Zasiedzenie gospodarstwa po dziadkach – jak uregulować własność

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

W opisanej sytuacji właściwą drogą do uregulowania stanu prawnego nieruchomości jest co do zasady wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Podstawę stanowi art. 172 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W złej wierze nabycie następuje po upływie 30 lat.

W praktyce w sprawach takich jak ta najczęściej przyjmuje się konieczność wykazania 30-letniego okresu posiadania samoistnego, ponieważ rodzina zwykle wiedziała, że nie ma aktu własności albo umowy przenoszącej własność w wymaganej formie. W przypadku nieruchomości forma aktu notarialnego jest wymagana dla ważnego przeniesienia własności przez art. 158 Kodeksu cywilnego. Sama ustna umowa sprzedaży czy przekazanie „na słowo” nie przenosi więc własności.

Nie oznacza to jednak, że sprawa jest przegrana. Jeżeli dziadkowie faktycznie władali gruntem jak właściciele, a po nich to samo robiła mama i obecnie robi to Pan, można wykazywać ciągłość posiadania samoistnego.

Co trzeba udowodnić w sprawie o zasiedzenie

Sąd nie bada tylko tego, kto mieszkał na nieruchomości. Trzeba wykazać, że kolejne osoby wykonywały posiadanie samoistne, czyli zachowywały się jak właściciele. Posiadanie samoistne wynika z art. 336 Kodeksu cywilnego. Pomocne są też domniemania z art. 339 Kodeksu cywilnego (domniemanie posiadania samoistnego) oraz art. 340 i 341 Kodeksu cywilnego.

W praktyce znaczenie mają zwłaszcza takie okoliczności jak:

• stałe zamieszkiwanie w domu posadowionym na gruncie,
• uprawianie ziemi, korzystanie z zabudowań gospodarczych, ogrodzenie i utrzymywanie nieruchomości,
• opłacanie podatku rolnego lub podatku od nieruchomości,
• ponoszenie nakładów na remonty, odbudowę, modernizację,
• występowanie wobec otoczenia jako właściciel, np. wobec sąsiadów, sołtysa, gminy.

Warto pamiętać, że samo opłacanie podatku nie przesądza jeszcze o zasiedzeniu, ale jest ważnym dowodem pomocniczym. Jeżeli chcesz porównać taką sytuację z innym stanem faktycznym, zobacz także: opłacanie podatku za cudzą działkę a zasiedzenie sąsiada.

Doliczenie czasu posiadania dziadków i mamy

Najważniejszy w opisanym stanie faktycznym jest art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu własnego posiadania czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, doliczenie jest możliwe wtedy, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza daje to co najmniej 30 lat.

To oznacza, że nie musi Pan sam posiadać nieruchomości przez 30 lat. Może Pan doliczać czas posiadania mamy, a wcześniej także dziadków, o ile uda się wykazać ciągłość przenoszenia posiadania. W sprawie istotne będą więc nie tylko dokumenty z 2020 r., ale również dowody, że po śmierci dziadków mama faktycznie przejęła gospodarstwo i władała nim dalej jak właściciel.

Jeżeli nieruchomość była przekazywana w rodzinie bez formalnego aktu własności, to samo w sobie nie wyklucza zasiedzenia. Trzeba jednak dobrze opisać, kto, od kiedy i w jakim zakresie władał całą nieruchomością. W sprawach o zasiedzenie często problemem jest brak zgodności między faktycznie zajmowanym obszarem a danymi z ewidencji albo księgi wieczystej.

Dobra wiara czy zła wiara?

W orzecznictwie ocena dobrej i złej wiary zależy od konkretnego stanu faktycznego. Zasadniczo dobra wiara oznacza usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje własność. Jeżeli posiadacz wie albo powinien wiedzieć, że nie nabył własności skutecznie, zwykle mowa o złej wierze.

W rodzinnych sprawach dotyczących gruntu kupionego bez aktu notarialnego sądy zazwyczaj ostrożnie podchodzą do przyjmowania dobrej wiary. Trzeba jednak pamiętać o art. 7 Kodeksu cywilnego, który wprowadza domniemanie dobrej wiary. Domniemanie to może mieć znaczenie również przy ocenie posiadania poprzedników. W nowszym orzecznictwie wskazuje się, że przy ocenie poprzednika stosuje się zarówno domniemania wynikające z posiadania, jak i domniemanie dobrej wiary.

W praktyce, jeżeli nawet sąd przyjmie złą wiarę, nie zamyka to drogi do zasiedzenia – wydłuża tylko wymagany termin do 30 lat na podstawie art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

Sprawę prowadzi sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Wynika to z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Jest to postępowanie nieprocesowe.

Wniosek powinien spełniać wymagania pisma procesowego z art. 126 Kodeksu postępowania cywilnego oraz wymagania dla pierwszego pisma w sprawie z art. 511 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba w nim:

• dokładnie oznaczyć nieruchomość – najlepiej przez numer działki, obręb, powierzchnię, adres i numer księgi wieczystej, jeżeli istnieje,
• wskazać datę, z którą ma nastąpić stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie,
• opisać ciąg posiadania: dziadkowie → mama → Pan,
• wymienić wszystkich znanych zainteresowanych, czyli osoby, których praw sprawa może dotyczyć,
• dołączyć dowody.

Jeżeli nie da się ustalić właściciela albo jego następców prawnych, sąd może zarządzić ogłoszenie. Takie sytuacje są częste w sprawach dotyczących dawnych, nieuregulowanych nieruchomości.

Jakie dowody przygotować

Im starsza sprawa, tym ważniejsze są dowody pośrednie. Najczęściej wykorzystuje się:

• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie o jej braku,
• decyzje podatkowe, potwierdzenia zapłaty podatku rolnego lub od nieruchomości,
• dokumenty z KRUS, jeżeli potwierdzają prowadzenie gospodarstwa,
• umowy przekazania gospodarstwa, oświadczenia, stare pisma urzędowe,
• zdjęcia, rachunki za materiały, dokumenty remontowe,
• zeznania świadków: sąsiadów, członków rodziny, sołtysa.

W sprawie może też być potrzebna opinia biegłego geodety, zwłaszcza gdy faktyczne granice posiadania różnią się od danych ewidencyjnych albo gdy wniosek dotyczy tylko części działki.

Koszty sprawy o zasiedzenie

Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą 2000 zł – art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Dodatkowo mogą pojawić się inne koszty:

Jeżeli sytuacja finansowa na to nie pozwala, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych na podstawie art. 102 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy najpierw trzeba przeprowadzić sprawę spadkową?

To zależy od stanu faktycznego. Jeżeli dziadkowie nie byli właścicielami, tylko posiadaczami samoistnymi, klasyczne postępowanie spadkowe po nich nie rozwiąże problemu własności tego gruntu. Spadek obejmuje prawa należące do spadkodawcy w chwili śmierci, co wynika z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli własność nie przysługiwała dziadkom, sama sprawa spadkowa nie przeniesie jej na spadkobierców.

Jednocześnie śmierć posiadacza nie przerywa automatycznie możliwości doliczania czasu posiadania, jeżeli następcy faktycznie przejęli władanie nieruchomością. W sprawach mieszanych trzeba czasem równolegle przeanalizować zarówno historię posiadania, jak i kwestie spadkowe. W podobnych stanach faktycznych pomocne bywa też ustalenie, czy formalny właściciel nie żyje i kto jest jego następcą. Zobacz również: nieruchomość bez ujawnionego właściciela a zasiedzenie i spadek.

Wywłaszczenie nieruchomości nie rozwiąże tej sprawy

W opisanej sytuacji nie można uzyskać własności przez wywłaszczenie. Wywłaszczenie jest instytucją prawa publicznego i służy realizacji celu publicznego. Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Z kolei art. 113 ust. 1 tej ustawy stanowi, że nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Osoba prywatna nie może więc „wywłaszczyć na swoją rzecz” gruntu, który od lat użytkuje. W tego rodzaju sprawie zasadnicza droga to właśnie zasiedzenie.

Co zrobić krok po kroku

1. Ustalić dokładne oznaczenie nieruchomości: numer działki, obręb, powierzchnię, księgę wieczystą albo brak księgi.
2. Zebrać dokumenty potwierdzające posiadanie przez dziadków, mamę i Pana.
3. Spisać listę świadków, którzy pamiętają sposób korzystania z nieruchomości przez rodzinę.
4. Ustalić możliwy krąg uczestników postępowania, w tym formalnego właściciela lub jego następców prawnych, jeśli są znani.
5. Przygotować i złożyć do sądu rejonowego wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie.
6. Po prawomocnym postanowieniu złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce sądy oceniają ciągłość posiadania i znaczenie dowodów.

FAQ

Czy mogę zasiedzieć gospodarstwo, jeśli mieszkam tam od dziecka?

Samo mieszkanie nie wystarcza. Trzeba wykazać posiadanie samoistne, czyli władanie nieruchomością jak właściciel, zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, oraz odpowiedni upływ czasu z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę doliczyć czas posiadania mamy i dziadków?

Tak, jeżeli doszło do przeniesienia posiadania. Pozwala na to art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak wykazać ciągłość posiadania i jego samoistny charakter.

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?

Opłata od wniosku wynosi 2000 zł na podstawie art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dodatkowo mogą dojść koszty dokumentów, biegłego i pełnomocnika.

Czy brak księgi wieczystej wyklucza zasiedzenie?

Nie. Brak księgi wieczystej nie zamyka drogi do zasiedzenia. Trzeba jednak dokładnie oznaczyć nieruchomość na podstawie ewidencji gruntów i innych dostępnych dokumentów.

Czy wywłaszczenie może pomóc prywatnej osobie przejąć grunt?

Nie. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie następuje wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Źródła

• art. 7, art. 158, art. 172 § 1 i 2, art. 176 § 1, art. 336, art. 339–341, art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 126, art. 511 § 1, art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 40, art. 102 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• art. 112 ust. 2 i art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• postanowienie Sądu Najwyższego z 16 września 2021 r., IV CSKP 66/21.