Ilość lokali w budynku a określenie czy to mała lub duża wspólnota mieszkaniowa

Jak liczyć lokale wyodrębnione i niewyodrębnione

Jeżeli w określonej nieruchomości liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7, to mamy wówczas do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali – samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (tj. piwnica, strych, komórka, garaż) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkalnych. Ale to, że lokal stanowi samodzielny lokal, nie świadczy o tym, że został wyodrębniony.

Najważniejsza cecha samodzielności lokalu

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali niezależenie od jego charakteru i przeznaczenia, za najistotniejszą cechę samodzielności lokalu uważa się wydzielenie pomieszczenia trwałymi ścianami w obrębie danego budynku. Tak samo stwierdza WSA w Gdańsku w wyroku z 11 grudnia 2008 r. (sygn. akt III SA/Gd 213/08), wskazując, że „samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też ‘ściany’ pełniące w istocie funkcję prowizoryczną […]. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego, nie mniej jednak nie stanowi trwałej ściany […]”.

Niezbędnym elementem samodzielności lokalu jest możliwość korzystania z niego bez potrzeby używania innych samodzielnych lokali (wyrok WSA w Warszawie z 26 września 2007 r., sygn. akt II SA/Wa 1069/07).

Najprostszą drogą, aby sprawdzić, ile lokali jest w budynku, jest sprawdzenie kartoteki lokali w Starostwie Powiatowym – w ewidencji gruntów i budynków.

Ustanowienie odrębnej własności lokali

Ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić:

• w drodze umowy,

• jednostronnej czynności prawnej,

• orzeczenia sądowego,

• z mocy prawa w razie upadłości lub likwidacji spółdzielni,

• w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia, po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę,

• w trybie przekształcenia spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu.

Każda z tych czynności (oprócz sądowej procedury) wymaga aktu notarialnego. Brak takowego oznacza, że nie możemy mówić o wyodrębnieniu lokalu.

Może być to lokal samodzielny, ale nie jest wyodrębniony. Tylko wyodrębniony lokal ma przypisany udział we współwłasności, tylko wyodrębniony lokal może być przedmiotem niezależnego obrotu. Musi mieć numer, musi mieć przypisany udział w nieruchomości wspólnej.