.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Wynajem bez zgody współwłaściciela

• Data: 16-01-2024 • Autor: Anna Sochaj-Majewska

Czy współwłaściciel może wynająć wspólną nieruchomość bez zgody pozostałych właścicieli? W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tej kwestii. Wyjaśnimy również, jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli. Powyższe zagadnienia przedstawimy na przykładzie sprawy pani Alicji.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Wynajem bez zgody współwłaściciela

Pani Alicja zapytała nas, czy jej mąż może wynająć lokal mieszkalno-użytkowy osobie trzeciej bez jej zgody i otrzymywać pieniądze z tytułu umowy najmu. Pani Alicja poinformowała nas, że ona i jej mąż są współwłaścicielami tego lokalu. Nieruchomość została zakupiona przed podpisaniem intercyzy. Obecnie pani Alicja i jej mąż są w separacji. Pani Alicja zapytała nas, co może zrobić w tej sprawie.

Zawarcie między małżonkami umowy majątkowej o ustanowieniu rozdzielności majątkowej

Ponieważ pani Alicja zawarła z mężem umowę majątkową o ustanowieniu rozdzielności majątkowej, małżeńska współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. Ustanowienie przez sąd separacji niczego już zatem nie zmieniło w sytuacji majątkowej pani Alicji i jej męża.

Jak stanowi przepis art. 54 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, orzeczenie separacji powoduje powstanie pomiędzy małżonkami rozdzielności majątkowej, ustrój ten jest przymusowy. W każdym składniku dawnego majątku wspólnego pani Alicja i jej mąż posiadają udział po 1/2, co wynika z treści art. 501 K.r.io., zgodnie z którym w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Do wszelkich czynności prawnych i faktycznych dotyczących tego majątku należy stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a nie dotyczące zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim, bowiem taka masa majątkowa już nie istnieje.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Czy wynajęcie rzeczy wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu?

Wynajęcie rzeczy wspólnej, w podanym przypadku lokalu mieszkalno-użytkowego, należy niewątpliwie zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności „zwykłego zarządu”, jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253).

Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Czy jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli do rozporządzenia rzeczą wspólną?

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Czy mąż jako współwłaściciel lokalu może samodzielnie zawrzeć umowę najmu?

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Sądowe rozstrzygnięcie kwestii wynajmu lokalu przez jednego ze współwłaścicieli

W zaistniałej sytuacji, jeśli nadal nie dojdzie pomiędzy panią Alicją a jej mężem do porozumienia co do wynajęcia lokalu, czyli mąż nie przekona pani Alicji o potrzebie takiego rozwiązania, realizacja jego zamiaru będzie możliwa dopiero po uzyskaniu sądowego rozstrzygnięcia. W toku postępowania nieprocesowego pani Alicja uzyska możność wyrażenia swego negatywnego stanowiska co do wynajęcia lokalu, a sąd oceni argumentację przedstawioną przez panią Alicję jako współwłaściciela. Pani Alicja jest bowiem koniecznym uczestnikiem tego postępowania. Rozstrzygnięcie w przedmiocie podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nastąpi z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli oraz celu zamierzonej przez męża czynności.

Wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie przez sąd, czy zasadne jest dokonywanie określonej czynności prawnej z zakresu przekraczającego zwykły zarząd rzeczą wspólną, podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Czy postanowienie sądu zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela na wynajem lokalu?

Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela, nie jest więc wykluczone, że sąd po przeanalizowaniu okoliczności faktycznych udzieli mężowi zgody na zawarcie umowy najmu. Zwracam uwagę, że w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05) „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 KC (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 KC, art. 170 KC czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

Przykłady

Konflikt pomiędzy rozwiedzionymi współwłaścicielami

Po rozwodzie Anna i Tomasz wciąż byli współwłaścicielami mieszkania. Tomasz chciał wynająć pokój, aby pokryć swoje wydatki, ale Anna się nie zgodziła, ponieważ obawiała się obniżenia wartości mieszkania i potencjalnych problemów z najemcami. Bez jej zgody wynajem stał się niemożliwy, co doprowadziło do konfliktu.

 

Inwestycja przyjaciół

Grupa przyjaciół kupiła starą kamienicę i postanowiła ją wyremontować, aby móc wynajmować mieszkania. Jeden ze współwłaścicieli, bez konsultacji z innymi, zdecydował się wynająć swoje piętro firmie, co było sprzeczne z pierwotnym planem przeznaczenia kamienicy na wynajem mieszkań. Brak zgody pozostałych współwłaścicieli doprowadził do sporu prawnego i konieczności renegocjacji warunków współwłasności.

 

Dziedziczenie mieszkania

Po śmierci rodziców trójka rodzeństwa odziedziczyła mieszkanie. Jeden z braci, mieszkający za granicą, chciał wynająć swoją część mieszkania. Jednak siostra, która zamieszkuje w nim z rodziną, sprzeciwiła się, twierdząc, że obecność obcych osób zakłóci jej życie rodzinne. Brak porozumienia pomiędzy współwłaścicielami sprawił, że konieczne stało się znalezienie kompromisu, a nawet podjęcie działań prawnych w celu rozwiązania sytuacji.

Podsumowanie

Podsumowując, wynajęcie lokalu bez zgody współwłaściciela może prowadzić do poważnych konfliktów prawnych i osobistych. Współwłaściciele muszą pamiętać o uzyskaniu zgody wszystkich właścicieli przed podjęciem działań związanych z nieruchomością wspólną. Zrozumienie i przestrzeganie przepisów dotyczących współwłasności jest kluczowe dla uniknięcia sporów i zabezpieczenia interesów wszystkich stron.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej? Skorzystaj z naszych usług online! Oferujemy porady prawne i pomoc w przygotowaniu dokumentów, aby zabezpieczyć Twoje prawa i interesy w sprawach dotyczących wynajmu i współwłasności nieruchomości. Już dziś wypełnij formularz, który znajduje się pod tekstem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Anna Sochaj-Majewska

Radca prawny z wieloletnim doświadczeniem, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie podatkowym, administracyjnym, prawie spółek handlowych, a także w problematyce dotacji unijnych. Udziela porad prawnych również z zakresu prawa Unii Europejskiej. Wiedzę prawniczą łączy ze znajomością analizy finansowej, dysponuje także uprawnieniami samodzielnego księgowego.


Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • III - sześć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu