Niezgodność powierzchni mieszkania w KW i ewidencji gruntów

Co oznacza różnica powierzchni mieszkania w KW i ewidencji?

Różnica między powierzchnią mieszkania ujawnioną w księdze wieczystej a powierzchnią wynikającą z ewidencji gruntów i budynków nie przesądza automatycznie, że właściciel ma mniejsze albo większe prawo do lokalu. Najczęściej jest to problem z oznaczeniem lokalu, czyli z danymi technicznymi ujawnionymi w dziale I-O księgi wieczystej albo w operacie ewidencyjnym.

W opisanej sytuacji szczególne znaczenie ma to, że suma powierzchni lokalu i pomieszczenia przynależnego jest taka sama, ale inaczej rozdzielono 1,3 m² między mieszkanie i komórkę lokatorską. Taka rozbieżność może wynikać z dokumentacji podziału lokalu, zaświadczenia o samodzielności lokalu, zaświadczenia spółdzielni, kartoteki lokali albo omyłki przy zakładaniu księgi wieczystej.

Nie należy zaczynać od samego pomiaru lokalu wykonanego prywatnie. Taki pomiar może być pomocny, ale dla sądu wieczystoksięgowego i organu EGiB kluczowe są dokumenty urzędowe oraz dokumentacja stanowiąca podstawę ujawnienia danych.

Które dane są ważniejsze: księga wieczysta czy EGiB?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę między innymi wymiaru podatków, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, gospodarki nieruchomościami oraz statystyki publicznej.

W księgach wieczystych działa domniemanie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. To domniemanie odnosi się jednak do praw ujawnionych w księdze wieczystej, np. własności albo hipoteki. Dane opisowe z działu I-O, takie jak powierzchnia czy położenie, mają charakter oznaczenia nieruchomości lub lokalu i powinny opierać się na właściwych dokumentach ewidencyjnych.

Art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Natomiast art. 2 pkt 8 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wyjaśnia, że ewidencja gruntów i budynków oraz kataster nieruchomości oznaczają ten sam system informacyjny.

Jeżeli problem dotyczy lokalu powstałego w wyniku podziału, trzeba dodatkowo sprawdzić dokumenty związane z samodzielnością lokalu. Art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali określa, czym jest samodzielny lokal mieszkalny, a art. 2 ust. 3 tej ustawy przewiduje, że spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Jak ustalić, gdzie powstał błąd?

Najpierw trzeba zebrać dokumenty, które pokazują historię lokalu. Przy lokalu, który był samodzielny, następnie został połączony z innym, a później ponownie wydzielony, błędu należy szukać przede wszystkim w dokumentach z podziału oraz w dokumentach składanych przy zakładaniu księgi wieczystej.

Jeżeli akta księgi wieczystej pokazują, że sąd wpisał dane zgodnie z dokumentem źródłowym, a dokument źródłowy jest błędny, samo sprostowanie KW może nie wystarczyć. Wtedy najpierw trzeba doprowadzić do poprawienia dokumentu lub danych ewidencyjnych.

Jeżeli natomiast dokument źródłowy wskazuje prawidłowe dane, a sąd przy zakładaniu księgi przepisał je błędnie, właściwą drogą będzie wniosek o sprostowanie oznaczenia lokalu w dziale I-O księgi wieczystej. Gdy błąd dotyczy nie tylko powierzchni, ale szerzej danych opisowych lokalu, przydatne jest także omówienie nieprawidłowego opisu lokalu w księdze wieczystej.

Wniosek o sprostowanie danych w księdze wieczystej

Podstawą sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej jest art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje, na wniosek właściciela nieruchomości albo użytkownika wieczystego, sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.

Art. 27 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza także sprostowanie z urzędu, po bezpośrednim sprawdzeniu danych w bazie danych katastru nieruchomości albo po zawiadomieniu jednostki prowadzącej kataster. Zgodnie z art. 27 ust. 3 tej ustawy do zawiadomienia dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument będący podstawą sprostowania.

W praktyce właściciel najczęściej składa formularz KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Do wniosku należy dołączyć dokument, z którego wynika prawidłowa powierzchnia, np. wypis z kartoteki lokali, zaświadczenie właściwego organu, dokument spółdzielni albo inny dokument, który był podstawą ujawnienia danych.

Opłata od wniosku o sprostowanie działu I-O wynosi 100 zł. Wynika to z art. 44 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Kiedy trzeba wystąpić do organu prowadzącego EGiB?

Jeżeli z dokumentów wynika, że nieprawidłowe są dane w ewidencji gruntów i budynków, właściwy jest organ prowadzący EGiB, czyli zasadniczo starosta, a w mieście na prawach powiatu prezydent miasta. Zakres danych ewidencyjnych obejmuje między innymi lokale, co wynika z art. 20 ust. 1 pkt 3 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Aktualizacja danych ewidencyjnych następuje na podstawie odpowiednich dokumentów. Art. 22 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego nakłada na właścicieli oraz inne wskazane podmioty obowiązek zgłaszania właściwemu staroście zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków w terminie 30 dni od dnia powstania tych zmian, chyba że zmiana wynika z dokumentów przekazywanych organowi z urzędu.

Jeżeli organ ewidencyjny uzna, że przedstawione dokumenty nie wystarczają do prostej aktualizacji, może wezwać do uzupełnienia materiału dowodowego. Gdy sprawa wymaga rozstrzygnięcia co do praw lub obowiązków strony, organ powinien działać w trybie postępowania administracyjnego, a decyzja podlega kontroli instancyjnej i sądowoadministracyjnej zgodnie z zasadami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Wpływ rozbieżności na podatek od nieruchomości i opłaty

Podatek od nieruchomości jest wymierzany z uwzględnieniem powierzchni użytkowej budynku lub jego części. Wynika to z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Jednocześnie art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wskazuje, że podstawą wymiaru podatków są dane EGiB.

Jeżeli po sprostowaniu okaże się, że podatek był naliczany od zbyt małej powierzchni, mogą powstać zaległości podatkowe. Zgodnie z art. 51 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie, a art. 53 § 1 tej ustawy przewiduje odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych. Jeżeli natomiast podatek został nadpłacony, zastosowanie może mieć art. 72 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej dotyczący nadpłaty.

W przypadku opłat do spółdzielni znaczenie mają regulaminy, statut i dokumenty określające powierzchnię przyjmowaną do rozliczeń. Art. 4 ust. 1, 1¹ i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje obowiązek uczestniczenia w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Sama rozbieżność między KW a EGiB nie przesądza jeszcze, że spółdzielnia ma obowiązek natychmiast przeliczyć opłaty; trzeba sprawdzić podstawę naliczania powierzchni w dokumentach spółdzielni.

Ile może trwać wyjaśnienie sprawy?

Najkrócej trwa sytuacja, w której istnieje jasny dokument z EGiB, a błąd znajduje się wyłącznie w dziale I-O księgi wieczystej. Wtedy postępowanie wieczystoksięgowe może zakończyć się w ciągu kilku tygodni albo kilku miesięcy, zależnie od obciążenia sądu i kompletności dokumentów.

Jeżeli trzeba najpierw poprawić dane w ewidencji gruntów i budynków, sprawa może potrwać dłużej. Organ może badać dokumentację techniczną, zaświadczenia, rzuty, dokumenty spółdzielni i historię podziału lokalu. W razie sporu albo braku jednoznacznych dokumentów postępowanie może trwać wiele miesięcy, zwłaszcza gdy konieczne jest odwołanie.

W opisanym przypadku najlepiej zacząć od uzyskania akt księgi wieczystej oraz wypisu z kartoteki lokali. Dopiero po porównaniu tych dokumentów będzie wiadomo, czy kierować wniosek do sądu wieczystoksięgowego, do organu EGiB, czy najpierw do spółdzielni o skorygowanie lub wydanie właściwego zaświadczenia.

FAQ

Czy księga wieczysta zawsze rozstrzyga o powierzchni mieszkania?

Nie zawsze. Art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustanawia domniemanie dotyczące praw ujawnionych w księdze wieczystej. Dane opisowe w dziale I-O, takie jak powierzchnia lokalu, powinny wynikać z dokumentów ewidencyjnych i mogą podlegać sprostowaniu.

Do kogo zgłosić się w pierwszej kolejności?

Najpraktyczniej zacząć od dwóch miejsc: sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą, aby przejrzeć akta KW, oraz starosty albo prezydenta miasta prowadzącego EGiB, aby uzyskać aktualne dane z kartoteki lokali. Równolegle warto wystąpić do spółdzielni o dokumenty dotyczące podziału i powierzchni lokalu.

Czy można samodzielnie złożyć wniosek o sprostowanie KW?

Tak. Właściciel może złożyć wniosek na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Podstawą jest art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty wykazujące prawidłowe oznaczenie lokalu.

Ile kosztuje sprostowanie działu I-O księgi wieczystej?

Opłata stała wynosi 100 zł. Wynika to z art. 44 ust. 1 pkt 4 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dodatkowe koszty mogą pojawić się, jeżeli trzeba uzyskać dokumenty z urzędu, odpisy, wypisy albo pomoc geodety lub prawnika.

Czy różnica powierzchni może wpłynąć na podatek od nieruchomości?

Tak, jeżeli zmiana dotyczy powierzchni mającej znaczenie dla opodatkowania. Art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wiąże podstawę opodatkowania budynków lub ich części z powierzchnią użytkową, a art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wskazuje, że dane EGiB stanowią podstawę wymiaru podatków.

Podsumowanie

Przy rozbieżności powierzchni mieszkania w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków najważniejsze jest ustalenie źródła błędu. Jeżeli błędny jest wpis w dziale I-O KW, właściwy będzie wniosek o sprostowanie do sądu wieczystoksięgowego. Jeżeli błąd znajduje się w EGiB, trzeba działać przed starostą albo prezydentem miasta prowadzącym ewidencję. Gdy problem wynika z dokumentów spółdzielni lub dokumentacji podziałowej, najpierw należy uzyskać albo skorygować dokument źródłowy.

W przypadku różnicy 1,3 m² między mieszkaniem i komórką lokatorską warto sprawdzić nie tylko samą księgę, ale także akta KW, kartotekę lokali, zaświadczenie o samodzielności lokalu i dokumenty spółdzielni. Dopiero komplet tych dokumentów pozwala ocenić, czy potrzebny jest wniosek do sądu, pismo do organu EGiB, czy wyjaśnienie w spółdzielni.

Źródła

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163.
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398.
5. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31.
6. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926.
7. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27.
8. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 grudnia 2023 r., sygn. akt I SA/Ol 328/23.