Zwrot zadatku lub zaliczki za niedoszły najem mieszkania

Czy można odzyskać wpłaconą kwotę, jeśli najem nie doszedł do skutku?

Tak — w opisanej sytuacji co do zasady istnieją podstawy do żądania zwrotu pieniędzy. Najważniejsze jest ustalenie, jaki był charakter wpłaty i na jakim etapie były uzgodnienia z właścicielem. Samo potwierdzenie przelewu i korespondencja z właścicielem mogą być wystarczającymi dowodami w sprawie o zapłatę.

Jeżeli żadna umowa najmu nie została ostatecznie zawarta, a właściciel zatrzymał pieniądze mimo fiaska rozmów, najczęściej można oprzeć roszczenie na przepisach o świadczeniu nienależnym, czyli art. 410 § 1 i § 2 w zw. z art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tymi przepisami ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinien ją zwrócić.

Zadatek, zaliczka czy opłata rezerwacyjna – to robi dużą różnicę

W praktyce strony często używają pojęć „zadatek” i „zaliczka” zamiennie, ale prawnie skutki są inne.

Znaczenie ma nie tylko nazwa użyta w wiadomości czy pokwitowaniu, ale również rzeczywista wola stron. Wynika to z art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenia woli i umowy tłumaczy się z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego i zgodnego zamiaru stron, a nie wyłącznie według dosłownego brzmienia.

Kiedy działa zadatek z art. 394 Kodeksu cywilnego?

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Kluczowy jest tu zwrot „dany przy zawarciu umowy”. Jeżeli więc strony były dopiero na etapie negocjacji, a umowa najmu nie została skutecznie zawarta, zastosowanie art. 394 Kodeksu cywilnego może być sporne. W takiej sytuacji sąd często uznaje, że nie doszło do ustanowienia zadatku w rozumieniu tego przepisu, tylko do przekazania kwoty na poczet planowanej umowy.

Z kolei art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo obie strony ponoszą odpowiedzialność.

Co wynika z opisanej sytuacji praktycznie?

Jeżeli właściciel mieszkania:

• odwlekał finalizację sprawy,
• stawiał nowe, nieuzgodnione wcześniej warunki,
• nie doprowadził do podpisania umowy,
• a następnie obiecał zwrot pieniędzy i zerwał kontakt,

to zatrzymanie wpłaconej kwoty jest co najmniej bardzo wątpliwe prawnie. Skoro sam deklarował zwrot środków, taka korespondencja może dodatkowo potwierdzać, że nie traktował wpłaty jako bezzwrotnego świadczenia.

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniej przyjąć, że przysługuje roszczenie o zwrot wpłaconej kwoty, a ewentualne żądanie podwójnego zadatku zależy od tego, czy da się wykazać, że doszło do zawarcia umowy i przekazana suma rzeczywiście miała charakter zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

Na jakiej podstawie prawnej żądać zwrotu?

Najczęściej można powołać się na jedną z dwóch podstaw:

1. art. 410 § 1 i § 2 w zw. z art. 405 Kodeksu cywilnego – gdy umowa nie została zawarta albo odpadła podstawa świadczenia;
2. art. 394 § 1–3 Kodeksu cywilnego – tylko gdy rzeczywiście doszło do zastrzeżenia zadatku przy zawarciu umowy.

Jeżeli brak podpisanej umowy, a ustalenia były prowadzone przez komunikator lub SMS, w praktyce częściej skuteczna okazuje się pierwsza z tych podstaw.

Jak odzyskać pieniądze krok po kroku?

1. Zbierz i zabezpiecz dowody

Przygotuj:

• potwierdzenie przelewu,
• wiadomości SMS, e-mail, Messenger, WhatsApp lub z innego komunikatora,
• ogłoszenie najmu, jeżeli jeszcze jest dostępne,
• pokwitowanie, jeśli zostało wystawione,
• dane właściciela: imię, nazwisko, adres, numer rachunku, numer telefonu.

Zrzuty ekranu warto zapisać również w formie plików PDF lub wydruków, aby łatwiej przedstawić je w sądzie.

2. Wyślij przedsądowe wezwanie do zapłaty

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo można je przesłać e-mailem lub komunikatorem. W piśmie wskaż:

• kwotę do zwrotu,
• datę wpłaty,
• okoliczności sprawy,
• podstawę prawną,
• termin zapłaty, np. 7 dni od doręczenia,
• numer rachunku bankowego.

Można napisać, że w razie braku zapłaty skierujesz sprawę do sądu i będziesz dochodzić również odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

3. Nalicz odsetki

Jeżeli w wezwaniu wyznaczysz termin zapłaty, po jego bezskutecznym upływie możesz domagać się odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Odsetki liczy się od dnia następującego po upływie wyznaczonego terminu.

4. Złóż pozew o zapłatę

Jeżeli właściciel nadal nie odda pieniędzy, możesz wnieść pozew o zapłatę. W sprawie o kwotę 1200 zł co do zasady właściwy będzie sąd rejonowy. Właściwość miejscową ustala się najczęściej według miejsca zamieszkania pozwanego zgodnie z art. 27 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

W pozwie można żądać:

• zwrotu 1200 zł,
• odsetek ustawowych za opóźnienie,
• zwrotu kosztów procesu.

Jeżeli sprawa jest odpowiednio udokumentowana, możliwe jest dochodzenie roszczenia także w postępowaniu upominawczym na podstawie art. 498 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy można zgłosić sprawę na policję lub do prokuratury?

Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieją realne przesłanki wskazujące na zamiar oszustwa, a nie zwykły spór cywilny. W grę może wchodzić art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, czyli doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem za pomocą wprowadzenia w błąd albo wyzyskania błędu.

Samo niewywiązanie się ze zwrotu pieniędzy nie zawsze oznacza przestępstwo. Organy ścigania często traktują takie sprawy jako cywilne, jeśli brak wyraźnych dowodów, że właściciel od początku działał z zamiarem wyłudzenia. Zawiadomienie można jednak rozważyć, gdy np. ta sama osoba pobierała podobne wpłaty od wielu chętnych albo od początku podawała nieprawdziwe informacje.

Co napisać w wezwaniu do zapłaty?

Warto wskazać, że żądasz zwrotu wpłaconej kwoty jako świadczenia nienależnego na podstawie art. 410 § 1 i § 2 w zw. z art. 405 Kodeksu cywilnego, ponieważ umowa najmu nie została zawarta, a podstawa wpłaty odpadła. Jeżeli z dowodów wynika jasno, że strony zawarły umowę i uzgodniły zadatek, można dodatkowo rozważyć powołanie art. 394 Kodeksu cywilnego.

Przykładowa formuła:

FAQ

Czy samo potwierdzenie przelewu wystarczy, aby odzyskać pieniądze?

Może wystarczyć, ale najlepiej mieć także korespondencję z właścicielem. Potwierdzenie przelewu pokazuje, że wpłata nastąpiła, a wiadomości pomagają udowodnić jej cel i okoliczności.

Czy mogę żądać podwójnego zadatku?

Tylko wtedy, gdy rzeczywiście doszło do zastrzeżenia zadatku przy zawarciu umowy i to druga strona odpowiada za niewykonanie umowy. Jeżeli umowa nie została zawarta, częściej można skutecznie żądać jedynie zwrotu wpłaconej sumy.

Ile mam czasu na dochodzenie zwrotu pieniędzy?

Co do zasady roszczenie majątkowe przedawnia się po 6 latach, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, a termin kończy się z upływem ostatniego dnia roku kalendarzowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. W praktyce nie warto jednak zwlekać z wysłaniem wezwania.

Czy właściciel może zatrzymać wpłatę za samą rezerwację mieszkania?

Tylko jeśli strony wyraźnie to uzgodniły, a warunki takiej opłaty są jasne. W razie niejednoznaczności właścicielowi trudno wykazać, że pieniądze miały być bezzwrotne.

Czy brak pisemnej umowy przekreśla szanse na wygraną?

Nie. W sprawach cywilnych można posługiwać się także przelewami, wiadomościami, nagraniami zgodnymi z prawem i zeznaniami świadków. Brak umowy pisemnej utrudnia sprawę, ale jej nie przekreśla.

Źródła

• art. 65 § 1 i § 2, art. 118, art. 394 § 1–3, art. 405, art. 410 § 1 i § 2, art. 481 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 27 § 1, art. 498 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny