Darowizna i umowa dożywocia dla współwłaściciela domu

Darowizna udziału w domu przed ślubem a majątek osobisty

Jeżeli rodzice darowali Pani udział 1/2 w domu w 1998 r., a więc przed zawarciem małżeństwa, udział ten wszedł do Pani majątku osobistego. Wynika to z art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Wspólność ustawowa powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa, o ile małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej małżeńskiej, co wynika z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Skoro zatem udział w domu został nabyty przed ślubem, mąż nie stał się jego współwłaścicielem tylko dlatego, że później zawarto małżeństwo.

Inaczej należałoby oceniać sprawę, gdyby udział został nabyty już w trakcie małżeństwa i nie było podstaw do uznania go za majątek osobisty. W przypadku darowizny dokonanej w trakcie małżeństwa zastosowanie miałby art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym przedmioty nabyte przez darowiznę należą do majątku osobistego, chyba że darczyńca inaczej postanowił.

Umowa dożywocia dotycząca udziału w nieruchomości

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową dożywocia. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Art. 908 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala zastrzec dożywocie także na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Oznacza to, że zbywca udziału w nieruchomości może przenieść własność na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie nie tylko dla siebie, ale również dla osoby bliskiej, np. matki, jeżeli wynika to z aktu notarialnego.

Umowa dożywocia przenosząca własność nieruchomości albo udziału w nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Podstawą jest art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność nieruchomości. Brak aktu notarialnego powodowałby nieważność takiej czynności na podstawie art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że przedmiotem umowy dożywocia może być również udział we współwłasności nieruchomości. Tak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98.

Czy mąż może podważyć umowę dożywocia?

Sam fakt, że mąż nie był stroną umowy dożywocia, nie daje mu automatycznie prawa do jej kwestionowania. Jeżeli przekazany synowi udział należał do Pani majątku osobistego, nie była wymagana zgoda męża na rozporządzenie tym udziałem. Art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczy czynności prawnych odnoszących się do majątku wspólnego, a nie do składników majątku osobistego jednego z małżonków.

Mąż mógłby próbować kwestionować umowę wyłącznie na ogólnych zasadach, np. gdyby twierdził, że była pozorna, zawarta pod wpływem wady oświadczenia woli albo bez zachowania wymaganej formy. Podstawy takie musiałyby jednak wynikać z konkretnych faktów i dowodów. Samo niezadowolenie z przeniesienia udziału na syna nie wystarcza.

W praktyce istotne jest także to, czy umowa dożywocia była rzeczywiście wykonywana. Jeżeli nabywca w ogóle nie spełnia świadczeń wobec dożywotnika, może to prowadzić do roszczeń dożywotnika. Art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi zamienić uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między stronami takie stosunki, że nie można wymagać, aby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności. W wyjątkowych wypadkach art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala nawet rozwiązać umowę dożywocia.

Opłacanie rachunków i opału a własność domu

Opłacanie rachunków za dom, zakup opału czy ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości nie powoduje przejścia własności udziału na małżonka. Własność nieruchomości albo udziału w nieruchomości można przenieść wyłącznie w sposób przewidziany przez prawo, przede wszystkim w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że nakłady są zawsze prawnie obojętne. Jeżeli z majątku wspólnego małżonków zostały poniesione wydatki lub nakłady na majątek osobisty jednego z małżonków, zastosowanie może mieć art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten przewiduje zasadę zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Rozliczenie nakładów z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego następuje co do zasady przy podziale majątku wspólnego. Jeżeli małżeństwo trwa do śmierci jednego z małżonków, kwestia ta może pojawić się w postępowaniu spadkowym lub przy rozliczeniach między spadkobiercami, ale zawsze wymaga wykazania źródła środków, wysokości nakładów i ich związku z konkretnym składnikiem majątku.

Umowa dożywocia a zachowek po śmierci

Zachowek przysługuje osobom wskazanym w art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo zstępny jest małoletni, zachowek wynosi dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który przypadałby przy dziedziczeniu ustawowym. W pozostałych przypadkach wynosi połowę tego udziału.

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne, zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego. Art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast, że nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych ani darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Umowa dożywocia nie jest darowizną. Jest umową odpłatną, ponieważ przeniesienie własności następuje w zamian za obowiązek dożywotniego utrzymania. Z tego względu udział przeniesiony na syna w wykonaniu ważnej i rzeczywistej umowy dożywocia co do zasady nie powinien być doliczany do substratu zachowku tak jak darowizna.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Jeżeli umowa nazwana dożywociem w rzeczywistości nie była wykonywana, a strony chciały tylko ukryć darowiznę, osoba zainteresowana mogłaby próbować powoływać się na pozorność czynności prawnej na podstawie art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego. Ocena zależy wtedy od treści aktu notarialnego, relacji rodzinnych, faktycznego wykonywania świadczeń i dowodów.

Czy mąż może żądać spłaty od syna po śmierci właścicielki?

Po śmierci spadkodawcy do spadku wchodzi tylko majątek należący do spadkodawcy w chwili śmierci. Wynika to z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców, z wyjątkami przewidzianymi w tym przepisie.

Jeżeli więc udział 1/4 został skutecznie przeniesiony na syna umową dożywocia jeszcze za życia właścicielki, nie będzie już składnikiem spadku po niej. Mąż nie będzie mógł żądać od syna „spłaty” z tego udziału tylko dlatego, że jest małżonkiem zmarłej.

Mąż może natomiast dziedziczyć pozostały majątek po żonie, jeżeli będzie spadkobiercą ustawowym albo testamentowym. Przy dziedziczeniu ustawowym małżonek dziedziczy razem z dziećmi spadkodawcy na zasadach z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. Udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli żona sporządzi testament pomijający męża, może pojawić się roszczenie o zachowek na podstawie art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jak przekazać synowi pozostały udział w domu?

Pozostały udział 1/4 w domu można przekazać synowi na kilka sposobów. Najczęściej rozważa się darowiznę, sprzedaż albo umowę dożywocia. Każda z tych czynności wymaga aktu notarialnego, ponieważ dotyczy przeniesienia własności udziału w nieruchomości, a więc zastosowanie ma art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli celem jest ograniczenie przyszłych sporów o zachowek, darowizna może być mniej korzystna, ponieważ art. 993 Kodeksu cywilnego przewiduje doliczanie darowizn przy obliczaniu zachowku. Umowa dożywocia jest pod tym względem bezpieczniejsza, ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście odpowiada swojej treści, czyli syn przejmuje realne obowiązki utrzymania dożywotnika.

Przy przekazaniu pozostałego udziału można ustanowić dożywocie na rzecz właścicielki udziału. W akcie notarialnym warto dokładnie określić obowiązki syna: zapewnienie mieszkania, utrzymania, pomocy w chorobie, opłacanie określonych kosztów, zasady korzystania z pomieszczeń oraz ewentualne świadczenia pieniężne. Im bardziej precyzyjna umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same przepisy mogą działać w różnych sytuacjach rodzinnych i majątkowych.

FAQ

Czy udział otrzymany od rodziców przed ślubem wchodzi do majątku wspólnego?

Nie. Udział nabyty przed powstaniem wspólności ustawowej należy do majątku osobistego małżonka na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Sam ślub nie przenosi własności tego udziału na drugiego małżonka.

Czy można zawrzeć umowę dożywocia tylko co do udziału w domu?

Tak. Praktyka i orzecznictwo dopuszczają objęcie umową dożywocia udziału we współwłasności nieruchomości. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ wymaga tego art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy umowa dożywocia jest doliczana do zachowku?

Co do zasady nie, ponieważ dożywocie jest umową odpłatną z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 993 Kodeksu cywilnego mówi o doliczaniu darowizn i zapisów windykacyjnych. Ryzyko sporu powstaje wtedy, gdy dożywocie było pozorne i w rzeczywistości miało ukryć darowiznę.

Czy mąż może żądać spłaty od syna z udziału przekazanego dożywociem?

Nie tylko z tego powodu, że jest mężem zmarłej. Jeżeli udział został skutecznie przeniesiony na syna przed śmiercią, nie wchodzi do spadku zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Mąż może natomiast mieć prawa do pozostałego spadku albo roszczenie o zachowek, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy płacenie rachunków za dom daje prawo do udziału we własności?

Nie. Opłacanie rachunków nie przenosi własności nieruchomości. Może jednak w określonych sytuacjach prowadzić do roszczeń o rozliczenie nakładów, zwłaszcza gdy środki pochodziły z majątku wspólnego małżonków, o czym stanowi art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, że pierwotny udział w domu został nabyty przed ślubem, a więc należał do majątku osobistego. Przeniesienie części tego udziału na syna w umowie dożywocia nie jest darowizną i co do zasady nie powinno być traktowane jak darowizna przy obliczaniu zachowku. Mąż nie może żądać spłaty z udziału, który nie będzie już należał do spadku, choć może mieć prawa do pozostałego majątku spadkowego albo ewentualnych rozliczeń nakładów.

Przekazanie pozostałego udziału synowi jest możliwe, ale powinno być dobrze zaplanowane. Jeżeli celem jest realne zabezpieczenie mieszkania i utrzymania, należy rozważyć umowę dożywocia z precyzyjnym opisem obowiązków syna. Jeżeli natomiast celem jest wyłącznie nieodpłatne przekazanie majątku, darowizna może rodzić dalej idące konsekwencje przy zachowku.

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 33 pkt 1 i 2, art. 37 § 1 oraz art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 73 § 2, art. 83 § 1, art. 158, art. 908 § 1 i § 3, art. 913 § 1 i § 2, art. 922 § 1, art. 931 § 1, art. 991 § 1, art. 993 i art. 994 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 1 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa 285/04.