Rozbieżność powierzchni działki w geoportalu i ewidencji gruntów

Geoportal a ewidencja gruntów – co jest ważniejsze?

Jeżeli w geoportalu widzi Pani mniejszą powierzchnię działki niż w starszych dokumentach, najpierw trzeba ustalić, czy zmieniły się wyłącznie dane ewidencyjne, czy rzeczywiście doszło do zmiany przebiegu granic. Sam geoportal nie jest źródłem prawa własności ani samodzielnym dowodem granic. Dane prezentowane w serwisach mapowych mają co do zasady charakter poglądowy i są oparte na bazach urzędowych.

Podstawowe znaczenie ma ewidencja gruntów i budynków. Zgodnie z art. 2 pkt 8 oraz art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, ewidencja gruntów i budynków obejmuje m.in. dane dotyczące gruntów, ich położenia, granic, powierzchni i właścicieli. Z kolei art. 24 ust. 1 tej ustawy stanowi, że informacje zawarte w ewidencji są jawne.

Trzeba jednak pamiętać, że także dane z EGiB nie rozstrzygają same przez się o prawie własności w razie sporu granicznego. Ewidencja ma charakter rejestru publicznego, ale nie zastępuje postępowania rozgraniczeniowego ani postępowania wieczystoksięgowego.

Skąd może wynikać zmniejszenie powierzchni działki?

Najczęściej przyczyna jest techniczna albo ewidencyjna, a nie własnościowa. W praktyce rozbieżności powstają zwłaszcza wtedy, gdy stare pomiary wykonywano mniej dokładnymi metodami, a następnie starostwo przeprowadziło modernizację ewidencji lub wprowadziło nowe opracowania geodezyjne.

Podstawy aktualizacji danych ewidencyjnych wynikają z art. 24 ust. 2a ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Przepis ten przewiduje aktualizację informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków na podstawie m.in. aktów notarialnych, prawomocnych orzeczeń sądowych, ostatecznych decyzji administracyjnych, dokumentacji geodezyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz innych dokumentów określonych w przepisach.

Możliwe przyczyny zmiany powierzchni to w szczególności:

• modernizacja ewidencji gruntów i budynków i przeliczenie powierzchni według dokładniejszych danych,
• ustalenie przebiegu granic działki w toku prac geodezyjnych,
• podział, scalenie, wymiana gruntów albo wydzielenie części pod drogę,
• wykrycie błędu w poprzednich zapisach ewidencyjnych,
• zmiana numeracji lub oznaczenia działek po pracach geodezyjnych, co czasem wymaga także aktualizacji numeru działki po podziale.

Jeżeli różnica dotyczy wyłącznie powierzchni, a nie ma sporu co do przebiegu granic w terenie, często kończy się na wyjaśnieniu dokumentacji i ewentualnej korekcie wpisu. Inaczej jest wtedy, gdy sąsiad kwestionuje linię graniczną – wówczas może powstać spór o granice, którego nie da się rozwiązać samym porównaniem danych z mapy.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić w pierwszej kolejności?

Najlepiej zacząć od dokumentów urzędowych, a nie od samego widoku mapy w internecie. Proszę wystąpić do starosty prowadzącego ewidencję o:

• aktualny wypis z rejestru gruntów,
• aktualny wyrys z mapy ewidencyjnej,
• informację, na jakiej podstawie zmieniono powierzchnię działki,
• w miarę potrzeby kopie dokumentów geodezyjnych stanowiących podstawę aktualizacji.

Prawo wglądu do danych ewidencyjnych wynika z art. 24 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, natomiast zasady udostępniania materiałów zasobu oraz odpłatności regulują m.in. art. 40a–40d tej ustawy oraz przepisy wykonawcze. W praktyce urząd wskazuje formularz i wysokość opłaty za wypis, wyrys albo kopię materiałów.

Warto porównać aktualne dokumenty z:

• aktem notarialnym,
• starym wypisem z rejestru gruntów,
• decyzjami podziałowymi lub scaleniowymi, jeśli były wydawane,
• mapą do celów prawnych albo dokumentacją z budowy domu, jeśli była sporządzana.

Wniosek o wyjaśnienie i aktualizację danych

Jeżeli z dokumentów wynika, że w ewidencji wpisano nieprawidłową powierzchnię albo błędne oznaczenie działki, można złożyć do starosty wniosek o aktualizację danych EGiB. Podstawą jest art. 24 ust. 2a ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wniosek powinien wskazywać, które dane są błędne, jakie dokumenty potwierdzają prawidłowy stan i czego Pani żąda.

W takim piśmie warto załączyć kopie wcześniejszych wypisów, aktu notarialnego, decyzji administracyjnych lub dokumentacji geodezyjnej. Jeżeli urząd uzna, że dane powinny zostać zmienione, dokona aktualizacji. Jeżeli zaś organ uzna, że brak podstaw do żądanej zmiany, powinien załatwić sprawę w odpowiedniej formie procesowej zależnej od charakteru sprawy, a w razie sporu co do materialnoprawnej podstawy wpisu może dojść do wydania decyzji administracyjnej.

Jeżeli problem wynika z modernizacji EGiB, znaczenie mają również przepisy wykonawcze do ustawy oraz dokumenty sporządzone w toku modernizacji. Warto ustalić, czy była wyłożona dokumentacja do wglądu, czy zgłaszano uwagi i czy organ dysponuje protokołami ustalenia granic albo innymi materiałami z tych czynności.

Kiedy potrzebne jest ustalenie albo rozgraniczenie granic?

Jeżeli powierzchnia działki zmieniła się dlatego, że inaczej przyjęto przebieg granicy z sąsiadem, sama aktualizacja ewidencji może nie rozwiązać sprawy. Wtedy trzeba odróżnić trzy sytuacje:

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. To postępowanie jest właściwe wtedy, gdy rzeczywisty przebieg granicy jest sporny.

Jeżeli zaś granice zostały już wcześniej ustalone, ale znaki graniczne zostały przesunięte, uszkodzone lub zniszczone, zastosowanie może mieć art. 39 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, który przewiduje wznowienie znaków granicznych albo wyznaczenie punktów granicznych.

Czy sama księga wieczysta wyjaśni rozbieżność?

Niekoniecznie. Księga wieczysta jest kluczowa dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości, ale nie zawsze zawiera dane wystarczające do rozstrzygnięcia kwestii powierzchni. Oznaczenie nieruchomości w księdze opiera się na danych z ewidencji gruntów. Wynika to z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

Jeżeli więc błąd przeszedł z ewidencji do księgi wieczystej, najpierw zwykle trzeba wyjaśnić dane ewidencyjne, a dopiero później ocenić, czy potrzebna jest zmiana oznaczenia w księdze.

Jak napisać wniosek do starostwa?

We wniosku warto:

• wskazać numer działki, obręb i adres nieruchomości,
• opisać, jaka powierzchnia wynika ze starych dokumentów, a jaka z aktualnej ewidencji lub geoportalu,
• zażądać podania podstawy prawnej i dokumentacyjnej dokonanej zmiany,
• wnioskować o wydanie wypisu i wyrysu oraz udostępnienie dokumentów będących podstawą aktualizacji,
• jeżeli ma Pani konkretne dowody – wnieść o aktualizację danych na podstawie art. 24 ust. 2a ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Jeżeli organ nie odpowie w ustawowym terminie, można rozważyć ponaglenie na podstawie art. 37 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Jeżeli natomiast zostanie wydana decyzja, należy sprawdzić pouczenie o trybie i terminie odwołania. Co do zasady od decyzji organu I instancji przysługuje odwołanie na podstawie art. 127 § 1 i art. 129 § 1–2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

FAQ

Czy geoportal może się mylić?

Geoportal zwykle pokazuje dane pobrane z urzędowych baz, ale ich prezentacja ma charakter informacyjny. Dla sprawy najważniejsze są aktualne dokumenty z ewidencji gruntów i budynków oraz dokumentacja geodezyjna.

Czy zmniejszenie powierzchni w ewidencji oznacza, że straciłam część działki?

Nie zawsze. Bardzo często jest to skutek dokładniejszego pomiaru, a nie zmiany granic. Dopiero analiza dokumentów źródłowych pozwala ocenić, czy doszło wyłącznie do korekty ewidencyjnej, czy do realnego sporu o granicę.

Do jakiego urzędu trzeba się zwrócić?

Co do zasady do starosty, który prowadzi ewidencję gruntów i budynków dla położenia nieruchomości. W praktyce sprawę obsługuje wydział geodezji, kartografii lub katastru nieruchomości.

Czy można żądać poprawienia błędnych danych?

Tak, jeżeli ma Pani dokumenty potwierdzające nieprawidłowość wpisu. Podstawą żądania aktualizacji jest art. 24 ust. 2a ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Kiedy potrzebny będzie geodeta?

Gdy trzeba porównać dokumentację, ustalić przebieg granic w terenie, wznowić znaki graniczne albo przygotować materiały do sporu. W sprawach granicznych sama analiza papierowych dokumentów bywa niewystarczająca.

Podsumowanie

Najpierw należy ustalić, co dokładnie zmieniło się w ewidencji i na jakiej podstawie. Sama rozbieżność między starym wypisem a geoportalem nie dowodzi jeszcze, że działka została faktycznie pomniejszona. Kluczowe są aktualny wypis i wyrys, dokumentacja geodezyjna oraz odpowiedź starostwa, czy zmiana wynika z modernizacji, korekty błędu czy z czynności dotyczących granic.

Jeżeli problem dotyczy wyłącznie danych ewidencyjnych, zwykle wystarcza wniosek o wyjaśnienie lub aktualizację. Jeżeli jednak spór obejmuje realny przebieg granicy w terenie, konieczne mogą być dalsze działania geodezyjne albo rozgraniczeniowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne – Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163

2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego – ISAP

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ISAP