Zakup nieruchomości w Polsce przez małżeństwo mieszkające za granicą

Czy małżonkowie mieszkający w Szwajcarii mogą kupić nieruchomość w Polsce?

Tak, ale trzeba rozdzielić dwie kwestie: prawo cudzoziemca do nabycia nieruchomości oraz zasady działania małżonków pozostających we wspólności majątkowej.

Jeżeli chodzi o sam status cudzoziemca, to zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zezwolenia nie wymaga nabycie nieruchomości przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw stron Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej. W praktyce oznacza to, że obywatel państwa UE, w tym Czech, oraz obywatel Szwajcarii korzystają z szerokiej swobody przy zakupie typowej nieruchomości mieszkaniowej w Polsce.

W przypadku mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, domu jednorodzinnego lub udziału w takim prawie co do zasady nie trzeba uzyskiwać zezwolenia MSWiA tylko dlatego, że nabywca mieszka za granicą. Inaczej może być przy nieruchomościach rolnych, leśnych albo w sytuacjach nietypowych, dlatego każdorazowo warto sprawdzić rodzaj nieruchomości i stan księgi wieczystej.

Czy karta pobytu w Polsce jest potrzebna do zakupu?

Nie. Karta pobytu nie jest warunkiem nabycia nieruchomości w Polsce. Ani ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ani przepisy Kodeksu cywilnego nie uzależniają ważności zakupu mieszkania lub domu od posiadania przez cudzoziemca karty pobytu.

Znaczenie ma natomiast tożsamość nabywcy, jego zdolność do czynności prawnych oraz prawidłowe oznaczenie danych w akcie notarialnym. Notariusz będzie wymagał dokumentu tożsamości i danych potrzebnych do sporządzenia aktu, a przy dokumentach zagranicznych może zażądać tłumaczenia.

Zakup do majątku wspólnego a obecność obojga małżonków

Jeżeli między małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa albo inny ustrój wspólności, kluczowe znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania.

Z kolei zgodnie z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, ale art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości albo użytkowania wieczystego.

To oznacza, że przy zakupie nieruchomości do majątku wspólnego samo działanie jednego małżonka bez drugiego nie zawsze będzie wystarczające. W praktyce notarialnej najbezpieczniejsze są dwa rozwiązania:

• obecność obojga małżonków przy akcie notarialnym,
• udzielenie pełnomocnictwa przez jednego małżonka drugiemu albo osobie trzeciej.

Brak wymaganej zgody małżonka powoduje tzw. bezskuteczność zawieszoną czynności do czasu jej potwierdzenia, co wynika z art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przy umowie sprzedaży nieruchomości notariusz zwykle nie dopuści do takiego ryzyka i zażąda prawidłowego umocowania już przy podpisaniu aktu.

Czy wystarczy pełnomocnictwo?

Tak, ale pełnomocnictwo musi mieć właściwą formę. Zgodnie z art. 99 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo do jej zawarcia również powinno odpowiadać tej formie.

W praktyce oznacza to, że jeżeli żona nie może przyjechać do Polski, może udzielić pełnomocnictwa do zakupu nieruchomości. Pełnomocnictwo powinno precyzyjnie określać zakres umocowania, w tym co najmniej możliwość:

• zawarcia umowy przedwstępnej, jeżeli ma być podpisywana,
• zawarcia umowy sprzedaży,
• składania oświadczeń o nabyciu do majątku wspólnego albo osobistego – zależnie od celu,
• odbioru wypisów aktu i reprezentacji przed sądem wieczystoksięgowym, jeżeli ma to obejmować.

Jeżeli małżonkowie chcą uprościć przyszłe zakupy, warto rozważyć przygotowanie pełnomocnictwa szerszego, ale nadal konkretnego. Notariusz i tak oceni, czy jego treść wystarcza do danej transakcji.

Pełnomocnictwo sporządzone za granicą – co trzeba zrobić?

Pełnomocnictwo może być sporządzone za granicą przed miejscowym notariuszem. Aby mogło być użyte w Polsce, dokument musi nadawać się do obrotu prawnego w Polsce. Najczęściej potrzebne będą:

• oryginał lub urzędowy wypis pełnomocnictwa,
• apostille – jeżeli dokument pochodzi z państwa będącego stroną Konwencji haskiej z 5 października 1961 r. znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych,
• tłumaczenie przysięgłe na język polski, jeżeli dokument sporządzono w języku obcym.

Zasady apostille wynikają właśnie z tej konwencji haskiej. Zarówno Polska, jak i Szwajcaria oraz Czechy są jej stronami, dlatego w typowej sytuacji nie stosuje się pełnej legalizacji konsularnej, lecz apostille wydawane przez właściwy organ państwa pochodzenia dokumentu.

Jeżeli dokument będzie sporządzony w języku obcym, notariusz w Polsce może wymagać tłumaczenia przez tłumacza przysięgłego. W praktyce lepiej przygotować tłumaczenie wcześniej, aby nie opóźniać terminu podpisania aktu.

Zobacz również: pełnomocnictwo w czynnościach wymagających szczególnej formy oraz używanie dokumentów sporządzonych za granicą w Polsce.

Czy można skorzystać z konsula?

W pewnych sytuacjach tak, ale nie zawsze będzie to najprostsze rozwiązanie. Zgodnie z art. 28 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 25 czerwca 2015 r. – Prawo konsularne, konsul może wykonywać czynności notarialne, a sporządzenie aktu notarialnego wymaga pisemnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości wydanego na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych.

W praktyce oznacza to, że nie każdą czynność da się załatwić szybko w konsulacie i nie zawsze będzie to rozwiązanie dostępne organizacyjnie. Często sprawniej jest sporządzić pełnomocnictwo u lokalnego notariusza i zadbać o apostille oraz tłumaczenie.

Jeżeli w transakcji uczestniczy cudzoziemiec spoza UE lub EOG, analiza może wyglądać inaczej, zwłaszcza przy zakupie określonych typów nieruchomości. Wtedy warto sprawdzić, czy nie jest potrzebne zezwolenie MSWiA.

Do majątku wspólnego czy osobistego?

To bardzo ważna decyzja praktyczna. Jeżeli nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego, potrzebne będzie współdziałanie obojga małżonków lub pełnomocnictwo. Jeżeli natomiast zakup ma nastąpić do majątku osobistego jednego z małżonków, trzeba mieć do tego wyraźną podstawę faktyczną i prawną.

Najczęściej chodzi o sytuację, gdy cena jest pokrywana z majątku osobistego danego małżonka. Katalog składników majątku osobistego określa art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, np. przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności, przez dziedziczenie, zapis, darowiznę albo w zamian za składniki majątku osobistego. Samo oświadczenie w akcie nie zawsze rozwiązuje sprawę definitywnie, jeśli źródło finansowania jest sporne.

Dlatego gdy celem jest zakup tylko przez jednego małżonka, trzeba szczególnie uważać na:

• źródło środków na zakup,
• treść aktu notarialnego,
• prawo właściwe dla małżeńskiego ustroju majątkowego, jeśli małżonkowie mają element zagraniczny.

W małżeństwach międzynarodowych może dojść do dodatkowego pytania, jakie prawo reguluje ustrój majątkowy małżeński. To zależy od konkretnego stanu faktycznego, daty zawarcia małżeństwa, obywatelstw, miejsca zwykłego pobytu i ewentualnych umów majątkowych. Sam notariusz przyjmie oświadczenia stron, ale przy bardziej złożonej sytuacji warto przeprowadzić wcześniejszą analizę kolizyjnoprawną.

Jak wygląda procedura w praktyce?

Najprostsze rozwiązanie organizacyjne

Jeżeli zależy Państwu na ograniczeniu kosztów i formalności, najprościej jest zwykle:

1. uzgodnić z polskim notariuszem wcześniej treść aktu i listę dokumentów,
2. sprawdzić, czy zakup następuje do majątku wspólnego czy osobistego,
3. jeżeli żona nie może przyjechać – przygotować precyzyjne pełnomocnictwo u notariusza za granicą, z apostille i tłumaczeniem,
4. unikać improwizacji na ostatni moment, bo to generuje największe opóźnienia.

Jeśli planują Państwo jednorazowy zakup i możliwy jest wspólny przyjazd do Polski, często będzie to rozwiązanie najtańsze. Jeśli jednak przewidują Państwo więcej czynności notarialnych, rozsądniejsze bywa prawidłowo przygotowane pełnomocnictwo.

Zobacz również: nieruchomość a majątek małżeński.

FAQ

Czy żona – cudzoziemka – musi mieć polską kartę pobytu, aby kupić mieszkanie?

Nie. Karta pobytu nie jest warunkiem nabycia mieszkania lub domu w Polsce. Znaczenie mają przede wszystkim przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz prawidłowe sporządzenie aktu notarialnego.

Czy wystarczy, że tylko mąż podpisze akt notarialny?

Tylko wtedy, gdy ma odpowiednie umocowanie. Przy zakupie do majątku wspólnego co do zasady potrzebna jest zgoda drugiego małżonka zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a w praktyce notarialnej najbezpieczniejsze jest pełnomocnictwo w odpowiedniej formie.

Czy pełnomocnictwo z zagranicy jest ważne w Polsce?

Tak, ale zwykle musi być sporządzone w formie odpowiadającej czynności, opatrzone apostille i przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Szczegóły zależą od państwa, w którym dokument został sporządzony.

Czy obywatelka Czech potrzebuje zezwolenia MSWiA na zakup mieszkania?

Co do zasady nie, ponieważ jako obywatelka państwa UE korzysta z wyłączenia przewidzianego w art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wyjątki trzeba analizować indywidualnie, zwłaszcza przy nieruchomościach innych niż typowo mieszkaniowe.

Czy miejsce zamieszkania w Szwajcarii zmienia zasady zakupu?

Samo miejsce zamieszkania nie blokuje zakupu nieruchomości w Polsce. Może jednak wpływać na kwestie dokumentów, podatków, doręczeń oraz praktycznej organizacji podpisania aktu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
5. Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. – Prawo konsularne – Dz.U. 2015 poz. 1274
6. Konwencja znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzona w Hadze dnia 5 października 1961 r. – Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938