Garaż na gruncie gminy a odmowa użytkowania wieczystego

Dlaczego miasto mogło odmówić oddania gruntu pod garażem w użytkowanie wieczyste?

Jeżeli garaż został wybudowany w 1975 r. ze środków własnych na gruncie należącym do gminy albo Skarbu Państwa, punktem wyjścia jest art. 211 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten dotyczy szczególnej, historycznej sytuacji osób, które przed 5 grudnia 1990 r. legalnie wybudowały garaże na cudzym gruncie publicznym.

Zgodnie z art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami osoba, która na podstawie pozwolenia na budowę wybudowała przed 5 grudnia 1990 r. ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa albo gminy, a także jej następca prawny, mogła żądać nabycia tego garażu na własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z garażu, jeżeli była jego najemcą. Nabycie garażu następowało nieodpłatnie.

Najważniejsze ograniczenie wynika jednak z art. 211 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że uprawnienie wygasało, jeżeli żądanie nabycia garażu na własność oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie zostało złożone właściwemu organowi do 31 grudnia 2000 r. Jest to termin zawity, czyli po jego upływie nie można skutecznie dochodzić tego roszczenia.

W praktyce oznacza to, że jeżeli wniosek został złożony dopiero obecnie, urząd miasta może odmówić uwzględnienia żądania opartego na art. 211 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sam fakt, że garaż został zbudowany dawno temu, legalnie i z własnych środków, nie przywraca wygasłego roszczenia.

Czy garaż wybudowany na cudzym gruncie jest własnością budującego?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Jeżeli więc garaż jest trwale związany z gruntem gminnym, co do zasady stanowi część składową nieruchomości i należy do właściciela gruntu. Osoba, która go wybudowała, może mieć ewentualnie roszczenia o rozliczenie nakładów, ale nie staje się automatycznie właścicielem gruntu ani budynku. Inaczej może być tylko wtedy, gdy szczególny przepis lub konkretna konstrukcja prawna wyraźnie przewiduje odrębną własność, na przykład przy użytkowaniu wieczystym gruntu i własności budynków wzniesionych przez użytkownika wieczystego na podstawie art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy po wygaśnięciu roszczenia można jeszcze nabyć grunt lub użytkowanie wieczyste?

Tak, ale już nie jako wykonanie wygasłego roszczenia z art. 211 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Po upływie terminu z art. 211 ust. 3 tej ustawy najemca może jedynie wnioskować do miasta o podjęcie decyzji właścicielskiej: sprzedaż nieruchomości, oddanie jej w użytkowanie wieczyste albo uregulowanie sytuacji w inny sposób. Miasto nie musi jednak takiego wniosku uwzględnić, jeżeli żaden przepis nie daje wnioskodawcy aktualnego roszczenia.

Podstawę ogólną gospodarowania nieruchomościami publicznymi stanowi art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w szczególności sprzedaży, zamiany, zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawę albo użyczenie. Nie oznacza to jednak obowiązku zbycia konkretnej nieruchomości na rzecz aktualnego najemcy.

Zgodnie z art. 27 zdanie pierwsze ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości albo oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga umowy w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 27 zdanie drugie tej ustawy oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli chcesz sprawdzić praktyczne znaczenie aktu notarialnego przy użytkowaniu wieczystym, zobacz omówienie: UW akt notarialny.

Przetarg czy tryb bezprzetargowy?

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości albo oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu albo w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów tej ustawy. Art. 37 ust. 1 tej ustawy wprowadza zasadę, że nieruchomości są sprzedawane albo oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Tryb bezprzetargowy jest wyjątkiem. Art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wymienia sytuacje, w których nieruchomość jest zbywana bez przetargu, na przykład gdy zbycie następuje na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu na podstawie art. 34 tej ustawy, gdy sprzedaż następuje na rzecz użytkownika wieczystego albo gdy zbywana jest część nieruchomości niezbędna do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej i nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

Dla najemców albo dzierżawców garaży istotny może być również art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala właściwemu organowi, za zgodą wojewody albo odpowiedniej rady lub sejmiku, odstąpić od obowiązku przetargu w określonych przypadkach, w tym przy zbywaniu nieruchomości zabudowanej na podstawie pozwolenia na budowę przez osobę, która dzierżawi tę nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat. Jest to jednak możliwość, a nie automatyczne roszczenie dzierżawcy.

Czy odmowę miasta można zaskarżyć?

To zależy od formy działania organu i podstawy prawnej żądania. Jeżeli miasto jedynie odmawia zawarcia umowy sprzedaży albo umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, sprawa ma zasadniczo charakter cywilnoprawny. Wynika to z art. 27 i art. 28 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które przewidują zawarcie umowy, a nie wydanie decyzji administracyjnej.

Jeżeli istnieje aktualne roszczenie o złożenie oświadczenia woli, osoba uprawniona może dochodzić go przed sądem cywilnym. Podstawą jest art. 64 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Uzupełniająco art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego reguluje wykonanie takiego orzeczenia.

Jeżeli jednak roszczenie z art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami wygasło z końcem 2000 r., droga sądowa o zobowiązanie miasta do zawarcia umowy będzie co do zasady nieskuteczna. Wtedy pozostaje raczej wniosek o ponowne rozważenie gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, próba negocjacji, wystąpienie do rady gminy albo analiza, czy w konkretnej sprawie występuje inna podstawa ustawowa.

Rozliczenie nakładów na garaż

Jeżeli nie ma już możliwości skutecznego żądania ustanowienia użytkowania wieczystego, pozostaje pytanie o rozliczenie nakładów. Nie można jednak automatycznie przyjąć, że miasto musi zwrócić pełną wartość garażu. Najpierw trzeba ustalić, czy strony łączy najem, dzierżawa czy inna umowa, co zapisano w umowie o nakładach oraz czy garaż jest trwale związany z gruntem.

Przy najmie zastosowanie może mieć art. 676 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może, w braku odmiennej umowy, zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jeżeli strony zawarły umowę dzierżawy, art. 694 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o najmie do dzierżawy, o ile przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej. Dlatego także przy dzierżawie trzeba dokładnie zbadać umowę oraz moment zwrotu nieruchomości.

W wyjątkowych sytuacjach można analizować art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, który dotyczy samoistnego posiadacza gruntu w dobrej wierze, który wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej działki. Przepis ten nie jest jednak typową podstawą dla najemcy albo dzierżawcy, ponieważ taka osoba zwykle jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.

Co praktycznie zrobić po odmowie urzędu?

Po otrzymaniu odmowy warto działać etapowo. Najpierw należy ustalić, czy pismo urzędu odnosi się wyłącznie do art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy także do ewentualnej sprzedaży albo trybu bezprzetargowego. Następnie trzeba sprawdzić, czy kiedykolwiek przed 31 grudnia 2000 r. został złożony skuteczny wniosek o nabycie garażu i użytkowanie wieczyste gruntu. Jeżeli taki wniosek istnieje w dokumentach, sprawa wymaga odrębnej analizy.

Jeżeli wcześniejszego wniosku nie było, można wystąpić do miasta o rozważenie sprzedaży gruntu albo oddania go w użytkowanie wieczyste na zasadach ogólnych. We wniosku warto wskazać historię legalnej zabudowy, długoletnie korzystanie z garażu, brak konfliktów, opłacanie należności oraz ewentualne zainteresowanie innych użytkowników garaży wspólnym uregulowaniem stanu prawnego.

Jeżeli miasto nie chce zbyć gruntu, warto równolegle zabezpieczyć swoją sytuację z umowy najmu albo dzierżawy. Należy przeanalizować okres wypowiedzenia, obowiązki po zakończeniu umowy, możliwość żądania usunięcia garażu oraz zasady rozliczenia nakładów. Szczególne znaczenie ma art. 677 Kodeksu cywilnego, ponieważ roczny termin przedawnienia roszczeń najemcy o zwrot nakładów biegnie od dnia zwrotu rzeczy.

FAQ

Czy mogę dziś żądać użytkowania wieczystego, jeśli garaż zbudowałem przed 1990 r.?

Co do zasady nie, jeżeli nie złożyłeś żądania do 31 grudnia 2000 r. Wynika to z art. 211 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Po tej dacie roszczenie wygasło.

Czy urząd musi wydać decyzję administracyjną?

Nie zawsze. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje przez umowę w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sama odmowa zawarcia takiej umowy zwykle nie jest decyzją administracyjną.

Czy miasto może sprzedać grunt pod garażem bez przetargu?

Może tylko wtedy, gdy zachodzi ustawowa podstawa. Najważniejsze wyjątki wynikają z art. 37 ust. 2 i art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W wielu przypadkach tryb bezprzetargowy wymaga dodatkowej zgody właściwego organu.

Czy mogę odzyskać pieniądze wydane na budowę garażu?

To zależy od umowy i okoliczności. Przy najmie istotny jest art. 676 Kodeksu cywilnego, który dotyczy ulepszeń rzeczy najętej, oraz art. 677 Kodeksu cywilnego, który wprowadza roczny termin przedawnienia liczony od dnia zwrotu rzeczy.

Czy wspólny wniosek kilku użytkowników garaży zwiększa szanse?

Może pomóc organizacyjnie i negocjacyjnie, zwłaszcza gdy miasto rozważa kompleksowe uporządkowanie terenu. Nie tworzy jednak samodzielnego roszczenia o sprzedaż albo użytkowanie wieczyste, jeżeli nie wynika ono z konkretnego przepisu.

Źródła

• Art. 13 ust. 1, art. 27, art. 28 ust. 1, art. 34, art. 35, art. 37 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 oraz art. 211 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 47 § 1, art. 48, art. 64, art. 231 § 1, art. 235 § 1, art. 676, art. 677 i art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Uchwała Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 grudnia 1992 r., sygn. W 10/91, dotycząca rozumienia następstwa prawnego przy roszczeniach związanych z garażami wzniesionymi na gruntach publicznych.