Mała czy duża wspólnota mieszkaniowa – jak liczyć lokale w budynku

Jak ustalić, czy to mała czy duża wspólnota mieszkaniowa

Podstawowa zasada wynika z art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Taka sytuacja jest w praktyce określana jako mała wspólnota mieszkaniowa.

Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, zastosowanie mają zasady zarządu przewidziane w rozdziale 4 ustawy o własności lokali, a więc mówimy o dużej wspólnocie mieszkaniowej. Obecnie granicą nie jest już 7 lokali. To częsty błąd spotykany w starszych opracowaniach.

Dlatego w opisanej sytuacji trzeba ustalić nie liczbę pokoi, gabinetów czy biur, lecz liczbę lokali w znaczeniu prawnym. Jeśli miasto ma jeden niewyodrębniony lokal użytkowy składający się z 13 pokoi biurowych, to co do zasady nadal może to być jeden lokal, a nie 13 odrębnych lokali. Inaczej byłoby tylko wtedy, gdy każdy z tych lokali został prawnie wyodrębniony albo co najmniej funkcjonuje jako odrębny samodzielny lokal w dokumentacji budynku.

Co jest lokalem, a co tylko pomieszczeniem

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Z kolei art. 2 ust. 2 tej ustawy wskazuje, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio także do lokali o innym przeznaczeniu.

W praktyce oznacza to, że lokalem jest wydzielona funkcjonalnie całość, z której można korzystać samodzielnie. Pokój, gabinet albo pojedyncze pomieszczenie wewnątrz większego lokalu nie staje się automatycznie osobnym lokalem tylko dlatego, że ma osobne drzwi albo jest wykorzystywane oddzielnie.

W orzecznictwie przyjmuje się, że o samodzielności decyduje rzeczywiste wydzielenie trwałymi ścianami oraz możliwość korzystania z lokalu bez potrzeby używania innych lokali. Taki kierunek wynika m.in. z wyroku WSA w Gdańsku z 11 grudnia 2008 r., sygn. III SA/Gd 213/08, oraz wyroku WSA w Warszawie z 26 września 2007 r., sygn. II SA/Wa 1069/07.

Jeżeli więc część miejska to jeden zespół pomieszczeń biurowych funkcjonujący jako jedna całość, to sama liczba pokoi nie przesądza o liczbie lokali. Dla kwalifikacji wspólnoty liczy się liczba lokali, a nie liczba pomieszczeń w lokalu.

Samodzielność lokalu a wyodrębnienie własności – to nie to samo

To bardzo ważne rozróżnienie. Lokal może być samodzielny w sensie techniczno-prawnym, ale nie musi być wyodrębniony jako osobna nieruchomość lokalowa.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali odrębna własność lokalu może powstać w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Na podstawie art. 7 ust. 2 tej ustawy do ustanowienia odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, a umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W praktyce oznacza to:

• zaświadczenie o samodzielności potwierdza, że lokal spełnia cechy samodzielności,
• ale dopiero odpowiednia czynność prawna i wpis do księgi wieczystej prowadzą do wyodrębnienia lokalu jako odrębnej nieruchomości.

Dlatego zarządca nie powinien utożsamiać liczby pomieszczeń ani nawet liczby potencjalnie samodzielnych części budynku z liczbą wyodrębnionych lokali. To są odrębne kwestie.

Jakie dokumenty sprawdzić, aby policzyć lokale prawidłowo

W sporze o liczbę lokali najlepiej oprzeć się na dokumentach, a nie na samej praktyce zarządcy. W pierwszej kolejności należy sprawdzić:

• akty notarialne ustanawiające odrębną własność lokali,
• księgi wieczyste lokali wyodrębnionych oraz księgę wieczystą nieruchomości macierzystej,
• dokumentację ewidencji gruntów i budynków, w tym kartotekę budynku i kartotekę lokali,
• zaświadczenia o samodzielności lokalu wydane przez starostę albo prezydenta miasta na prawach powiatu,
• inwentaryzację architektoniczno-budowlaną, rzuty kondygnacji i dokumentację techniczną.

Samo wpisanie w rozliczeniach zarządcy, że w budynku jest 15 lokali, nie rozstrzyga sprawy. Liczba lokali musi wynikać z rzeczywistego stanu prawnego i technicznego.

Jeżeli właściciele nie mają dostępu do dokumentów, mogą żądać ich okazania w zakresie niezbędnym do wykonywania praw właścicielskich. W dużej wspólnocie uprawnienie do kontroli dokumentacji zarządu wynika z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie takie uprawnienia można wywodzić z zasad współwłasności oraz obowiązku współdziałania współwłaścicieli przy zarządzie rzeczą wspólną.

Czy lokale miejskie niewyodrębnione też się liczą

Tak. Art. 19 ustawy o własności lokali każe brać pod uwagę nie tylko lokale wyodrębnione, lecz także lokale niewyodrębnione należące nadal do dotychczasowego właściciela. W dawnych zasobach komunalnych będzie to najczęściej gmina albo miasto.

To oznacza, że dla ustalenia, czy wspólnota jest mała czy duża, trzeba zliczyć:

• lokale już wyodrębnione i sprzedane osobom prywatnym,
• lokale, które nadal istnieją jako odrębne lokale w budynku, ale pozostały własnością gminy i nie zostały wyodrębnione prawnie.

Nie dolicza się natomiast każdego pokoju, komórki czy stanowiska biurowego, jeśli nie stanowią one samodzielnych lokali.

Co wynika z opisanego stanu faktycznego

Jeżeli w budynku są dwa wyodrębnione lokale prywatne oraz jedna niewyodrębniona część miejska stanowiąca jeden lokal użytkowy lub mieszkalny, wspólnota będzie liczyć 3 lokale. W takim układzie zastosowanie miałby art. 19 ustawy o własności lokali, czyli reżim małej wspólnoty.

Jeżeli jednak poza dwoma lokalami prywatnymi istnieje jeszcze 13 odrębnych lokali miejskich, które są samodzielnymi lokalami w budynku, choć nie zostały sprzedane, wówczas do liczby lokali trzeba je doliczyć. Wtedy wspólnota byłaby duża.

Kluczowe jest więc nie to, jak zarządca opisuje przestrzeń, lecz to, czy istnieje 13 lokali, czy jeden lokal składający się z 13 pomieszczeń. Bez analizy dokumentów nie da się tego rozstrzygnąć w sposób pewny.

Co zrobić, gdy zarządca nie pokazuje zaświadczeń i dokumentacji

Jeżeli zarządca odmawia przedstawienia podstaw, na jakich przyjął określoną liczbę lokali, warto:

1. wystąpić pisemnie o udostępnienie dokumentów stanowiących podstawę ustalenia liczby lokali,
2. sprawdzić księgi wieczyste oraz akta notarialne dotyczące wyodrębnionych lokali,
3. złożyć wniosek o wgląd do danych ewidencji gruntów i budynków,
4. ustalić, czy dla lokali miejskich wydano zaświadczenia o samodzielności,
5. w razie dalszego sporu rozważyć powództwo o ustalenie albo zakwestionowanie uchwał lub czynności zarządu – zależnie od tego, czy wspólnota działa jako duża czy mała.

Jeżeli spór dotyczy już ważności uchwał, sposobu głosowania albo umocowania zarządcy, trzeba ocenić konkretny stan faktyczny i dokumenty źródłowe. Sama nazwa używana przez zarządcę nie przesądza o statusie wspólnoty.

FAQ

Czy o rodzaju wspólnoty decyduje liczba właścicieli?

Nie. Decyduje liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, o której mowa w art. 19 ustawy o własności lokali, a nie liczba osób będących właścicielami.

Czy jeden lokal z wieloma pokojami można liczyć jako kilka lokali?

Co do zasady nie. Kilka pokoi w obrębie jednego lokalu to nadal jeden lokal, chyba że z dokumentów i układu funkcjonalnego wynika istnienie kilku samodzielnych lokali.

Czy zaświadczenie o samodzielności lokalu oznacza, że lokal jest wyodrębniony?

Nie. Zaświadczenie potwierdza samodzielność w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali. Wyodrębnienie własności wymaga jeszcze odpowiedniej czynności prawnej oraz wpisu do księgi wieczystej zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 tej ustawy.

Gdzie sprawdzić liczbę lokali w budynku?

Najlepiej zacząć od aktów notarialnych, ksiąg wieczystych i dokumentacji ewidencji gruntów i budynków. Pomocna bywa też dokumentacja techniczna oraz zaświadczenia o samodzielności lokali.

Czy błędne uznanie wspólnoty za dużą albo małą ma znaczenie prawne?

Tak. Może wpływać na sposób zarządu nieruchomością wspólną, tryb podejmowania decyzji, ocenę ważności uchwał oraz zakres uprawnień zarządcy. W razie sporu trzeba badać konkretny stan faktyczny i dokumenty.

Źródła

• art. 2 ust. 1 i 2, art. 7 ust. 1 i 2, art. 19, art. 29 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• wyrok WSA w Gdańsku z 11 grudnia 2008 r., III SA/Gd 213/08
• wyrok WSA w Warszawie z 26 września 2007 r., II SA/Wa 1069/07