Zasiedzenie udziałów w nieruchomości po zmarłych współwłaścicielach

Wniosek o zasiedzenie przy nieustalonych spadkobiercach współwłaścicieli

Co do zasady można wszcząć sprawę o stwierdzenie zasiedzenia nawet wtedy, gdy część współwłaścicieli ujawnionych w księdze wieczystej nie żyje, a ich spadkobiercy nie są w pełni ustaleni. Nie trzeba najpierw samodzielnie przeprowadzać wszystkich postępowań spadkowych po każdej z tych osób tylko po to, aby móc złożyć wniosek.

Podstawą jest art. 609 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości. Z kolei art. 510 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego nakazuje udział w sprawie wszystkim zainteresowanym, a sąd może z urzędu wezwać ich do udziału.

Jeżeli nie da się ustalić następców prawnych właścicieli, zastosowanie ma art. 609 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten pozwala sądowi dokonać ogłoszenia, wzywającego zainteresowanych do zgłoszenia się w sprawie. To ważny mechanizm właśnie w takich sprawach jak zasiedzenie nieruchomości po dawnych współwłaścicielach, których rodziny są rozproszone lub nieznane.

Zobacz również: uregulowanie własności domu po zmarłych właścicielach

Czy współwłaściciel może zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli?

Tu pojawia się najważniejsza trudność. Z opisu wynika, że ma Pan własny udział w nieruchomości. To oznacza, że sprawa nie dotyczy klasycznego zasiedzenia całej cudzej nieruchomości przez osobę obcą, lecz ewentualnego zasiedzenia udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli.

Taka sytuacja jest prawnie dopuszczalna, ale znacznie trudniejsza dowodowo. Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, własność nieruchomości nabywa przez zasiedzenie posiadacz samoistny po upływie 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Jednak wobec współwłaściciela nie wystarczy wykazać zwykłego korzystania z rzeczy wspólnej.

Z art. 206 Kodeksu cywilnego wynika bowiem, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Samo zamieszkiwanie, administrowanie budynkiem, opłacanie podatków czy remontowanie nieruchomości może więc mieścić się jeszcze w ramach wykonywania uprawnień współwłaściciela, a nie posiadania samoistnego cudzych udziałów.

W praktyce trzeba wykazać tzw. rozszerzenie zakresu posiadania ponad własny udział i to w sposób jednoznaczny wobec pozostałych współwłaścicieli. Chodzi o zachowanie wskazujące, że włada Pan całą nieruchomością wyłącznie jak właściciel, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, a nie tylko jako jeden z nich. To stanowisko jest utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego dotyczącym zasiedzenia udziału współwłaściciela przez innego współwłaściciela.

Jakie okoliczności mogą świadczyć o posiadaniu samoistnym cudzych udziałów?

W sprawie o zasiedzenie udziałów sąd będzie badał nie tylko czas, ale przede wszystkim charakter posiadania. Znaczenie mogą mieć zwłaszcza takie fakty jak:

• wyłączne i długotrwałe decydowanie o całej nieruchomości bez uzgadniania tego z innymi współwłaścicielami,
• pobieranie wszystkich pożytków z nieruchomości tylko dla siebie,
• jawne traktowanie całej nieruchomości jako wyłącznie własnej,
• niedopuszczanie innych współwłaścicieli do współposiadania,
• występowanie wobec urzędów, najemców, wykonawców czy sąsiadów jako jedyny właściciel,
• dokonywanie istotnych nakładów i rozporządzeń w sposób wskazujący na wyłączne władztwo właścicielskie.

Nawet te okoliczności nie przesądzają jeszcze automatycznie o wygranej. Każda sprawa zależy od konkretnego stanu faktycznego i dostępnych dowodów: dokumentów, rachunków, korespondencji, zeznań świadków, danych o płaceniu podatku od nieruchomości czy historii korzystania z lokali.

Jak przygotować wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?

We wniosku należy możliwie dokładnie opisać stan prawny i faktyczny nieruchomości. Trzeba wskazać:

• oznaczenie nieruchomości i numer księgi wieczystej,
• kto jest wpisany jako właściciel lub współwłaściciel,
• którzy z właścicieli zmarli oraz kiedy,
• jakie informacje są znane o ich spadkobiercach,
• od kiedy i w jaki sposób wykonuje Pan posiadanie,
• na czym polegało wyłączne władanie całością lub cudzymi udziałami,
• od kiedy należałoby liczyć bieg zasiedzenia.

Do wniosku warto dołączyć przede wszystkim: odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, akty zgonu zmarłych współwłaścicieli, dokumenty podatkowe, rachunki za remonty, umowy dotyczące lokali, pisma urzędowe, a także wnioski o przesłuchanie świadków.

Jeżeli zna Pan tylko część danych spadkobierców, należy to uczciwie zaznaczyć. Nie wolno zgadywać danych ani pomijać znanych osób. Sąd na podstawie art. 510 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego podejmie czynności zmierzające do wezwania zainteresowanych, a gdy to się nie uda, może skorzystać z ogłoszenia na podstawie art. 609 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy trzeba prowadzić osobne sprawy spadkowe po wszystkich współwłaścicielach?

Nie zawsze. W typowej sprawie o zasiedzenie nie ma obowiązku, aby wnioskodawca najpierw uzyskał postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po wszystkich zmarłych współwłaścicielach. Sąd może ustalać krąg uczestników w takim zakresie, w jakim jest to potrzebne do rozpoznania sprawy.

Jednak w niektórych układach faktycznych postępowania spadkowe okażą się potrzebne. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których dla oceny biegu zasiedzenia trzeba wykazać następstwo posiadania między kolejnymi osobami. Zgodnie z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć czas posiadania swego poprzednika. W razie dziedziczenia znaczenie może mieć także art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców.

Jeżeli więc chce Pan doliczać okres posiadania ojca do własnego okresu posiadania, trzeba będzie wykazać następstwo posiadania i daty przejęcia faktycznego władztwa. W niektórych sprawach sąd może oczekiwać dokumentów spadkowych albo innych dowodów potwierdzających przejście posiadania.

Zobacz również: stwierdzenie nabycia własności nieruchomości

Jak liczyć termin zasiedzenia w opisanej sytuacji?

Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego termin wynosi 20 lat dla posiadacza w dobrej wierze, a zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego 30 lat dla posiadacza w złej wierze. W praktyce przy nieruchomościach ze znanym, nieuregulowanym współwłasnościowo stanem prawnym sądy najczęściej przyjmują złą wiarę, co oznacza konieczność wykazania 30 lat samoistnego posiadania.

Jeżeli własne posiadanie trwa od 1998 r., to samo w sobie może być jeszcze niewystarczające dla 30-letniego terminu. Możliwe jest natomiast doliczenie okresu posiadania ojca, ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście doszło do przekazania posiadania w rozumieniu art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego i będzie to można udowodnić.

Kluczowe jest też ustalenie, od jakiego momentu posiadanie miało charakter samoistny wobec cudzych udziałów, a nie było jedynie zwykłym wykonywaniem praw współwłaściciela lub administrowaniem rzeczą wspólną. To często najtrudniejszy element całego postępowania.

Opłata sądowa i przebieg postępowania

Sprawa o stwierdzenie zasiedzenia toczy się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości – art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego. Od wniosku pobiera się opłatę stałą w wysokości 2000 zł na podstawie art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli sytuacja majątkowa na to nie pozwala, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych na podstawie przepisów tej ustawy. Sąd może również dopuścić dowód z opinii biegłego, dokumentacji geodezyjnej lub archiwalnej, jeżeli będzie to potrzebne do rozstrzygnięcia.

Co praktycznie zrobić w takiej sprawie?

Najrozsądniej jest przygotować jeden dobrze udokumentowany wniosek o stwierdzenie zasiedzenia i opisać w nim całą historię nieruchomości, zgonów współwłaścicieli oraz sposobu władania budynkiem. Wniosek powinien być jednak sformułowany ostrożnie, bo sąd będzie bardzo dokładnie badał, czy rzeczywiście doszło do zasiedzenia cudzych udziałów, a nie tylko do wykonywania zwykłych uprawnień współwłaściciela.

W praktyce trzeba więc równolegle odpowiedzieć na dwa pytania:

1. czy upłynął wymagany termin z art. 172 § 1 albo 2 Kodeksu cywilnego, ewentualnie z doliczeniem posiadania poprzednika na podstawie art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego,
2. czy da się udowodnić, że wykonywał Pan posiadanie samoistne udziałów innych współwłaścicieli, a nie tylko zarządzał nieruchomością jako jeden ze współwłaścicieli.

Jeżeli materiał dowodowy w tym zakresie jest słaby, czasem trzeba rozważyć także inne drogi porządkowania stanu prawnego, zależnie od konkretnej sytuacji rodzinnej i dokumentów.

FAQ

Czy sąd sam ustali spadkobierców zmarłych współwłaścicieli?

Sąd ma obowiązek dążyć do ustalenia kręgu zainteresowanych na podstawie art. 510 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, ale wnioskodawca powinien podać wszystkie znane mu informacje. Gdy danych brakuje, sąd może zastosować ogłoszenie z art. 609 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy wystarczy, że od lat remontuję i utrzymuję budynek?

Nie zawsze. Przy współwłasności takie działania mogą być uznane tylko za wykonywanie uprawnień współwłaściciela wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego. Trzeba wykazać jeszcze wyłączne, samoistne władanie cudzymi udziałami.

Czy mogę doliczyć czas posiadania ojca?

Tak, ale tylko jeśli doszło do przeniesienia posiadania i da się to udowodnić. Podstawą jest art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy bez spraw spadkowych po wszystkich zmarłych wniosek zostanie odrzucony?

Nie ma takiej automatycznej zasady. Często wniosek może być rozpoznany bez wcześniejszego przeprowadzenia wszystkich spraw spadkowych, ale w konkretnych okolicznościach sąd może oczekiwać dodatkowych dokumentów, jeśli będą niezbędne do ustalenia biegu posiadania lub kręgu uczestników.

Źródła

• art. 172 § 1 i 2, art. 176 § 1, art. 206, art. 336, art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 510 § 1 i 2, art. 606, art. 609 § 1 i 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 20 kwietnia 2010 r., III CZP 112/09