Egzekucja z udziału dłużnika w nieruchomości

Wszczęcie egzekucji z ułamkowej części nieruchomości 

Na chwilę obecną, wobec skierowania przez komornika do dłużniczki pisma z informacją o zajęciu przysługującego jej udziału w prawie odrębnej własności lokalu (lub udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), Pani siostra może zapobiec dalszym czynnościom tylko poprzez uregulowanie egzekwowanej należności. Jak bowiem wynika z treści przepisu art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej „K.p.c.”), wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, z pewnymi odrębnościami, jak np. zawiadomienie o zajęciu pozostałych współwłaścicieli (art. 1004 i art. 1005 K.p.c.).

Zajęcie udziału w nieruchomości

Jednak nawet jeśli siostra (a de facto Pani jako przedstawiciel ustawowy działający w jej imieniu) nie spłaci swego zobowiązania, a komornik dokona opisu i oszacowania udziału 1/2 w prawie własności do lokalu, nie oznacza to jeszcze, że licytacja zakończy się wyłonieniem nabywcy tego udziału ani że ktokolwiek do niej przystąpi. Zajęcie udziału w nieruchomości nie daje w praktyce dużych szans jego egzekucyjnej sprzedaży, odmiennie niż wtedy, gdy dłużnikowi służy pełnia prawa własności, choć oczywiście to zależy od poziomu „atrakcyjności” mieszkania. Dodatkowo w tej sytuacji lokal zamieszkuje drugi ze współwłaścicieli wraz ze swoją rodziną, dysponując własnym, a nie pochodnym od dłużnika tytułem prawnym do mieszkania, wynikającym ze wspólnego dziedziczenia po rodzicach.

Odrzucenie spadku po siostrze

Powyższe okoliczności, nawet w razie zajęcia całej nieruchomości, dla nabywcy stwarzałyby poważny problem z oczekiwaniem na zaproponowanie takiej rodzinie lokalu socjalnego i znacznie utrudnionym i odroczonym w czasie wprowadzeniem go w posiadanie lokalu. Zaznaczyć trzeba, że jeśli nie poręczała Pani zobowiązania siostrze, to nie ponosi Pani odpowiedzialności za jej długi, problem może się pojawić dopiero w razie śmierci siostry i dziedziczenia po niej, przy braku odrzucenia spadku. Gdyby nawet ktoś nabył udział w nieruchomości, to dla Pani będzie to jedynie równoznaczne ze zmianą osoby drugiego współwłaściciela, zamieszkanie rodziny nie jest w żaden sposób zagrożone.

Zgodnie z treścią przepisu art. 925 § 1 K.p.c., w stosunku do dłużnika nieruchomość (lub udział w nieruchomości) jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. Zajęcie nieruchomości odnotowuje się w księdze wieczystej, na wniosek komornika. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, wszystkie podjęte czynności są ważne tak w stosunku do dłużnika jak i w stosunku do nabywcy (art. 930 § 1 K.p.c.). W konsekwencji, nawet jeśli rozważała Pani nabycie udziału od siostry, na podstawie umowy darowizny, sprzedaży, działu spadku i odpłatnego lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności, nie zniweczy to skutków zajęcia.

Czy rodzeństwo dłużnika nie może uczestniczyć w licytacji

Rodzeństwo dłużnika nie może uczestniczyć w licytacji, czyli w przetargu ogłoszonym przez komornika, podobnie jak sam dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci i rodzice (art. 976 § 1 K.p.c.). Gdy pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, zostanie wyznaczona kolejna, a jeśli i ona nie doprowadzi do wyłonienia nabywcy udziału w prawie własności nieruchomości lokalowej, to wówczas dopiero współwłaściciel może złożyć wniosek do sądu o przejęcie przez siebie podlegającego egzekucji udziału za cenę nie niższą od dwóch trzecich (2/3) sumy oszacowania.