Wynajem bez zgody współwłaściciela

Pani Alicja zapytała, czy jej mąż może wynająć osobie trzeciej lokal mieszkalno-użytkowy bez jej zgody i samodzielnie pobierać czynsz. Lokal został kupiony w czasie małżeństwa, przed podpisaniem intercyzy. Obecnie małżonkowie pozostają w separacji, a lokal jest ich współwłasnością. Taka sytuacja wymaga rozróżnienia dwóch kwestii: kto może decydować o najmie rzeczy wspólnej oraz komu przysługują pożytki z najmu.

Rozdzielność majątkowa, separacja i udziały w lokalu

Jeżeli lokal wchodził wcześniej do majątku wspólnego małżonków, a następnie powstała między nimi rozdzielność majątkowa, dotychczasowa wspólność łączna przestaje istnieć. W praktyce oznacza to, że do czasu podziału majątku byli małżonkowie albo małżonkowie pozostający w rozdzielności majątkowej mają udziały w poszczególnych składnikach majątku, najczęściej po 1/2.

Zgodnie z art. 54 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego orzeczenie separacji powoduje powstanie między małżonkami rozdzielności majątkowej. Natomiast art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Jeżeli zatem pani Alicja i jej mąż nie zawarli odmiennej umowy i nie przeprowadzili jeszcze podziału majątku, należy przyjąć, że każde z nich ma po 1/2 udziału w lokalu.

Od tej chwili do decyzji dotyczących lokalu stosuje się przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych. Inaczej byłoby wtedy, gdyby lokal nadal pozostawał objęty ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Wtedy należałoby dodatkowo ocenić zasady zarządu majątkiem wspólnym małżonków wynikające z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy współwłaściciel może sam wynająć wspólny lokal?

Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem, czyli na przykład sprzedać go albo obciążyć, o ile przepisy szczególne lub umowa nie wprowadzają ograniczeń. Nie jest to jednak to samo, co samodzielne oddanie całego lokalu do używania osobie trzeciej. Najem całego wspólnego lokalu dotyczy sposobu korzystania z rzeczy wspólnej i wpływa na prawa pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce prawnej przyjmuje się, że ocena najmu zależy od okoliczności: czasu trwania umowy, przeznaczenia lokalu, dotychczasowego sposobu korzystania, zakresu wyłączenia pozostałych współwłaścicieli z posiadania oraz ekonomicznych skutków umowy. Najem całego lokalu osobie trzeciej, zwłaszcza na dłuższy okres albo w sposób uniemożliwiający drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z lokalu, co do zasady należy traktować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Jeżeli sprawa dotyczy podobnego problemu, pomocne może być także omówienie sytuacji, w której podpisano najem przez współwłaściciela bez udziału pozostałych uprawnionych.

Zgoda większości czy zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Kodeks cywilny rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Przy czynnościach zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według wielkości udziałów. Wynika to z art. 201 Kodeksu cywilnego. Jeżeli większości nie da się uzyskać, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądu do dokonania czynności.

Przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Dlatego przy dwóch współwłaścicielach mających po 1/2 udziału jeden z nich nie ma samodzielnej większości. Nawet gdyby w konkretnej sytuacji najem uznano za czynność zwykłego zarządu, mąż pani Alicji i tak nie mógłby skutecznie przegłosować jej sam. Jeżeli natomiast najem całego lokalu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda pani Alicji albo prawomocne postanowienie sądu zastępujące tę zgodę.

Podobny mechanizm zgody wszystkich współwłaścicieli pojawia się przy innych decyzjach przekraczających zwykły zarząd, takich jak sprzedaż rzeczy wspólnej czy istotna zmiana sposobu korzystania. Więcej o sporze przy sprzedaży można przeczytać w materiale o sytuacji, gdy występuje brak zgody mniejszościowego na sprzedaż.

Co z czynszem pobranym przez jednego współwłaściciela?

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc lokal przynosi czynsz najmu, co do zasady każdy współwłaściciel powinien otrzymać część odpowiadającą jego udziałowi.

Mąż pani Alicji nie powinien zatrzymywać całego czynszu tylko dlatego, że sam podpisał umowę z najemcą. Pani Alicja może domagać się rozliczenia pobranych kwot, przedstawienia umowy najmu, informacji o wysokości czynszu oraz zapłaty należnej części pożytków. W razie sporu żądanie takie może zostać dochodzone przed sądem.

Trzeba jednak odróżnić rozliczenie pożytków od oceny ważności samej umowy najmu. Jeżeli do zawarcia umowy potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli, a zgody nie było, umowa może być kwestionowana. W sprawach dotyczących art. 199 Kodeksu cywilnego w orzecznictwie podkreśla się, że czynność dokonana bez wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli albo bez zastępującego ją orzeczenia sądu jest co do zasady nieważna.

Co może zrobić współwłaściciel, który nie zgadza się na najem?

W pierwszej kolejności warto pisemnie wezwać drugiego współwłaściciela do wyjaśnienia sytuacji: czy umowa została podpisana, z kim, na jaki czas, za jaką stawkę i czy najemca objął lokal w posiadanie. Pismo powinno zawierać wyraźny sprzeciw wobec samodzielnego wynajęcia całego lokalu, żądanie zaprzestania naruszania praw współwłaściciela oraz żądanie rozliczenia ewentualnie pobranego czynszu.

Jeżeli najemca już korzysta z lokalu, dalsze kroki zależą od szczegółów sprawy. Możliwe jest żądanie ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, żądanie rozliczenia pożytków, dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne lub wyłączne korzystanie z rzeczy w zakresie naruszającym prawa drugiego współwłaściciela, a w skrajnych przypadkach także działania zmierzające do opróżnienia lokalu. Każdy z tych wariantów wymaga oceny dokumentów i faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości.

Wniosek do sądu o zgodę na wynajem lokalu

Jeżeli współwłaściciele nie mogą się porozumieć, a wynajem jest obiektywnie korzystny, współwłaściciel zainteresowany najmem może złożyć do sądu wniosek o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej. W sprawach przekraczających zwykły zarząd podstawą jest art. 199 Kodeksu cywilnego. Wnioskodawca powinien wykazać, że planowana umowa służy prawidłowemu zarządowi rzeczą i nie narusza interesów pozostałych współwłaścicieli.

Sąd może uwzględnić m.in. wysokość proponowanego czynszu, czas trwania umowy, przeznaczenie lokalu, sytuację pozostałych współwłaścicieli, możliwość korzystania z lokalu przez nich samych, ryzyko sporów z najemcą oraz to, czy umowa nie doprowadzi do faktycznego wyłączenia innego współwłaściciela z posiadania. Prawomocne postanowienie sądu zastępuje brakującą zgodę.

Opłata od wniosku o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej wynosi obecnie 100 zł. Wynika to z art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Do kosztów mogą jednak dojść inne wydatki, na przykład koszty pełnomocnika, odpisów dokumentów lub ewentualnych opinii, jeżeli w sprawie pojawi się taka potrzeba.

Współwłasność wymaga także uzgadniania innych istotnych działań dotyczących nieruchomości. Przykładowo większy remont może wymagać odmiennej oceny niż bieżąca konserwacja, o czym szerzej piszemy w materiale o tym, jak wygląda remont dachu przy współwłasności.

Czy współwłaściciel może sprzedać swój udział zamiast wynajmować lokal?

Co do zasady współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych, chyba że szczególny przepis, umowa albo charakter prawa wprowadza ograniczenia. Sprzedaż udziału nie jest jednak tym samym, co rozporządzenie całą nieruchomością. Nabywca udziału wchodzi w miejsce dotychczasowego współwłaściciela i sam staje się uczestnikiem współwłasności.

W praktyce sprzedaż udziału bywa sposobem wyjścia z konfliktu, ale często nie rozwiązuje problemu korzystania z lokalu od razu. Nabywca udziału nadal musi respektować prawa pozostałych współwłaścicieli, a korzystanie z konkretnych pomieszczeń wymaga porozumienia albo rozstrzygnięcia sądu. Zobacz także materiał omawiający, jakie konsekwencje może mieć sprzedaż udziałów w kamienicy.

Najem lokalu a konflikt między małżonkami

W sprawach między małżonkami albo byłymi małżonkami spór o najem lokalu często łączy się z konfliktem rodzinnym, separacją, rozwodem albo podziałem majątku. Sam fakt pozostawania w konflikcie nie odbiera żadnemu z małżonków praw wynikających ze współwłasności, ale utrudnia bieżące zarządzanie nieruchomością. Tym bardziej warto unikać faktów dokonanych, takich jak samodzielne podpisanie umowy z najemcą albo wyłączanie drugiej osoby z korzystania z lokalu.

Jeżeli lokal jest jednocześnie miejscem zamieszkania rodziny albo jednego z małżonków, dochodzą dodatkowe problemy praktyczne: dostęp do lokalu, ochrona miru domowego, sposób korzystania z pomieszczeń i ewentualne zabezpieczenie na czas sprawy rozwodowej lub o podział majątku. Pokrewną sytuację opisujemy w artykule o tym, jakie prawa przysługują, gdy mąż sprowadza kochankę do domu.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może wynająć cały lokal bez zgody drugiego?

Co do zasady nie powinien tego robić. Przy dwóch współwłaścicielach mających po 1/2 udziału jeden z nich nie ma większości, a najem całego lokalu często jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wtedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo orzeczenie sądu.

Czy najem zawsze przekracza zwykły zarząd?

Nie zawsze. Ocena zależy od okoliczności, zwłaszcza czasu trwania umowy, dotychczasowego przeznaczenia lokalu, skutków ekonomicznych i tego, czy najem wyłącza innych współwłaścicieli z korzystania z rzeczy. Im bardziej umowa ingeruje w prawa pozostałych współwłaścicieli, tym większe ryzyko, że wymaga zgody wszystkich.

Czy mogę żądać części czynszu pobranego przez drugiego współwłaściciela?

Tak. Pożytki z rzeczy wspólnej, w tym czynsz najmu, przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów, chyba że strony ustaliły inaczej. Współwłaściciel może żądać rozliczenia pobranych kwot i zapłaty należnej części.

Co zrobić, gdy najemca już zajmuje wspólny lokal?

Należy ustalić treść umowy, osobę najemcy, czas trwania najmu i wysokość czynszu, a następnie pisemnie zgłosić sprzeciw oraz żądanie rozliczeń. Dalsze działania zależą od tego, czy umowa może być uznana za skuteczną i czy najemca ma podstawę do zajmowania lokalu.

Czy sąd może zastąpić zgodę współwłaściciela na najem?

Tak. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia cel planowanego najmu oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Ile kosztuje wniosek do sądu w sprawie czynności dotyczącej rzeczy wspólnej?

Opłata sądowa od wniosku o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej wynosi 100 zł. Trzeba jednak pamiętać, że w praktyce mogą pojawić się również inne koszty związane z prowadzeniem sprawy.

Czy separacja automatycznie rozwiązuje problem zarządu lokalem?

Nie. Separacja powoduje rozdzielność majątkową, ale nie zastępuje porozumienia co do sposobu korzystania z konkretnej nieruchomości. Jeżeli lokal nadal jest współwłasnością, decyzje dotyczące najmu trzeba oceniać według przepisów o współwłasności.

Podsumowanie

Wynajem wspólnego lokalu bez zgody drugiego współwłaściciela jest ryzykowny prawnie. Przy udziałach po 1/2 jeden współwłaściciel nie może samodzielnie narzucić drugiemu decyzji o oddaniu całej nieruchomości osobie trzeciej. Jeżeli najem przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo postanowienie sądu. Jeżeli natomiast chodzi o czynność zwykłego zarządu, konieczna jest przynajmniej większość udziałów.

Współwłaściciel pominięty przy zawieraniu umowy powinien działać szybko: zebrać dokumenty, złożyć pisemny sprzeciw, zażądać rozliczenia czynszu i rozważyć skierowanie sprawy do sądu. W wielu przypadkach najlepszym rozwiązaniem jest równoczesne uregulowanie sposobu korzystania z lokalu albo przeprowadzenie podziału majątku lub zniesienia współwłasności.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 198–204, 206–207 i 209: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 50¹ i art. 54: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 39 ust. 2 pkt 3: tekst aktu.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/05.