Najemca opuścił lokal bez wypowiedzenia

Opuszczenie mieszkania przez najemcę bez wcześniejszego wypowiedzenia umowy

Do oceny prawnej Pani sytuacji konieczne jest zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących najmu oraz postanowień umowy zawartej z najemcą.

Zgodnie z art. 669 § 1 Kodeksu cywilnego najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. W paragrafie drugim wymienionego artykułu istnieje doprecyzowanie, że jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

W zdecydowanej większości umów najmu istnieje doprecyzowanie, jakie powody mogą być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu oraz jaka powinna być forma takiego wypowiedzenia. Zakładam jednak, że nie przewidywali Państwo w umowie takiej sytuacji, że wypowiedzenie umowy może być jedynie czynnością faktyczną polegającą na samym opuszczeniu mieszkania bądź oddaniu kluczy.

Zazwyczaj do wypowiedzenia najmu zastrzega się formę pisemną (wymóg ten jednak wynika nie z przepisu Kodeksu cywilnego a z ewentualnego postanowienia umowy najmu).

Czy najemca mimo opuszczenia lokalu bez wypowiedzenia odpowiada za zobowiązania czynszowe?

Jednakże przyjąć należy, że wobec niewypowiedzenia umowy najmu przez najemcę ani przez Panią w dalszym ciągu są Państwo stronami tej umowy. Konsekwencja tego jest taka, że najemca w dalszym ciągu odpowiada za zobowiązania czynszowe, a Pani w dalszym ciągu powinna „być gotowa do oddania (najemcy) mieszkania do używania.

Doprowadzenie do sytuacji, że wynajmie Pani mieszkanie innej osobie, powinno zostać poprzedzone wypowiedzeniem obecnie istniejącego stosunku najmu.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zatem wypowiedzenie najmu (zawartego na czas oznaczony) możliwe jest, o ile taką możliwość przewidziano w zawartej umowie.

Wypowiedzenie najmu mieszkania za zaległości w zapłacie czynszu

Ponadto zaległość w zapłacie czynszu może stanowić podstawę (ustawową) do wypowiedzenia najmu, o ile zaległość wynosi co najmniej dwa pełne okresy płatności, a dodatkowo uprzedzi Pani najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i udzieli mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

W oparciu bowiem o art. 687 K.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Zatem z Pani punktu widzenia w związku z tym, że najem i tak wygasa z końcem listopada niepraktyczne byłoby stosowanie tej ścieżki postępowania, gdyż i tak do wypowiedzenia mogłoby dojść dopiero w listopadzie.

Oczywistym jest, że w trakcie istnienia stosunku najmu właściciel nie powinien w tym samym czasie wynajmować mieszkania innej osobie, albowiem sam naruszyłby umowę najmu poprzez uniemożliwienie co najmniej jednemu najemcy ze swobodnego korzystania z mieszkania.

Jak wyegzekwować zapłatę czynszu od najemcy

Drogą właściwą do wyegzekwowania kwoty czynszu za te 2 miesiące, a zapewne i za ten trzeci (zakładam, że najemca dobrowolnie nie zapłaci stosownych kwot) jest droga postępowania sądowego.

Właściwym miejscowo sądem będzie sąd określony w umowie najmu –a wobec braku takiego postanowienia zgodnie z art. 37 Kodeksu postępowania cywilnego – sąd właściwy dla miejsca położenia wynajmowanego lokalu.

Art. 37. Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości.

Pozew o zapłatę czynszu powinien zostać złożony w sądzie rejonowym na właściwy formularzu w postępowaniu uproszczonym.

Zgodnie z art. 505¹ Kodeksu postępowania cywilnego przepisy niniejszego działu (przyp. własny o postępowaniu uproszczonym) stosuje się w następujących sprawach należących do właściwości sądów rejonowych: (…) 2) o zapłatę czynszu najmu lokali mieszkalnych i opłat obciążających najemcę oraz opłat z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej bez względu na wartość przedmiotu sporu.

Natomiast zgodnie z art. 505² K.p.c. pozew, odpowiedź na pozew, sprzeciw od wyroku zaocznego i pismo zawierające wnioski dowodowe wnoszone w postępowaniu uproszczonym powinny być sporządzone na urzędowych formularzach.

Dlatego też jedyną drogą dochodzenia zaległości sądowej, która gwarantuje Pani możliwość wyegzekwowania kwoty (dobrowolnie albo za pośrednictwem komornika), jest droga powództwa o zasądzenie stosownych kwot od najemcy. W czasie trwania umowy najmu (tj. do końca listopada) nie powinna Pani zawierać nowych umów na wynajęcie tego lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296