Egzekucja z udziału dłużnika w nieruchomości – co może zrobić współwłaściciel

Egzekucja z udziału w mieszkaniu – co to oznacza w praktyce

Jeżeli dłużnik jest współwłaścicielem mieszkania, komornik może skierować egzekucję do jego udziału. Podstawą są art. 1004-1013⁶ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, z uwzględnieniem przepisów szczególnych.

W opisanej sytuacji komornik nie zajmuje całego mieszkania należącego do obu sióstr, lecz udział dłużniczki, np. 1/2 prawa własności lokalu. Pani udział jako drugiego współwłaściciela nie podlega zajęciu wyłącznie dlatego, że mieszkanie jest wspólne.

Oznacza to, że egzekucja może doprowadzić najwyżej do sprzedaży udziału dłużniczki, a nie do utraty przez Panią własnego udziału.

Kiedy dochodzi do zajęcia udziału dłużnika

Zgodnie z art. 923 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego po złożeniu przez wierzyciela wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby w terminie 2 tygodni zapłacił dług, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Natomiast zgodnie z art. 925 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wobec dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania.

W praktyce oznacza to, że po doręczeniu pisma dłużniczce egzekucja została już formalnie wszczęta względem jej udziału. Komornik zawiadamia też pozostałych współwłaścicieli, co wynika z art. 1005 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli dług nie zostanie spłacony, kolejnym etapem jest opis i oszacowanie udziału, a następnie licytacja.

Czy ubezwłasnowolnienie dłużnika wstrzymuje egzekucję

Co do zasady nie. Sam fakt całkowitego ubezwłasnowolnienia dłużnika nie powoduje zakazu prowadzenia egzekucji z jego majątku. Komornik może prowadzić postępowanie przeciwko osobie ubezwłasnowolnionej, a w jej imieniu działa przedstawiciel ustawowy.

Znaczenie ma natomiast to, że opiekun prawny nie może samodzielnie podejmować wszystkich czynności dotyczących majątku osoby pozostającej pod opieką. Zgodnie z art. 156 w związku z art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego w ważniejszych sprawach dotyczących majątku osoby pozostającej pod opieką. Może to mieć znaczenie np. przy próbie dobrowolnej sprzedaży udziału, zawarciu ugody czy innych czynnościach przekraczających zwykły zarząd.

Jeżeli więc chce Pani jako opiekun prawny podjąć działania wykraczające poza zwykłe administrowanie majątkiem siostry, trzeba ocenić, czy potrzebna jest wcześniejsza zgoda sądu opiekuńczego.

Zobacz również:

• ugoda z wierzycielem i zawieszenie egzekucji komorniczej
• sprawy dotyczące ubezwłasnowolnienia

Czy można zatrzymać egzekucję z udziału w nieruchomości

Najczęściej realne są tylko konkretne środki procesowe albo spłata zadłużenia. Samo powołanie się na trudną sytuację życiową, bezrobocie członków rodziny czy to, że w lokalu mieszka drugi współwłaściciel z dziećmi, co do zasady nie wstrzymuje egzekucji z udziału w nieruchomości.

W praktyce warto rozważyć:

• spłatę zadłużenia albo zawarcie porozumienia z wierzycielem, który może złożyć wniosek o zawieszenie albo umorzenie postępowania egzekucyjnego – art. 820 i art. 825 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• wniosek o ograniczenie egzekucji, jeżeli istnieją ku temu konkretne podstawy faktyczne i prawne,
• skargę na czynności komornika, ale tylko wtedy, gdy konkretna czynność jest niezgodna z prawem – art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• powództwo przeciwegzekucyjne, jeśli istnieją podstawy z art. 840 albo art. 841 Kodeksu postępowania cywilnego; to jednak zależy od treści tytułu wykonawczego i stanu faktycznego.

Jeżeli egzekucja jest prowadzona prawidłowo, a dług rzeczywiście istnieje i jest wymagalny, samo zajęcie udziału zwykle trudno skutecznie zablokować.

Czy po zajęciu można przepisać udział na kogoś z rodziny

Takie działanie co do zasady nie zatrzyma postępowania. Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.

To oznacza, że sprzedaż, darowizna albo zniesienie współwłasności po zajęciu udziału nie niweczy skutków zajęcia. Innymi słowy: nawet gdyby po zajęciu udział został przeniesiony na inną osobę, egzekucja nadal mogłaby być prowadzona.

W sprawie osoby ubezwłasnowolnionej dochodzi dodatkowo problem zgody sądu opiekuńczego na czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Czy drugi współwłaściciel musi opuścić mieszkanie

Nie tylko dlatego, że komornik zajął udział dłużnika. Dopóki jest Pani współwłaścicielką, przysługuje Pani własne prawo do korzystania z rzeczy wspólnej zgodnie z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Nabywca udziału po licytacji wstępuje w miejsce dotychczasowego współwłaściciela, ale nie nabywa prawa do „wyrzucenia” drugiego współwłaściciela tylko dlatego, że kupił udział.

W praktyce nabycie udziału oznacza zmianę osoby współwłaściciela. Dalsze relacje między współwłaścicielami mogą prowadzić do:

• umowy o korzystanie z lokalu,
• żądania zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego,
• ewentualnych rozliczeń między współwłaścicielami.

Samo zamieszkiwanie przez Panią, męża i dzieci w mieszkaniu nie znika wraz z zajęciem udziału siostry. Co najwyżej sytuacja prawna może się skomplikować, jeśli udział kupi osoba trzecia i będzie chciała uregulować sposób korzystania z lokalu albo doprowadzić do zniesienia współwłasności.

Czy rodzeństwo może kupić udział na licytacji komorniczej

Nie. Zgodnie z art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego w przetargu nie mogą uczestniczyć m.in. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice oraz rodzeństwo. Oznacza to, że siostra dłużniczki nie może licytować tego udziału jako uczestnik licytacji.

Nie oznacza to jednak, że współwłaściciel jest całkowicie pozbawiony możliwości przejęcia udziału. W określonych sytuacjach, po bezskutecznych licytacjach, współwłaściciel może skorzystać z instytucji przejęcia.

Przejęcie udziału po bezskutecznej licytacji

Jeżeli licytacje okażą się bezskuteczne, zastosowanie mają przepisy o przejęciu nieruchomości lub udziału. W zależności od etapu i rodzaju uprawnionego znaczenie mają art. 984-986 Kodeksu postępowania cywilnego, stosowane odpowiednio również do udziału w nieruchomości.

W praktyce współwłaściciel może uzyskać możliwość przejęcia udziału po nieskutecznych licytacjach, ale warunki i cena minimalna zależą od konkretnego etapu postępowania. Dlatego warto każdorazowo sprawdzić treść obwieszczenia sądowego i pouczeń doręczonych w sprawie, bo sposób działania zależy od tego, czy bezskuteczna była pierwsza, czy druga licytacja oraz kto składa wniosek o przejęcie.

Zobacz również:

• dane osobowe w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości
• wynajem bez zgody współwłaściciela

Czy odpowiada Pani za długi siostry

Nie, jeżeli nie zaciągała Pani zobowiązania wspólnie z siostrą, nie poręczała go ani nie odpowiada na innej podstawie prawnej. Sam fakt pokrewieństwa i współwłasności mieszkania nie powoduje przejęcia cudzego długu.

Ryzyko może pojawić się dopiero przy dziedziczeniu po siostrze. Zgodnie z art. 1012 ustawy – Kodeks cywilny spadkobierca może przyjąć spadek wprost, przyjąć go z dobrodziejstwem inwentarza albo odrzucić spadek. Z kolei zgodnie z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku składa się w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania. Brak oświadczenia w tym terminie jest obecnie równoznaczny z przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza, o czym stanowi art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego.

To jednak jest już odrębny problem spadkowy, a nie skutek samej egzekucji komorniczej.

Co warto zrobić praktycznie

• ustalić dokładnie, z jakiego tytułu wykonawczego prowadzona jest egzekucja i jaka jest wysokość zadłużenia,
• sprawdzić, czy doręczenia były prawidłowe i czy nie ma podstaw do skargi na czynności komornika,
• rozważyć rozmowę z wierzycielem o ugodzie lub spłacie ratalnej,
• pilnować terminów związanych z opisem i oszacowaniem oraz ewentualną licytacją,
• przy działaniach dotyczących majątku osoby ubezwłasnowolnionej ocenić, czy potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego.

FAQ

Czy komornik może zająć całe mieszkanie, jeśli dług ma tylko jeden współwłaściciel?

Co do zasady nie. Jeżeli dłużnik ma tylko udział w nieruchomości, egzekucja obejmuje jego udział, a nie udział drugiego współwłaściciela.

Czy drugi współwłaściciel może mieszkać dalej w lokalu?

Tak. Samo zajęcie udziału dłużnika nie odbiera drugiemu współwłaścicielowi prawa do korzystania z lokalu wynikającego z jego własności.

Czy ubezwłasnowolnienie chroni przed egzekucją komorniczą?

Nie automatycznie. Egzekucja może być prowadzona, a w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej działa przedstawiciel ustawowy.

Czy siostra dłużnika może kupić udział na licytacji?

Nie, ponieważ art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wyłącza rodzeństwo dłużnika z udziału w przetargu.

Czy po zajęciu można przepisać udział na członka rodziny?

Nawet jeśli dojdzie do przeniesienia udziału, nie zatrzymuje to egzekucji, ponieważ art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje skuteczność zajęcia także wobec nabywcy.

Źródła

• art. 206, art. 210 § 1, art. 1012, art. 1015 § 1-2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 156 w związku z art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 767 § 1, art. 820, art. 825 pkt 1, art. 923 § 1, art. 925 § 1, art. 930 § 1, art. 976 § 1, art. 984-986, art. 1004, art. 1005 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.