Spór o wycenę działki komunalnej, jakie prawa ma kupujący?

Podstawy prawne sprzedaży działek gminnych

Tryb zbycia nieruchomości komunalnej reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: „ugn”). Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn jednostki samorządu terytorialnego mogą zbywać nieruchomości w drodze bezprzetargowej m.in. w przypadku, gdy sprzedaż następuje na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej. Przy czym – co istotne – przepis ten uzależnia możliwość takiego zbycia od spełnienia przesłanek materialnoprawnych, w tym ustalenia ceny.

Operat szacunkowy – kto go sporządza i jak go zakwestionować?

Wycena nieruchomości sporządzana na potrzeby sprzedaży przez jednostkę samorządu terytorialnego musi zostać przygotowana w formie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z art. 7 ugn oraz rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przypadku zastrzeżeń co do treści operatu możliwe są dwa scenariusze działania.

Jakie działania może podjąć gmina?

Po pierwsze, podmiotem odpowiedzialnym za przeprowadzenie procedury zbycia nieruchomości oraz za ocenę operatu szacunkowego jest gmina. To oznacza, że gmina może – choć nie musi – zlecić sporządzenie nowej wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego (np. w ramach weryfikacji operatu lub w sytuacji rażącego naruszenia prawa). Może również – w granicach uznania administracyjnego – odmówić ponownego zlecenia wyceny, jeżeli rzeczoznawca podtrzymuje swoje stanowisko, a nie zachodzą wyraźne podstawy do uznania operatu za wadliwy.

Możliwości działania po stronie kupującego

Po drugie, jako osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości, może Pan samodzielnie zlecić sporządzenie prywatnej wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Taka wycena nie ma jednak charakteru wiążącego dla organu. Może natomiast stanowić materiał dowodowy wskazujący na uchybienia metodologiczne lub faktyczne w operacie sporządzonym na zlecenie gminy. W praktyce prywatna ekspertyza może zostać uwzględniona przez organ w toku dalszych negocjacji, o ile argumenty będą merytoryczne i oparte na prawidłowym zastosowaniu przepisów prawa.

Kontrola nadzorcza wojewody – kiedy warto sięgnąć po ten środek?

Istnieje również możliwość poinformowania wojewody – jako organu nadzoru – o potencjalnym naruszeniu prawa przez gminę w związku z podjęciem uchwały lub wydaniem zarządzenia w sprawie zbycia nieruchomości. Skarga taka podlegałaby rozpatrzeniu w trybie nadzoru nad działalnością jednostki samorządu terytorialnego i mogłaby doprowadzić do uchylenia uchwały lub zarządzenia. Należy jednak zachować ostrożność przy korzystaniu z tego środka, ponieważ skuteczne wykazanie nadużyć przy ustalaniu ceny wymagałoby wykazania istotnych nieprawidłowości metodologicznych lub rażącego odstępstwa od standardów wyceny.

Granice swobody gminy w ustalaniu ceny

W razie odmowy sprzedaży lub braku reakcji gminy na prywatną ekspertyzę nie istnieje środek prawny umożliwiający przymuszenie jej do zmiany wyceny lub przeprowadzenia nowego postępowania. Sprzedaż nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego ma charakter cywilnoprawny i pozostaje w sferze uznania administracyjnego, o ile została przeprowadzona zgodnie z ustawą. Zaskarżenie uchwały lub zarządzenia w sprawie sprzedaży wymagałoby podstaw do stwierdzenia naruszenia prawa materialnego lub proceduralnego.

Jakie realne opcje ma kupujący?

Może Pan:

• przedłożyć prywatny operat szacunkowy i zwrócić się do gminy o ponowną analizę ceny,
• wnioskować o powołanie niezależnego rzeczoznawcy do ponownej wyceny,
• w razie uzasadnionego podejrzenia rażącego naruszenia prawa – złożyć skargę do wojewody,
• odmówić zawarcia umowy sprzedaży, jeżeli uzna Pan cenę za nieadekwatną, bez negatywnych skutków prawnych, ponieważ sprzedaż nie ma charakteru obligatoryjnego.

Nie istnieje jednak prawna możliwość przymuszenia gminy do przeprowadzenia nowej wyceny z Pana inicjatywy. Zalecanym podejściem pozostaje dialog z organem, poparty fachowymi argumentami i ekspertyzą niezależnego rzeczoznawcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, Dz.U. 2023 poz. 1832
3. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1990 nr 16 poz. 95