Inwestor nie chce zapłacić wykonawcy – co zrobić?

Ustna umowa z inwestorem – czy wykonawca ma prawo do zapłaty?

Brak podpisanej umowy nie przekreśla prawa wykonawcy do wynagrodzenia. Najpierw trzeba ustalić, jaki stosunek prawny łączył strony: umowa o roboty budowlane, umowa o dzieło, umowa o świadczenie usług albo umowa mieszana. Dla kwalifikacji liczy się rzeczywisty zakres prac, projekt, sposób organizacji robót, obowiązki inwestora i odbiór, a nie sama nazwa używana przez strony.

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przy umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor m.in. do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Mniejsze prace remontowe lub wykończeniowe mogą jednak zostać uznane za umowę o dzieło.

W praktyce spór o wynagrodzenie może łączyć się również z odmową dokonania wpisu w dzienniku budowy; osobno omawiamy zapłatę za roboty przy sporze z kierownikiem budowy.

Art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Nie oznacza to automatycznej nieważności umowy ustnej. Z art. 73 K.c. wynika, że niezachowanie formy pisemnej powoduje nieważność tylko wtedy, gdy ustawa wyraźnie przewiduje taki rygor. W tym przypadku problemem jest przede wszystkim dowodzenie ustaleń.

Wykonawca powinien więc zebrać wszystko, co potwierdza zawarcie umowy i wykonanie prac: korespondencję, SMS-y, wiadomości z komunikatorów, zdjęcia, kosztorysy, potwierdzenia przelewów, pokwitowania, listy materiałów oraz dane osób, które widziały zakres i przebieg robót.

Czy inwestor może odmówić zapłaty z powodu wad?

Jednym z podstawowych obowiązków inwestora jest zapłata wynagrodzenia. Jeżeli prace mają rzeczywiste wady, inwestor może korzystać z uprawnień z rękojmi, ale nie może traktować samego ogólnego zarzutu jako automatycznego zwolnienia z zapłaty całej ceny.

Aktualnie nie należy już opierać się na dawnym art. 637 K.c., ponieważ przepis ten jest uchylony. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży na podstawie art. 638 K.c., a przy robotach budowlanych znaczenie ma także art. 656 K.c., który odsyła do przepisów o umowie o dzieło w zakresie rękojmi za wady wykonanego obiektu.

Inwestor powinien wskazać, które prace są wadliwe, na czym polega wada, kiedy ją stwierdził i czego żąda: usunięcia wady, obniżenia wynagrodzenia, a przy wadzie istotnej ewentualnie odstąpienia od umowy. Jeżeli żąda ogromnych kwot bez kosztorysu, opinii technicznej i związku między działaniem wykonawcy a szkodą, takie stanowisko można kwestionować.

Jak odpowiedzieć na zarzuty inwestora?

Najlepiej odpowiedzieć pisemnie. Wykonawca powinien wskazać, jakie prace wykonał, jaka kwota została ustalona, ile inwestor już zapłacił i jaka część wynagrodzenia pozostała do zapłaty. Warto jednocześnie wezwać inwestora do zapłaty w terminie 7 albo 14 dni.

Jeżeli inwestor powołuje się na wady, należy zażądać ich szczegółowego opisania, udostępnienia miejsca prac do oględzin oraz przedstawienia zdjęć, kosztorysu naprawy albo opinii technicznej. Wykonawca nie powinien uznawać odpowiedzialności za wady, których nie widział i których inwestor nie udokumentował.

Jeżeli wada rzeczywiście istnieje i wynika z działania wykonawcy, można zaproponować oględziny i poprawkę. Jeżeli zarzuty są pozorne albo pojawiły się dopiero po wezwaniu do zapłaty, trzeba spokojnie gromadzić dowody i przygotować się do dochodzenia należności.

Rękojmia i terminy – co jest aktualne?

Nieaktualne jest ogólne twierdzenie, że inwestor zawsze musi zgłosić wadę w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Obecnie przy odpowiednim stosowaniu przepisów o rękojmi znaczenie mają m.in. art. 560, 561, 563 i 568 Kodeksu cywilnego.

W sporze między przedsiębiorcami art. 563 K.c. przewiduje utratę uprawnień z rękojmi, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju oraz nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie o wadzie, a gdy wada ujawniła się później – nie zawiadomił niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Przy pracach budowlanych lub remontowych tę zasadę stosuje się odpowiednio, z uwzględnieniem charakteru robót.

Jeżeli inwestor jest konsumentem, jego pozycja może być korzystniejsza, ale nadal powinien wskazać konkretną wadę i żądanie. Samo ogólne stwierdzenie, że prace są źle wykonane, zwykle nie wystarcza do odmowy zapłaty całego wynagrodzenia.

Co do zasady rękojmia przy sprzedaży obejmuje wady fizyczne stwierdzone przed upływem 2 lat, a przy wadach nieruchomości przed upływem 5 lat od wydania rzeczy. Przy robotach budowlanych i pracach remontowych ocena terminu zależy od rodzaju umowy, charakteru wady i statusu stron.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Jeżeli mamy do czynienia z umową o roboty budowlane, wykonawca może korzystać z instytucji gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Na podstawie art. 649¹–649⁵ K.c. może żądać od inwestora zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia, np. w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej albo poręczenia banku.

Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora. To narzędzie ma największe znaczenie, gdy prace jeszcze trwają albo mają być kontynuowane. Po zakończeniu robót podstawowym działaniem jest zwykle wezwanie do zapłaty, a następnie pozew.

Co zrobić, gdy inwestor straszy sądem?

Groźba procesu nie powinna paraliżować wykonawcy. Inwestor ma prawo dochodzić roszczeń, ale w sądzie musi wykazać wadliwe wykonanie prac, wysokość szkody, związek przyczynowy i odpowiedzialność wykonawcy. Wykonawca może wykazywać prawidłowe wykonanie prac, odbiór, korzystanie z efektu robót, brak konkretnego zgłoszenia wad albo to, że problem wynikał z materiałów, projektu lub poleceń inwestora.

W sprawach technicznych pomocna bywa prywatna opinia specjalisty budowlanego, dokumentacja fotograficzna oraz chronologiczny opis prac. Nie należy podpisywać pod presją oświadczeń o uznaniu długu, rezygnacji z wynagrodzenia albo przyznaniu się do wad.

Donos do urzędu skarbowego

Grożenie zawiadomieniem urzędu skarbowego bywa formą nacisku, ale nie wpływa samo w sobie na cywilnoprawny obowiązek zapłaty za wykonane prace. Trzeba oddzielić dwie kwestie: rozliczenie z inwestorem oraz obowiązki podatkowe wykonawcy.

Jeżeli wykonawca prowadzi działalność, powinien prawidłowo rozliczyć przychód i wystawić dokument sprzedaży zgodnie z właściwymi przepisami. Jeżeli nie prowadzi działalności, trzeba ustalić, na jakiej podstawie wykonywał prace i czy powstał przychód do opodatkowania.

Jeżeli doszło do nieujawnienia dochodu albo niezłożenia deklaracji, może pojawić się odpowiedzialność z Kodeksu karnego skarbowego, zwłaszcza na podstawie art. 54 albo 56. Zanim organ uzyska udokumentowaną informację lub rozpocznie czynności, w wielu sytuacjach można rozważyć czynny żal z art. 16 K.k.s. albo korektę deklaracji z art. 16a K.k.s. wraz z zapłatą zaległości.

Wezwanie do zapłaty i przedawnienie

Przed pozwem warto wysłać formalne wezwanie do zapłaty. Powinno zawierać opis prac, ustalone wynagrodzenie, kwoty już zapłacone, zaległość, numer rachunku bankowego i termin płatności. W piśmie można zażądać, aby inwestor w tym samym terminie wskazał wszystkie zarzucane wady.

Terminy przedawnienia zależą od kwalifikacji umowy. Przy roszczeniach związanych z działalnością gospodarczą podstawowy termin wynosi 3 lata, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli sprawa zostanie zakwalifikowana jako umowa o dzieło, trzeba pamiętać o art. 646 K.c., zgodnie z którym roszczenia z umowy o dzieło przedawniają się z upływem 2 lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli nie zostało oddane – od dnia, w którym miało być oddane.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 73, 74, 118, 560, 561, 563, 568, 638, 646, 647, 648, 649¹–649⁵ i 656 – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Prawo budowlane, w szczególności art. 3 – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 16, 16a, 54 i 56 – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2000 r., I CKN 301/00 – dotyczący obowiązku wykazania konkretnych wad przy korzystaniu z uprawnień z rękojmi.