Przyłącze wodociągowe sąsiada na mojej działce - co zrobić?

Służebności, ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za dany odcinek instalacji

Opisana przez Panią sytuacja w rozumieniu prawa oznacza przynajmniej posiadanie służebności – w rozumieniu art. 352 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.”

Różnego rodzaju instalacje (np.: wodociągowe, energetyczne, gazownicze) dzielą się – szczególnie z perspektywy klientów różnych instytucji – na: instalację główną oraz na przyłącza. Zazwyczaj instalacje główne należą do dostawcy (np. wody lub energii elektrycznej) albo odbiorcy (zwłaszcza w przypadku ścieków), zaś przyłącza do klientów. Może się Pani przydać ustalenie szczegółów, w tym: poznanie statusu odnośnego odcinka instalacji (w przedsiębiorstwie wodociągowym powinni mieć taką wiedzę) oraz z mapami w starostwie albo na Geoportalu. Ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za dany odcinek instalacji pomoże uniknąć „spychania odpowiedzialności” oraz umożliwi określenie właściwego adresata Pani żądań; przydać się także może sprawdzenie treści księgi wieczystej nieruchomości z odnośnym domem sąsiednim – w dziale II księgi wieczystej ujawnia się właściciela. Powinna Pani nawiązać kontakt z właściwą osobą (właściwymi osobami) – podstawowe znaczenie ma to, kto teraz jest właścicielem tamtej nieruchomości oraz kto odpowiada za rzeczony odcinek instalacji.

Otrzymana przez Panią nieruchomość – art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przyczynia się do zwiększenia użyteczności nieruchomości sąsiedniej (co odpowiada służebności gruntowej, według określenia z art. 285 K.c.) albo wiąże się z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, którego składnikiem (art. 49 K.c.) jest odnośny fragment instalacji wodociągowej. Od stosunkowo niedawna (biorąc pod uwagę ponad 50 lat obowiązywania Kodeksu cywilnego) obowiązują przepisy o służebności przesyłu (od art. 305¹ K.c. do art. 305⁴ K.c.). Mają one zastosowanie do instalacji stanowiących składnik przedsiębiorstwa (art. 49 K.c.) – bardzo często chodzi o instalacje główne, choć czasami składnikiem przedsiębiorstwa bywa przyłącze). W przypadku przyłączy, które nie stanowią składnika przedsiębiorstwa, właściwe jest ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.), choć o treści podobnej do treści służebności przesyłu.

Czy doszło co zasiedzenia?

Proszę zwrócić uwagę także na treść artykułu 292 K.c.: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Właśnie dlatego napisałem wyżej, że chodzi przynajmniej o posiadanie służebności. Stan faktyczny odpowiada treściowo służebności – czy to służebności gruntowej (co wydaje się bardziej prawdopodobne w przypadku przyłącza), czy to służebności przesyłu (czego nie można wykluczyć). Po 30 latach dochodzi do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze – według nowszej (obowiązującej od końca września 1990 roku) wersji artykułu 172 K.c.; zaś (wskazane w art. 292 K.c.) odpowiednie stosowanie przepisów o zasiedzeniu, oznacza odpowiednie stosowanie art. 172 i następnych K.c. Zasiedzenie (bez żadnego dalszego określenia) oznacza zmianę właściciela wskutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego rzeczy cudzej. Teraz do zasiedzenia nieruchomości (to jest do zmiany właściciela) dochodzi po 30 latach (w przypadku złej wiary) albo po 20 latach (w przypadku dobrej wiary) – zawsze do zasiedzenia niezbędne jest posiadanie samoistne wbrew (oficjalnemu) właścicielowi. Zasiedzenie służebności nie prowadzi do zmiany właściciela gruntu – proszę się tego nie obawiać. Zasiedzenie służebności oznacza, że odpowiednio długi stan faktyczny, który można określić posiadaniem służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.) skutkuje zasiedzeniem służebności. Do zasiedzenia służebności dochodzi wskutek odpowiednio wieloletniego posiadania zależnego cudzej nieruchomości – np. przez korzystanie z drogi lub korzystanie z instalacji (nie tylko wodociągowej) przez cudzą nieruchomość przebiegającej. Oba rodzaje posiadania (samoistne i zależne) ustawowo określono w art. 336 K.c. Posiadanie (w tym posiadanie służebności), a nawet dzierżenie (czyli stan od posiadania słabszy) znajduje się pod ochroną prawa (art. 342 i następne K.c.).

W wielu sytuacjach (zwłaszcza współcześnie) przydaje się udokumentowanie ważnych okoliczności. To dotyczy między innymi zasiedzenia oraz zasiedzenia służebności. Do stwierdzenia zasiedzenia oraz do stwierdzenia zasiedzenia służebności właściwe są sądy powszechne; opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności jest znacznie niższa od opłaty sądowej o stwierdzenie zasiedzenia. Dotyczące wprost tych zagadnień przepisy proceduralne są nieliczne – chodzi o art. 609 i art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Bezumowne korzystanie z rzeczy a roszczenia finansowe

Dopóki nie doszło do ustanowienia służebności (w formie aktu notarialnego albo na drodze sądowe) lub do stwierdzenia zasiedzenia służebności, faktycznie ma miejsce stan niepewności prawnej. Właściciel nieruchomości (faktycznie) obciążonej może traktować taką sytuację jako tak zwane bezumowne korzystanie z rzeczy, z czym mogą wiązać się roszczenia finansowe (art. 224 i następne K.c.). Co więcej, nie da się wykluczyć wytoczenia powództwa o zaprzestanie naruszeń własności (przynajmniej jednego z powództw z art. 222 K.c.). Adresat żądań w takich sytuacjach również jest uprawniony korzystać z prawa do sądu – np. stawiać zarzuty (np. zarzut zasiedzenia służebności).

Zawarcie ugody

Jak widać, droga sądowa – zwłaszcza w przypadku braku woli porozumienia – może okazać się długa (a więc często kosztowna). Co więcej, w trakcie sporu mogą ujawniać się kolejne żądania dotyczące np.: zabezpieczenia instalacji, rodzaju materiałów, szczegółowego przebiegu instalacji lub roszczeń wzajemnych (np. dotyczących dostępu do drogi publicznej lub przebiegu innych instalacji przez nieruchomość należącą do tego, kto korzysta z instalacji przebiegającej przez cudzy grunt). Ustawodawca z pewnością nie ułatwia rozwiązywania takich problemów – chodzi zwłaszcza o niską jakość prawa z zakresu nieruchomości. Dlatego warto rozważyć dążenie do zawarcia ugody (art. 917 i art. 918 K.c.). Być może nowy właściciel nieruchomości sąsiedniej okaże się racjonalny i zdecyduje się (zapewne z Pani inicjatywy) policzyć koszty, np. przyrównać koszty wykonania (w rozsądnym czasie) nowego przyłącza we właściwym miejscu z kosztami wprowadzenia zmian w wykonywaniu służebności (art. 291 K.c.). Jeżeli doszło do zasiedzenia służebności, to mógłby pojawić się spór o warunki ewentualnego zniesienia służebności (art. 294 lub art. 295 K.c.). Gdyby merytoryczne rozmowy sąsiedzkie okazały się bezowocne w rozsądnym czasie, to w grę wchodziłoby wysłanie wezwania korespondencyjnego (listem poleconym, „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) lub zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c. Można zauważyć, że wiele osób ma problemy w prowadzeniu merytorycznych rozmów na rzeczywiście poważne tematy (np. „o interesach”). W takich sytuacjach pojawia się dążenie do „sądzenia się” lub do „kapitulacji”.

Prawdopodobnie zawarcie ugody na piśmie i na właściwych warunkach, a może także poddanie jej sądowi do zatwierdzenia, byłaby lepszym wariantem od rzeczywiście spornego „sądzenia się”.

Różne możliwości rozwiązania problemu z przyłączem sąsiada

Proszę także pamiętać, że chodzi o cudzą instalację – niezależnie od tego, czy jest to odcinek instalacji głównej, czy też przyłącze. Wobec tego bezprawne byłoby ingerowanie przez Panią w cudzą własność, nie tylko własność gruntu znajduje się pod ochroną prawa. Rury można od gruntu odłączyć, więc nie są to jego części składowe (w rozumieniu art. 47 K.c.). Pani nie jest właścicielką cudzej instalacji – zwłaszcza działającej. O bezprawnym zakłóceniu funkcjonowania cudzego budynku zapewne zostałby powiadomiony „nadzór budowlany”, a może także doszłoby do wytoczenia powództwa o przywrócenie posiadania.

Ma Pani różne możności działania – od konkretnych rozmów sąsiedzkich na poważny temat, przez powiadomienie „nadzoru budowlanego” (o ewentualnej samowoli budowlanej w zakresie odnośnego przyłącza), a także zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) lub skierowanie sprawy na drogę sądową. Jeżeli zabraknie woli porozumienia, to – zgodnie z wielowiekową praktyką – znajdzie się sporo chętnych do zarobienia na sporze między Panią a właścicielem nieruchomości z domem, z którego funkcjonowaniem ściśle wiąże się kłopotliwa dla Pani instalacja.

Można przedstawić tę sytuację w jeszcze inny sposób: jako korzystanie z Pani przyłącza przez właściciela sąsiedniej nieruchomości. Za to oraz za korzystanie z Pani gruntu mogłoby się Pani należeć wynagrodzenie (w tym z tytułu przebudowy przyłącza dotychczasowego). Przecież Pani mogłaby, w ramach dążenia do ugody, zadeklarować gotowość zrezygnowania z wynagrodzenia, o ile sąsiad wybuduje własne przyłącze do wskazanego przez Panią terminu. To mogłoby być zawarte w Pani (wstępnej) propozycji ugodowej, np. zawartej w zawezwaniu do próby ugodowej. Dotychczas (do zmiany terminów przedawnienia roszczeń) uważano, że roszczenia z tytułu „bezumownego korzystania z rzeczy” (art. 224 i następne K.c.) przedawniają się po 10 latach. Wynagrodzenie za 10 lat wstecz plus wynagrodzenie na bieżąco płacone mogłoby się okazać dla sąsiada mniej atrakcyjne ekonomicznie od sfinansowania budowy odrębnego przyłącza.