Wykup dzierżawionej działki od Lasów Państwowych

W sprawach o wykup działki dzierżawionej od Lasów Państwowych kluczowe jest rozróżnienie między prawem do korzystania z gruntu a prawem do jego nabycia. Dzierżawa pozwala używać działki zgodnie z umową, ale nie zobowiązuje Lasów Państwowych do sprzedaży. Dlatego samo wieloletnie użytkowanie, ponoszenie nakładów albo sąsiedztwo z własną nieruchomością nie przesądzają o wyniku sprawy.

Kiedy możliwy jest wykup działki od Lasów Państwowych?

Sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości Skarbu Państwa znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w art. 38 ustawy o lasach. Przepis wymienia m.in. regulację granicy polno-leśnej, zmianę przeznaczenia na cele nieleśne i nierolnicze, ważne względy gospodarcze lub społeczne oraz stwierdzenie przez nadleśniczego nieprzydatności gruntów, budynków i budowli na potrzeby gospodarki leśnej.

W typowej sprawie dzierżawcy najważniejsza jest właśnie przesłanka nieprzydatności gruntu. Trzeba więc wykazać, że działka nie jest potrzebna do prowadzenia gospodarki leśnej, ochrony lasu, dojazdu, zabezpieczenia przeciwpożarowego, retencji, utrzymania granic kompleksu leśnego albo innych zadań Lasów Państwowych. Argument, że działka jest wygodna dla dzierżawcy, zwykle nie wystarczy.

Gdzie złożyć wniosek i co w nim napisać?

Wniosek o rozważenie sprzedaży najlepiej złożyć do nadleśnictwa właściwego dla położenia działki. To nadleśnictwo zarządza nieruchomością, ma dokumentację i może ocenić, czy istnieje podstawa do dalszego procedowania sprzedaży. Pismo do Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych zwykle będzie i tak wymagało stanowiska nadleśnictwa.

Wniosek powinien zawierać dane wnioskodawcy, numer umowy dzierżawy, numer działki, obręb, gminę, powierzchnię, opis położenia, sposób dotychczasowego korzystania oraz argumenty przemawiające za nieprzydatnością działki dla gospodarki leśnej. Warto dołączyć mapę, wypis z ewidencji gruntów, informację o planie miejscowym i dokumenty pokazujące związek działki z nieruchomością wnioskodawcy.

Zgoda na sprzedaż, przetarg i cena

Sprzedaż w przypadkach z art. 38 ust. 1 pkt 1–4 ustawy o lasach wymaga zgody Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych, chyba że zachodzi wyjątek dotyczący enklaw. Nadleśniczy może samodzielnie sprzedać grunty leśne i nieleśne o powierzchni do 1 ha, jeżeli stanowią enklawę wśród gruntów innej formy własności. Nie każda mała działka jest jednak enklawą; liczy się jej rzeczywiste położenie i powiązanie z otaczającymi gruntami.

Jeżeli Lasy Państwowe zdecydują o sprzedaży, zasadą jest przetarg publiczny. Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości co najmniej miesiąc przed terminem przetargu, m.in. w siedzibie jednostki, na stronie internetowej i w prasie o odpowiednim zasięgu. Warunkiem udziału jest wniesienie wadium, które zgodnie z rozporządzeniem nie może być niższe niż 5% i wyższe niż 20% ceny wywoławczej.

Sprzedaż w drodze negocjacji cenowej jest możliwa dopiero wtedy, gdy dwa przetargi zakończą się wynikiem negatywnym. Dzierżawca nie powinien więc zakładać, że od razu kupi działkę bez konkurencji albo po cenie wskazanej we własnym wniosku.

Działka R VI, domek letniskowy i zabudowa

Oznaczenie działki jako R VI oznacza grunt orny klasy VI, ale samo nie przesądza o obowiązku sprzedaży. Znaczenie mają również plan miejscowy, faktyczne położenie działki, jej funkcja, powiązanie z lasem i to, czy Lasy Państwowe mogą wykazać przydatność gruntu do swoich zadań.

Jeżeli działka jest niezabudowana i służy jako ogród albo teren rekreacyjny, zwykle analizuje się art. 38 ustawy o lasach. Jeżeli natomiast chodzi o nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, samodzielny lokal mieszkalny albo grunt z budynkiem mieszkalnym w budowie, trzeba dodatkowo sprawdzić art. 40a ustawy o lasach. Ten tryb nie jest jednak ogólnym prawem wykupu każdej działki rekreacyjnej.

Co zrobić, gdy nadleśnictwo odmawia sprzedaży?

Odmowa sprzedaży nie zawsze oznacza klasyczną decyzję administracyjną, od której przysługuje standardowe odwołanie. Najczęściej jest to stanowisko jednostki gospodarującej nieruchomością Skarbu Państwa. Warto jednak poprosić o pisemne uzasadnienie, aby ustalić, czy przeszkodą jest przydatność działki dla gospodarki leśnej, brak zgody organu nadrzędnego, planowane wykorzystanie gruntu, status działki czy inne okoliczności.

Po otrzymaniu stanowiska można uzupełnić argumentację, przedstawić dodatkowe dokumenty, wykazać charakter enklawy albo ponowić wniosek po zmianie okoliczności, np. po zmianie planu miejscowego. Nie należy natomiast samowolnie zabudowywać, grodzić ani zmieniać sposobu korzystania z działki wbrew umowie dzierżawy, bo może to pogorszyć sytuację dzierżawcy.

FAQ

Czy dzierżawca ma pierwszeństwo wykupu działki?

Co do zasady nie. Pierwszeństwo musi wynikać z ustawy albo konkretnej umowy. Sama dzierżawa i długi okres korzystania z działki nie dają roszczenia o sprzedaż.

Czy wniosek składa się do nadleśnictwa?

Tak, praktycznie najlepiej zacząć od właściwego nadleśnictwa. To ono zarządza działką i przygotowuje ocenę, czy grunt może zostać przeznaczony do sprzedaży.

Czy nadleśniczy może sprzedać działkę bez zgody Dyrektora Generalnego?

Tylko wyjątkowo, gdy chodzi o grunty leśne lub nieleśne do 1 ha stanowiące enklawę wśród gruntów innej formy własności. W pozostałych przypadkach zwykle potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych.

Czy sprzedaż musi być w przetargu?

Tak, zasadą jest przetarg publiczny. Negocjacje cenowe są możliwe dopiero po dwóch przetargach zakończonych wynikiem negatywnym.

Czy działka R VI łatwiej podlega wykupowi?

Oznaczenie R VI może być pomocnym argumentem, ale nie przesądza o sprzedaży. Liczy się pełny stan prawny i faktyczny działki oraz jej przydatność dla gospodarki leśnej.

Czy po odmowie można ponowić wniosek?

Tak, zwłaszcza jeżeli pojawią się nowe dokumenty, zmieni się plan miejscowy, sposób korzystania z gruntu albo uda się lepiej wykazać brak przydatności działki dla gospodarki leśnej.

Podsumowanie

Wykup dzierżawionej działki od Lasów Państwowych jest możliwy, ale wyjątkowy i zależny od przesłanek ustawowych. Najważniejsze jest wykazanie, że grunt może zostać sprzedany na podstawie art. 38 ustawy o lasach, a nie samo powołanie się na dzierżawę. Wniosek należy dobrze udokumentować i skierować do właściwego nadleśnictwa. Nawet pozytywna ocena nie oznacza jednak sprzedaży bez przetargu ani gwarancji nabycia działki przez dotychczasowego dzierżawcę.

Źródła

• Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w szczególności art. 38 i art. 40a – Internetowy System Aktów Prawnych.
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 20 kwietnia 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przeprowadzania przetargu publicznego oraz sposobu i warunków przeprowadzania negocjacji cenowej w przypadku sprzedaży lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych – Dz.U. 2007 nr 78 poz. 532.