Kiedy chodnik zalewa prywatną działkę, co może zrobić właściciel?

Czy inwestycja jest legalna? To trzeba ustalić na początku

na wstępie wskazuję, że należy zweryfikować, czy budowa chodnika i ustalenie spadku wody (odwodnienia drogi/chodnika) nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jeżeli okazałoby się, że odwodnienie nastąpiło bez stosownych zezwoleń, uznać należałoby to za samowolę budowlaną i zgłosić do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (właściwego z uwagi na położenie nieruchomości). Gdyby były wątpliwości co do legalności tego odwodnienia, również można dokonać zgłoszenia do PINB, który wtedy zweryfikuje zasadność takiego zgłoszenia.

Kiedy zmiana spadku terenu staje się naruszeniem prawa wodnego?

Nadto, jeżeli inwestycja chodnika zmieniła bieg spadku naturalnego wody na gruncie, a nie było w związku z tym uzyskanych stosownych pozwoleń, sytuację taką należałoby uznać za naruszenie stosunków wodnych na gruncie.

Nadmieniam, że kwestie stosunków wodnoprawnych reguluje przede wszystkim Prawo wodne. Zgodnie z art. 234 Prawa wodnego:

1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt. 

Mając na uwadze powyższe, jeśli nawet chodnik z odwodnieniem nie posiada żadnych zezwoleń ani nie dostosowywał w tym zakresie pozwolenia na budowę, to zmiana stosunków wodnoprawnych podlega rozpoznaniu w tym zakresie przez właściwego wójta/burmistrza. W opisanym przypadku organ musiałby jednak wyłączyć się od prowadzenia sprawy i wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego o wyznaczenie innego organu do poprowadzenia tej sprawy (z uwagi na fakt, że stroną postępowania byłaby gmina). Jeżeli postępowanie w sprawie naruszenia stosunków wodnoprawnych doprowadzi do ustalenia, że stosunki wodnoprawne zostały naruszone, właściwy organ nakaże doprowadzić grunt do stanu poprzedniego, a przynajmniej do takiego, aby zniwelować naruszenie stosunków wodnoprawnych. Zaś w przypadku niepodjęcia przez sąsiada działań zgodnie z nakazem organ może nałożyć na niego grzywnę w celu przymuszenia, a następnie w przypadku dalszego braku działań, zrealizować wykonanie zastępcze.

Gdy wszystko jest „zgodne z przepisami”, a woda nadal zalewa działkę

Gdyby natomiast okazało się, że całość inwestycji jest legalna, posiada niezbędne zezwolenia, a skutki zalewania Pani nieruchomości są zgodne z uzyskanymi zezwoleniami, nadal można upatrywać tu immisji. Wówczas można by wystąpić ze stosownym wezwaniem do Gminy w zakresie żądania zaprzestania naruszania Pani własności poprzez zalewanie wodą z terenu drogowego.

W przypadku braku reakcji można by również rozważyć ewentualne powództwo w zakresie immisji nieruchomości sąsiada na Pani nieruchomość, o ile faktycznie takie oddziaływanie występuje. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Wyjaśniam, że źródłem immisji jest zachowanie podejmowane przez właściciela w całości na własnej nieruchomości. Cecha ta odróżnia immisję od wtargnięcia na cudzą nieruchomość, które polega na bezprawnym wkroczeniu na cudzą nieruchomość i ewentualnie również na podejmowaniu tam kolejnych działań (por. wyrok SN z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. akt CSK 6/18). Zatem immisje to po prostu oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Może tu chodzić zarówno o działanie właściciela korzystającego z nieruchomości, jak i nieruchomości samej w sobie (np. dziko rosnące drzewa przeszkadzają/zagrażają sąsiadom).

Droga do sądu: ile to może kosztować i czego można żądać?

W pozwie należy określić konkretną kwotę, która stanowić będzie roszczenie Pani od gminy (będącej Pozwanym). Na Pani również będzie ciążył obowiązek wykazania zasadności żądanej kwoty, w tym przedstawienia stosownych dowodów. Nadto w momencie wnoszenia pozwu należy uiścić opłatą sądową zależną od wartości przedmiotu sporu (art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych):

1. W sprawach o prawa majątkowe pobiera się od pisma opłatę stałą ustaloną według wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej:

1) do 500 złotych - w kwocie 30 złotych;

2) ponad 500 złotych do 1500 złotych - w kwocie 100 złotych;

3) ponad 1500 złotych do 4000 złotych - w kwocie 200 złotych;

4) ponad 4000 złotych do 7500 złotych - w kwocie 400 złotych;

5) ponad 7500 złotych do 10 000 złotych - w kwocie 500 złotych;

6) ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych - w kwocie 750 złotych;

7) ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych - w kwocie 1000 złotych.

2. W sprawach o prawa majątkowe przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia ponad 20 000 złotych pobiera się od pisma opłatę stosunkową wynoszącą 5 % tej wartości, nie więcej jednak niż 200 000 złotych.

W opisanym stanie faktycznym w pierwszej kolejności należy zweryfikować, czy inwestycja związana z odwodnieniem chodnika jest legalna i posiada wszystkie niezbędne zezwolenia. W tym celu można wystąpić do gminy np.: z wnioskiem o udzielenie informacji publicznej w tym zakresie. Następnie, jeżeli nie byłoby stosownych zezwoleń, można wystąpić do PINB z wnioskiem o kontrole legalności. Niezależnie od tego, w przypadku braku zezwoleń, można procedować naruszenie stosunków wodnych na gruncie. Poza tym pozostaje powództwo cywilne względem gminy co do immisji w postaci zalewania Pani nieruchomości.

Jeżeli natomiast wykopanie rowu (z doświadczenia wiem, że często są to rowy kryte w takich miejscach) mogłoby rozwiązać problem, sugeruje również rozważenie takiej propozycji. Trzeba pamiętać, że każde postępowania, czy to administracyjne, czy też sądowe czasami toczy się wiele miesięcy, a nawet lat, natomiast np.: ingerencja w terenie może szybko ułatwić rozwiązanie problemu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej - Dz.U. 2001 nr 112 poz. 1198