Zakup nieruchomości w Polsce przez małżeństwo mieszkające w Szwajcarii, obowiązki i praktyczne rozwiązania

Swoboda nabywania nieruchomości przez obywateli Szwajcarii i UE

Nie dotyczą Państwa żadne ograniczenia w nabyciu nieruchomości w Polsce, zwłaszcza lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:

1. nieruchomości rolnych i leśnych – przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,
2. drugiego domu – przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.

Członkami EOG są państwa członkowskie Unii Europejskiej, a zatem także Republika Czeska. Żona jako obywatelka Unii Europejskiej ma pełną swobodę w nabywaniu nieruchomości na terenie RP, zwłaszcza że rozważają Państwo nabycie nieruchomości mieszkaniowej.

Obecność małżonka przy zawieraniu umowy – kiedy jest konieczna?

Żona powinna być obecna przy transakcji, ale z tego powodu, że zgodnie z polskim prawem zaciąganie zobowiązań dotyczących nabywania nieruchomości odbywa się za zgodą współmałżonka – nawet wówczas, gdy każde z małżonków ma pełnię praw do dysponowania majątkiem i zaciągania zobowiązań.

Jednak jeśli transakcja miałaby polegać na zawarciu najpierw umowy przedwstępnej, a następnie ostatecznej, żona przy zawieraniu umowy przedwstępnej może złożyć oświadczenie o udzieleniu Panu pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie pełnomocnictwo zostanie wpisane przez notariusza do aktu notarialnego.

Pełnomocnictwo jako alternatywa dla osobistego udziału

Można też posługiwać się pełnomocnictwem notarialnym żony złożonym w Szwajcarii. Po pierwsze, istnieje możliwość skorzystania z pomocy polskiego konsula. Na podstawie art. 28 Prawa konsularnego konsul wykonuje czynności notarialne. Sporządza akt notarialny pod warunkiem uzyskania od Ministra Sprawiedliwości pisemnego upoważnienia wydanego na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych. Konsul musi każdorazowo uzyskiwać takie upoważnienie.

Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego lub innej formie szczególnej może zostać sporządzone tylko wtedy, gdy leży to w interesie państwa lub obywatela polskiego i wywrze ono skutki prawne na terytorium RP. Przy czym dotyczy to dokumentów obywatela polskiego, więc w tym przypadku rozwiązanie to nie znajdzie zastosowania.

Apostille i tłumaczenie dokumentów zagranicznych

Drugą możliwością uzyskania pełnomocnictwa w szczególnej formie za granicą jest skorzystanie z pomocy lokalnego notariusza. Otrzymany dokument nie nadaje się jednak do bezpośredniego wykorzystania w Polsce. Aby mógł on wywołać skutki prawne na terytorium RP, konieczne będzie uzyskanie tzw. klauzuli apostille.

Jest ona poświadczeniem dokumentu sporządzonego w jednym państwie, umożliwiającym jego użycie w innym państwie. Zasady używania apostilli reguluje konwencja haska z 5 października 1961 r. Poświadczenie sporządzane jest według wzoru załączonego do konwencji i może mieć formę adnotacji zamieszczanej na dokumencie lub odrębnego dokumentu do niego załączanego. Wydawane jest przez właściwy organ państwa, z którego pochodzi dokument – w większości państw europejskich są to ministerstwa spraw zagranicznych, delegujące często to uprawnienie na inne urzędy.

Ostatnim krokiem do skutecznego posługiwania się pełnomocnictwem wydanym za granicą jest jego przetłumaczenie przez tłumacza przysięgłego języka, w którym zostało sporządzone.

Najprostsze i najbardziej praktyczne rozwiązanie

Najtańszą i najmniej uciążliwą formą rozwiązania problemu będzie stawiennictwo żony u notariusza w Polsce przynajmniej ten jeden raz.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178
2. Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. Prawo konsularne - Dz.U. 2015 poz. 1274
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
4. Konwencja znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzona w Hadze dnia 5 października 1961 r. - Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938
5. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91