Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajęcie lokalu bez zgody współwłaściciela

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 21.10.2013

Czy mąż może wynająć lokal mieszkalno-użytkowy osobie trzeciej bez mojej zgody i otrzymywać pieniądze z tytułu umowy najmu? Jesteśmy współwłaścicielami tego lokalu. Nieruchomość została zakupiona przed podpisaniem intercyzy. Obecnie jesteśmy w separacji. Co mogę zrobić w tej sprawie?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wynajęcie lokalu bez zgody współwłaściciela

Zawarcie między małżonkami umowy majątkowej o ustanowieniu rozdzielności majątkowej

Ponieważ zawarła Pani z mężem umowę majątkową o ustanowieniu rozdzielności majątkowej, małżeńska współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. Ustanowienie przez sąd separacji niczego już zatem nie zmieniło w Państwa sytuacji majątkowej.

Jak stanowi przepis art. 54 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 ze zm., dalej jako „K.r.o.”), orzeczenie separacji powoduje powstanie pomiędzy małżonkami rozdzielności majątkowej, ustrój ten jest przymusowy. W każdym składniku dawnego majątku wspólnego posiadają Państwo udział po 1/2, co wynika z treści art. 501 K.r.o., zgodnie z którym w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Do wszelkich czynności prawnych i faktycznych dotyczących tego majątku należy stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a nie dotyczące zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim, bowiem taka masa majątkowa już nie istnieje.

Czy wynajęcie rzeczy wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu?

Wynajęcie rzeczy wspólnej, w podanym przypadku lokalu mieszkalno-użytkowego, należy niewątpliwie zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności „zwykłego zarządu”, jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253).

 

„Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

Czy jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli do rozporządzenia rzeczą wspólną?

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Czy mąż jako współwłaściciel lokalu może samodzielnie zawrzeć umowę najmu?

Odpowiedź na zadane przez Panią pytanie jest więc negatywna: mąż jako współwłaściciel lokalu nie może samodzielnie zawrzeć umowy najmu, będzie ona bowiem nieważna i nie wywoła skutków prawnych. Jednak to nie Pani w tej sytuacji powinna podjąć jakiekolwiek działania, a Pani mąż, gdyż to jemu zależy na pozytywnym załatwieniu tego problemu. Każdy ze współwłaścicieli samodzielnie może natomiast pobierać czynsz najmu od najemcy, czyli wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej (czynność zwykłego zarządu). Oczywiście stanowić ono będzie przychód wspólny, stosownie do wielkości udziałów.

Sądowe rozstrzygnięcie kwestii wynajmu lokalu przez jednego ze współwłaścicieli

W zaistniałej sytuacji, jeśli nadal nie dojdzie pomiędzy Państwem do porozumienia co do wynajęcia lokalu, czyli mąż nie przekona Pani o potrzebie takiego rozwiązania, realizacja jego zamiaru będzie możliwa dopiero po uzyskaniu sądowego rozstrzygnięcia. W toku postępowania nieprocesowego uzyska Pani możność wyrażenia swego negatywnego stanowiska co do wynajęcia lokalu, a sąd oceni argumentację przedstawioną przez Panią jako współwłaściciela. Jest Pani bowiem koniecznym uczestnikiem tego postępowania. Rozstrzygnięcie w przedmiocie podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nastąpi z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli oraz celu zamierzonej przez męża czynności.

Wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie przez sąd, czy zasadne jest dokonywanie określonej czynności prawnej z zakresu przekraczającego zwykły zarząd rzeczą wspólną, podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Czy postanowienie sądu zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela na wynajem lokalu?

Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela, nie jest więc wykluczone, że sąd po przeanalizowaniu okoliczności faktycznych udzieli mężowi zgody na zawarcie umowy najmu. Zwracam uwagę, że w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05) „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 KC (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 KC, art. 170 KC czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy plus 1 =

»Podobne materiały

Brak zgody na sprzedaż mieszkania przez byłego małżonka

Posiadam wraz z byłym mężem lokatorskie własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego. Akt notarialny oraz wpis w księdze wieczystej określa nasze udziały w tym mieszkaniu po połowie. Były mąż nie wyraża zgody ani na sprzedaż, ani na zamianę tego mieszkania na dwa oddzielne lokale. Czy sądowe

 

Brak zgody na sprzedaż mieszkania przez współwłaścicielkę – byłą żonę

Jestem rok po rozwodzie. Oboje z byłym mężem jesteśmy właścicielami mieszkania. Teraz zażądał on podziału majątku, czyli sprzedaży mieszkania i podzielenia się pieniędzmi. Ja się na to rozwiązanie nie zgadzam, bo mieszkanie mieliśmy przekazać synowi. Czy były mąż może sprzedać mieszkanie bez mojej z

 

Sprzedaż mieszkania bez zgody żony

Od kilkunastu lat utrzymuję mieszanie, które kupiłem za własne pieniądze, chociaż jestem w związku małżeńskim (nie mamy ustanowionej rozdzielności). Teść sfinansował remont mieszkania (wyłożył ok. 15 tys. zł). Obecnie z żoną jesteśmy w separacji, którą orzekł sąd w Danii. Żona nie wyraża z

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »