ujawnione jako aktualni właściciele, a następnie do hipoteki ustanawianej na rzecz banku. We wniosku trzeba jednoznacznie wskazać numer księgi wieczystej, dział księgi, którego dotyczy żądanie, dane osób uprawnionych oraz podstawę wpisu.

Jeżeli najpierw ma być ujawnione dziedziczenie po zmarłym ojcu, żądanie powinno dotyczyć wpisu aktualnych właścicieli lub współwłaścicieli w dziale II. Gdy po ujawnieniu spadkobierców ma zostać wpisana hipoteka, żądanie wpisu hipoteki obejmuje dział IV, dane wierzyciela hipotecznego, sumę hipoteki, walutę oraz dokument stanowiący podstawę wpisu. W praktyce bank zwykle przekazuje wzór oświadczenia lub dokument ustanowienia hipoteki, który trzeba dołączyć do wniosku.

Jeżeli w księdze występują również inne nieaktualne wzmianki lub wpisy, np. zajęcia egzekucyjne, roszczenia albo wpisy ostrzeżeń, trzeba ocenić je osobno. Nie każdy wpis uniemożliwia wpis hipoteki, ale każdy może mieć znaczenie dla banku i bezpieczeństwa obrotu. W odrębnych sytuacjach potrzebne będzie sprostowanie, wykreślenie lub wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Opłaty sądowe przy ponownym wniosku

Wysokość opłaty zależy od rodzaju żądanego wpisu. Co do zasady od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego albo ograniczonego prawa rzeczowego pobiera się opłatę stałą 200 zł, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Przy wpisie własności na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności ustawa przewiduje opłatę 150 zł niezależnie od liczby udziałów w tych prawach. Wpis hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego jest odrębnym żądaniem i zwykle wymaga osobnej opłaty.

Jeżeli poprzedni wniosek został oddalony po merytorycznym rozpoznaniu, uiszczona od niego opłata co do zasady nie podlega automatycznemu zwrotowi tylko dlatego, że wnioskodawca składa nowy wniosek. Nowy wniosek jest nową sprawą lub samodzielnym żądaniem i wymaga opłaty wynikającej z ustawy. Jeżeli sąd wezwie do dopłaty, trzeba zachować termin wskazany w wezwaniu, bo brak opłaty może skutkować zwrotem pisma.

Jak przygotować skargę lub apelację?

Pismo powinno wskazywać sąd, sygnaturę sprawy, numer księgi wieczystej, dane wnioskodawcy i uczestników oraz dokładnie określać, które orzeczenie jest zaskarżane. Należy podać, czy żąda się zmiany rozstrzygnięcia i dokonania wpisu, czy uchylenia rozstrzygnięcia i ponownego rozpoznania sprawy. Najważniejsze są jednak zarzuty: trzeba wyjaśnić, dlaczego sąd albo referendarz błędnie przyjął brak podstawy wpisu lub istnienie przeszkody.

Nie wystarczy napisać, że wnioskodawca nie zgadza się z oddaleniem. Trzeba odnieść się do konkretnej przyczyny wskazanej w uzasadnieniu. Jeżeli sąd uznał, że właściciele ujawnieni w księdze nie są tożsami z osobami ustanawiającymi hipotekę, należy wykazać dokumentami i argumentacją, że ciąg prawny został przedstawiony prawidłowo albo że sąd błędnie pominął załączony dokument.

Jeżeli pismo dotyczy decyzji administracyjnej, a nie księgi wieczystej, stosuje się inne reguły. W sprawach urzędowych właściwe może być odwołanie w trybie administracyjnym, natomiast oddalenie wniosku o wpis do księgi wieczystej zaskarża się według przepisów postępowania cywilnego.

Co zrobić w opisanej sytuacji krok po kroku?

1. Sprawdzić, czy rozstrzygnięcie wydał referendarz sądowy, czy sąd.
2. Sprawdzić datę doręczenia i pouczenie o środku zaskarżenia.
3. Ustalić, czy do pierwszego wniosku dołączono prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
4. Sprawdzić, czy żądanie obejmowało tylko wpis hipoteki, czy także wpis aktualnych właścicieli w dziale II.
5. Jeżeli dokumenty były kompletne, rozważyć skargę lub apelację z konkretnymi zarzutami.
6. Jeżeli dokumentów brakowało albo żądanie było sformułowane zbyt wąsko, przygotować nowy wniosek KW-WPIS.
7. Dołączyć dokumenty spadkowe, dokument ustanowienia hipoteki, ewentualnie dokumenty działu spadku oraz dowody opłat.

W opisanym stanie faktycznym najczęściej praktycznym rozwiązaniem będzie uporządkowanie działu II księgi wieczystej przez ujawnienie spadkobierców po zmarłym ojcu, a następnie dokonanie wpisu hipoteki na rzecz banku. Jeżeli jednak wniosek został oddalony mimo dołączenia kompletu dokumentów, warto rozważyć zaskarżenie, bo ponowne składanie identycznego wniosku może prowadzić do tego samego rezultatu.

FAQ

Podsumowanie

Oddalenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej nie zawsze oznacza, że hipoteka nie może zostać wpisana w ogóle. Najczęściej oznacza, że w konkretnym wniosku zabrakło podstawy wpisu albo sąd dostrzegł przeszkodę wynikającą z dokumentów lub treści księgi. Jeżeli księga nadal wskazuje zmarłego właściciela, trzeba wykazać następstwo prawne i zadbać o aktualizację działu II.

Przed wyborem dalszej drogi należy sprawdzić, czy właściwa jest skarga na orzeczenie referendarza, apelacja od postanowienia sądu, czy nowy wniosek KW-WPIS. W sprawach prostych, gdzie zabrakło dokumentów spadkowych lub żądanie było źle sformułowane, nowy kompletny wniosek bywa szybszy i skuteczniejszy. W sprawach, w których sąd błędnie ocenił kompletne dokumenty, warto rozważyć zaskarżenie rozstrzygnięcia.

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 518¹, art. 626², art. 626⁸, art. 626⁹ i art. 626¹⁰.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 31, art. 32 i art. 34.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 25 i art. 42.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 245 § 2 dotyczący formy ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 15 listopada 2017 r., II CSK 112/17; postanowienie Sądu Najwyższego z 9 sierpnia 2016 r., II CSK 710/15; uchwała Sądu Najwyższego z 25 lutego 2016 r., III CZP 86/15.