Najemca opuścił lokal bez wypowiedzenia – co może zrobić wynajmujący?

Opuszczenie mieszkania przez najemcę bez wypowiedzenia umowy

Do oceny takiej sytuacji trzeba zacząć od treści umowy najmu. Znaczenie ma zwłaszcza to, czy była zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, jakie przewidywała terminy wypowiedzenia, czy wymagała formy pisemnej oraz jak regulowała zwrot lokalu i rozliczenie kaucji.

Zgodnie z art. 669 § 1 Kodeksu cywilnego najemca ma obowiązek płacić czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin nie został wskazany w umowie, czynsz jest płatny z góry: przy najmie nie dłuższym niż miesiąc za cały czas najmu, a przy najmie dłuższym niż miesiąc albo zawartym na czas nieoznaczony miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Wyprowadzka najemcy, wiadomość, że nie będzie już mieszkał w lokalu, a nawet oddanie kluczy nie są automatycznie tym samym co wypowiedzenie umowy. Mogą jednak świadczyć o tym, że najemca chce zakończyć najem albo wydać lokal. Dla wynajmującego bezpieczne jest potwierdzenie tego na piśmie: krótkim porozumieniem o rozwiązaniu umowy, protokołem zdawczo-odbiorczym albo chociaż korespondencją, z której wynika data wydania lokalu, stan lokalu, licznik oraz lista pozostawionych rzeczy.

Jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, zastosowanie ma również art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć taki najem tylko w przypadkach określonych w umowie. Nie wyklucza to jednak rozwiązania umowy za porozumieniem stron, nawet przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

Czy oddanie kluczy pozwala wynająć mieszkanie nowej osobie?

Jeżeli najemca jednoznacznie wydał lokal, oddał wszystkie klucze i strony zgodnie uznają, że umowa została zakończona, wynajmujący może przygotować lokal do dalszego najmu. Najlepiej, aby wynikało to z dokumentu podpisanego przez obie strony. W takim porozumieniu warto zapisać datę zakończenia najmu, wysokość zadłużenia, sposób rozliczenia kaucji, termin odbioru rzeczy z piwnicy oraz zgodę na wejście do lokalu i jego ponowne wynajęcie.

Jeżeli jednak najemca tylko opuścił mieszkanie, a umowa nie została wypowiedziana ani rozwiązana, sytuacja jest bardziej ryzykowna. Wynajmujący powinien unikać przyjmowania założenia, że najem skończył się samoczynnie. W razie sporu najemca mógłby twierdzić, że umowa nadal obowiązywała, a właściciel bezpodstawnie uniemożliwił mu korzystanie z lokalu.

Praktycznie rzecz biorąc, po otrzymaniu kluczy warto niezwłocznie wykonać dokumentację: zdjęcia mieszkania i piwnicy, spis liczników, listę pozostawionych rzeczy, protokół z udziałem świadka oraz pisemne wezwanie najemcy do potwierdzenia rozwiązania umowy i zapłaty zaległości. Jeżeli najemca nie oddał kluczy i kontakt się urwał, wejście do mieszkania powinno być poprzedzone szczególną ostrożnością; inaczej ocenia się sytuację awaryjną, a inaczej zwykłą chęć sprawdzenia lokalu.

Wypowiedzenie najmu mieszkania za zaległości czynszowe

W przypadku lokalu mieszkalnego trzeba odróżnić ogólne przepisy Kodeksu cywilnego od szczególnej ochrony lokatorów. Dla wynajmującego lokal mieszkalny kluczowy jest art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie przez właściciela musi być dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności, i musi wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Jeżeli przyczyną są zaległości, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wcześniej trzeba jednak uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.

To oznacza, że jedna zaległość miesięczna zwykle nie wystarcza do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego z powodu zadłużenia. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący musi czekać z dochodzeniem pieniędzy. Zaległy czynsz i opłaty można objąć wezwaniem do zapłaty, potrąceniem z kaucji oraz pozwem o zapłatę.

Inaczej może wyglądać sytuacja przy lokalu użytkowym albo przy szczególnych typach najmu. Dlatego zawsze trzeba sprawdzić rodzaj lokalu, status najemcy, treść umowy i to, czy najem był zwykły, okazjonalny albo instytucjonalny.

Co zrobić z rzeczami pozostawionymi w piwnicy?

Najemca powinien zwrócić lokal w stanie wynikającym z umowy i przepisów, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Jeżeli do najmu była przypisana piwnica, pozostawienie w niej rzeczy może oznaczać, że lokal nie został zwrócony w pełni albo że najemca naruszył obowiązek opróżnienia pomieszczeń przynależnych.

Wynajmujący nie powinien pochopnie wyrzucać cudzych rzeczy tylko dlatego, że najemca twierdzi, iż nie mają wartości. Bezpieczniejsza procedura to sporządzenie spisu rzeczy, wykonanie zdjęć, wezwanie najemcy do odbioru w konkretnym terminie oraz uprzedzenie, że po bezskutecznym upływie terminu rzeczy zostaną przeniesione, przechowane albo usunięte na jego koszt, o ile ich stan i charakter to uzasadniają.

Jeżeli wynajmujący poniesie koszt opróżnienia piwnicy, transportu, przechowania albo utylizacji, powinien zachować faktury, rachunki i dokumentację zdjęciową. Takie koszty można następnie doliczyć do rozliczenia z najemcą, jeżeli pozostają w normalnym związku z jego zachowaniem i są możliwe do wykazania.

Jak dochodzić zaległego czynszu i opłat od najemcy?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać kwotę czynszu, opłat niezależnych od właściciela, ewentualnych odsetek, kosztów uprzątnięcia lokalu lub piwnicy, numer rachunku bankowego oraz termin zapłaty. Warto dodać, że brak zapłaty spowoduje skierowanie sprawy do sądu.

Jeżeli była pobrana kaucja, wynajmujący może potrącić z niej należności z tytułu najmu lokalu. Trzeba jednak sporządzić czytelne rozliczenie. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja co do zasady podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jeżeli najemca nie zapłaci dobrowolnie, pozostaje pozew o zapłatę. Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości można wytoczyć przed sąd miejsca położenia nieruchomości, co wynika z art. 37 Kodeksu postępowania cywilnego. W wielu sprawach o czynsz najmu lokalu mieszkalnego zastosowanie może mieć postępowanie uproszczone, ponieważ art. 505¹ Kodeksu postępowania cywilnego obejmuje m.in. sprawy o zapłatę czynszu najmu lokali mieszkalnych i opłat obciążających najemcę.

Do pozwu należy dołączyć przede wszystkim umowę najmu, rozliczenie zaległości, dowody doręczenia wezwań, potwierdzenia przelewów albo ich braku, protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia, korespondencję z najemcą oraz rachunki za koszty poniesione w związku z pozostawionymi rzeczami lub zniszczeniami.

Czy można żądać czynszu za okres po wyprowadzce najemcy?

Jeżeli umowa najmu nadal obowiązuje, a najemca jednostronnie porzucił lokal, co do zasady odpowiada za czynsz i opłaty do czasu skutecznego zakończenia najmu albo do końca okresu, na jaki umowa została zawarta. Trzeba jednak zachować konsekwencję: jeżeli wynajmujący przyjął zwrot lokalu i wynajął go nowej osobie, dochodzenie pełnego czynszu od poprzedniego najemcy za ten sam okres może być sporne.

W praktyce należy rozdzielić trzy sytuacje. Po pierwsze, czynsz zaległy za okres, w którym najemca korzystał z lokalu albo miał do niego tytuł prawny. Po drugie, opłaty eksploatacyjne i media za faktyczne zużycie lub okres obciążenia najemcy. Po trzecie, szkody i koszty dodatkowe, takie jak sprzątanie, naprawy ponad normalne zużycie czy usunięcie rzeczy z piwnicy. Każdą z tych pozycji trzeba umieć udowodnić.

Roszczenia o czynsz jako świadczenie okresowe przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat. Z kolei roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego. Z tego powodu nie warto odkładać rozliczenia na później.

Najbezpieczniejsza kolejność działań dla wynajmującego

W podobnej sprawie wynajmujący powinien przede wszystkim uporządkować dokumenty i ustalić status umowy. Jeżeli najemca oddał klucze, warto od razu przygotować protokół zwrotu lokalu, nawet jednostronny, z dokładnym opisem stanu mieszkania, piwnicy, liczników i pozostawionych rzeczy.

Następnie należy wysłać do najemcy pismo obejmujące: potwierdzenie przyjęcia kluczy, wezwanie do podpisania porozumienia albo potwierdzenia daty zakończenia najmu, wezwanie do odbioru rzeczy z piwnicy, rozliczenie zadłużenia oraz wezwanie do zapłaty. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a równolegle e-mailem lub SMS-em, jeżeli tak strony wcześniej się komunikowały.

Nową umowę najmu najlepiej podpisywać dopiero wtedy, gdy poprzedni najem został skutecznie zakończony albo gdy z okoliczności i dokumentów wynika, że lokal został zwrócony, a wynajmujący nie narusza praw poprzedniego najemcy. Jeżeli sytuacja jest niejasna, krótkie porozumienie z poprzednim najemcą może oszczędzić wielomiesięcznego sporu.

FAQ

Czy oddanie kluczy kończy umowę najmu?

Nie zawsze. Oddanie kluczy może oznaczać zwrot lokalu, ale samo w sobie nie musi być skutecznym wypowiedzeniem umowy. Najbezpieczniej potwierdzić zakończenie najmu pisemnym porozumieniem albo protokołem.

Czy można od razu wynająć mieszkanie nowemu najemcy?

Tak, jeżeli poprzedni najem został skutecznie zakończony albo lokal został jednoznacznie wydany, a okoliczności nie wskazują na ryzyko naruszenia praw poprzedniego najemcy. Przy braku jasnych dokumentów lepiej najpierw uporządkować rozwiązanie umowy.

Czy najemca musi płacić czynsz, jeśli już nie mieszka w lokalu?

Jeżeli umowa nadal obowiązuje, samo niezamieszkiwanie nie zwalnia najemcy z czynszu. Inaczej może być, gdy strony uzgodniły wcześniejsze rozwiązanie umowy albo wynajmujący przyjął lokal i wynajął go kolejnej osobie.

Po ilu zaległych czynszach można wypowiedzieć najem mieszkania?

Przy lokalu mieszkalnym właściciel może wypowiedzieć umowę z powodu zaległości, gdy lokator zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności, po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Czy można wyrzucić rzeczy najemcy pozostawione w piwnicy?

Nie należy robić tego pochopnie. Trzeba sporządzić dokumentację, wezwać najemcę do odbioru rzeczy i dopiero potem rozważyć ich usunięcie lub przechowanie na koszt najemcy, zależnie od rodzaju rzeczy i okoliczności.

Czy zaległość można potrącić z kaucji?

Tak, kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu lokalu. Wynajmujący powinien jednak przygotować rozliczenie, wskazać potrącane kwoty i zwrócić ewentualną nadwyżkę w terminie przewidzianym w ustawie.

Podsumowanie

Najemca, który opuścił lokal bez formalnego wypowiedzenia, nie zawsze przestaje być stroną umowy. Kluczowe jest to, czy doszło do skutecznego rozwiązania umowy, zwrotu lokalu albo porozumienia stron. Oddanie kluczy bardzo pomaga w wykazaniu, że lokal został wydany, ale nie zastępuje jasnego rozliczenia.

Wynajmujący powinien działać dokumentacyjnie: potwierdzić datę zwrotu lokalu, sporządzić protokół, rozliczyć kaucję, wezwać do zapłaty i do odbioru pozostawionych rzeczy. Dopiero po uporządkowaniu tych kwestii bezpieczniej jest podpisać umowę z nowym najemcą. Jeżeli najemca nie zapłaci, zaległego czynszu, opłat i udokumentowanych kosztów można dochodzić przed sądem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733