Podatek od nieruchomości czy rolny od gruntów rolnych?

Podatek rolny czy podatek od nieruchomości — od czego zacząć ocenę?

W sprawach takich jak opisany przypadek punktem wyjścia jest nie samo potoczne określenie działki jako rolnej, lecz jej oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków. Aktualnie zasady prowadzenia ewidencji wynikają z rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, którego tekst jednolity ogłoszono w Dz.U. z 2024 r. poz. 219.

Dla podatków lokalnych kluczowe są przede wszystkim użytki rolne, czyli m.in. grunty orne oznaczane symbolem R, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane oznaczane symbolem Br, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Jeżeli w ewidencji działka ma oznaczenie R albo Br, jest to bardzo mocny argument za tym, że grunt jako taki powinien być rozliczany według zasad podatku rolnego, o ile nie został zajęty na działalność gospodarczą inną niż rolnicza.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że od wszystkich obiektów znajdujących się na takiej działce nie wystąpi podatek od nieruchomości. Ustawa inaczej traktuje grunty, inaczej budynki mieszkalne, a jeszcze inaczej budynki gospodarcze. Dlatego decyzję gminy trzeba analizować osobno dla gruntu, domu, stodoły, obory i innych zabudowań.

Kiedy grunt rolny podlega podatkowi rolnemu?

Zgodnie z art. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Wyjątek dotyczy gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

W praktyce oznacza to, że samo posiadanie gruntu rolnego przez osobę fizyczną, nawet w kilku gminach, nie przesądza jeszcze o podatku od nieruchomości. Jeżeli grunt pozostaje użytkiem rolnym w ewidencji i nie jest faktycznie zajęty na inną działalność gospodarczą, zasadą jest podatek rolny.

Warto odróżnić dwie kwestie: opodatkowanie gruntu jako użytku rolnego oraz definicję gospodarstwa rolnego. Podatkiem rolnym mogą być objęte także użytki rolne niespełniające definicji gospodarstwa rolnego, natomiast status gospodarstwa rolnego ma duże znaczenie m.in. przy zwolnieniu budynków gospodarczych z podatku od nieruchomości.

Czy działki w różnych gminach mogą tworzyć jedno gospodarstwo rolne?

Tak. Na potrzeby podatku rolnego za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 ustawy o podatku rolnym, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu określonego podmiotu.

Ustawa nie wymaga, aby wszystkie grunty leżały w jednej gminie, sąsiadowały ze sobą albo tworzyły jedną zorganizowaną całość. Jeżeli zatem ta sama osoba jest właścicielem 3 ha użytków rolnych w jednej gminie oraz 0,33 ha użytków rolnych w drugiej gminie, to dla oceny definicji gospodarstwa rolnego należy brać pod uwagę łączną powierzchnię tych gruntów.

Takie podejście potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku NSA z 29 września 2011 r., sygn. II FSK 604/10, wskazano, że wystarczającą przesłanką uznania danych gruntów za gospodarstwo rolne jest posiadanie gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy. Podobnie WSA w Szczecinie w wyroku z 29 kwietnia 2015 r., sygn. I SA/Sz 186/15, podkreślił, że przepisy nie wymagają położenia gruntów w jednej gminie ani istnienia więzi ekonomicznej między nimi.

Kiedy mimo rolnej klasyfikacji może pojawić się podatek od nieruchomości?

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje, że podatkowi od nieruchomości nie podlegają użytki rolne ani lasy, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Właśnie słowo „zajęte” ma tu duże znaczenie. Chodzi nie tylko o formalne posiadanie gruntu przez przedsiębiorcę, ale przede wszystkim o faktyczne przeznaczenie i wykorzystanie terenu na działalność inną niż rolnicza.

Przykładowo grunty rolne mogą utracić korzystne traktowanie podatkowe, jeżeli na działce prowadzony jest skład materiałów budowlanych, parking, plac manewrowy, baza transportowa, instalacja służąca działalności komercyjnej albo inna aktywność niemająca charakteru działalności rolniczej. Ocena zawsze wymaga sprawdzenia konkretnego sposobu wykorzystania działki.

Samo to, że działka jest zabudowana budynkami gospodarczymi, nie musi oznaczać zajęcia gruntu na działalność gospodarczą. Jeżeli obora, stodoła czy magazyn pasz służy produkcji rolniczej, przechowywaniu płodów rolnych, maszyn rolniczych albo utrzymaniu zwierząt gospodarskich, co do zasady przemawia to za związkiem z działalnością rolniczą.

Grunty oznaczone Br i R — jak je oceniać podatkowo?

Oznaczenie R oznacza grunty orne, natomiast Br oznacza grunty rolne zabudowane. Oba oznaczenia mieszczą się w kategorii użytków rolnych. Jeżeli działka w ewidencji ma symbole R i Br, a nie jest zajęta na działalność gospodarczą inną niż rolnicza, grunt zasadniczo powinien podlegać podatkowi rolnemu.

W opisanej sytuacji posiadanie 3 ha gruntów rolnych w jednej gminie oraz 0,33 ha z zabudowaniami w drugiej gminie przemawia za tym, że mniejsza działka może wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Nie można więc automatycznie uznać, że skoro w drugiej gminie powierzchnia wynosi tylko 0,33 ha, to należy naliczyć podatek od nieruchomości od gruntu. Liczy się łączny areał użytków rolnych należących do podatnika.

Inaczej będzie, jeżeli część oznaczona jako Br została faktycznie wyłączona z funkcji rolniczej i jest wykorzystywana do innej działalności. Wtedy organ podatkowy może badać, czy grunt został zajęty na działalność gospodarczą oraz czy istnieją podstawy do podatku od nieruchomości.

Budynki na gruncie rolnym — dom, stodoła, obora

Najwięcej sporów dotyczy zwykle budynków. To, że grunt jest rolny, nie oznacza automatycznie, że każdy budynek na tym gruncie jest zwolniony z podatku od nieruchomości.

Budynek mieszkalny zasadniczo podlega podatkowi od nieruchomości według stawek właściwych dla budynków mieszkalnych. Sam fakt położenia domu na gruncie gospodarstwa rolnego nie powoduje objęcia go podatkiem rolnym.

Inaczej można ocenić budynki gospodarcze, takie jak stodoła, obora, chlewnia, magazyn pasz albo budynek przeznaczony do przechowywania maszyn rolniczych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zwolnione od podatku od nieruchomości są m.in. budynki gospodarcze lub ich części położone na gruntach gospodarstw rolnych, jeżeli służą wyłącznie działalności rolniczej.

Muszą więc wystąpić łącznie dwa warunki: budynek ma być budynkiem gospodarczym położonym na gruncie gospodarstwa rolnego oraz ma służyć wyłącznie działalności rolniczej. Jeżeli stodoła jest wykorzystywana do przechowywania zboża, siana, sprzętu rolniczego albo innych rzeczy związanych z produkcją rolną, zwolnienie jest realne. Jeżeli jednak budynek służy magazynowaniu towarów dla firmy, wynajmowi, warsztatowi, garażowaniu pojazdów niezwiązanych z rolnictwem albo celom czysto prywatnym, gmina może kwestionować zwolnienie.

W orzecznictwie spotyka się stanowisko, że dla zwolnienia konieczny jest rzeczywisty i bezpośredni związek budynku z działalnością rolniczą. W wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 10 października 2012 r., sygn. I SA/Go 436/12, wskazano jednak, że znaczenie może mieć nie tylko faktyczne wykorzystywanie budynku, ale także jego przeznaczenie do działalności rolniczej. W praktyce najlepiej udokumentować sposób użytkowania budynku, np. zdjęciami, opisem funkcji, dokumentami gospodarstwa albo wyjaśnieniami złożonymi organowi podatkowemu.

Co zrobić, gdy gmina naliczyła podatek od nieruchomości zamiast rolnego?

Najpierw trzeba sprawdzić decyzję podatkową i ustalić, czy podatek od nieruchomości naliczono od gruntu, od budynku mieszkalnego, od budynków gospodarczych, czy od kilku składników jednocześnie. To bardzo ważne, bo każdy z tych elementów może mieć inną podstawę prawną.

Jeżeli spór dotyczy gruntu oznaczonego w ewidencji jako R albo Br, należy zgromadzić wypis z ewidencji gruntów i budynków, decyzję podatkową, informacje złożone gminie oraz dokumenty potwierdzające łączną powierzchnię posiadanych użytków rolnych. Warto też wskazać, że grunty położone w różnych gminach mogą łącznie tworzyć gospodarstwo rolne.

Jeżeli spór dotyczy budynku gospodarczego, trzeba wykazać, że budynek znajduje się na gruncie gospodarstwa rolnego i służy wyłącznie działalności rolniczej. Nie wystarczy sama nazwa „stodoła” albo „obora”, jeżeli faktycznie budynek pełni inną funkcję. Z drugiej strony organ nie powinien pomijać rolnego przeznaczenia budynku tylko dlatego, że w danym momencie nie jest intensywnie użytkowany, jeżeli nadal pozostaje związany z gospodarstwem.

Od decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalającej podatek można wnieść odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Termin wynosi 14 dni od doręczenia decyzji. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. W odwołaniu warto precyzyjnie wskazać, czy kwestionuje się opodatkowanie gruntu, budynku gospodarczego, czy obu tych elementów.

Obowiązek zgłoszenia zmian w gminie

W podatku rolnym i podatku od nieruchomości osoby fizyczne składają informacje podatkowe według wzorów obowiązujących w danej gminie. Jeżeli w ciągu roku zmienia się sposób korzystania z gruntu albo budynku, np. budynek gospodarczy zaczyna być wynajmowany firmie albo grunt zostaje zajęty pod działalność gospodarczą, podatnik powinien zgłosić zmianę w terminie 14 dni od jej zaistnienia.

Podobnie warto zaktualizować informacje, gdy organ opiera się na nieaktualnych danych albo gdy ewidencja wskazuje inne oznaczenie niż przyjęte w decyzji. Trzeba jednak pamiętać, że organ podatkowy zasadniczo związany jest danymi z ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli sama ewidencja jest błędna, konieczne może być odrębne postępowanie w sprawie jej aktualizacji.

FAQ

Czy grunty w różnych gminach mogą tworzyć jedno gospodarstwo rolne?

Tak. Przepisy o podatku rolnym nie wymagają, aby grunty leżały w jednej gminie. Liczy się łączna powierzchnia użytków rolnych należących do tego samego właściciela albo posiadacza.

Czy od działki 0,33 ha zawsze płaci się podatek od nieruchomości?

Nie. Jeżeli działka jest użytkiem rolnym w ewidencji i należy do właściciela, który łącznie posiada ponad 1 ha użytków rolnych, może wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Nawet przy mniejszej powierzchni sam fakt, że grunt jest użytkiem rolnym, ma znaczenie dla podatku rolnego.

Czy budynek mieszkalny w gospodarstwie rolnym jest objęty podatkiem rolnym?

Nie. Budynek mieszkalny zasadniczo podlega podatkowi od nieruchomości według stawek dla budynków mieszkalnych. Podatek rolny dotyczy gruntów, a nie domu mieszkalnego.

Kiedy stodoła albo obora jest zwolniona z podatku od nieruchomości?

Gdy jest budynkiem gospodarczym lub jego częścią, znajduje się na gruncie gospodarstwa rolnego i służy wyłącznie działalności rolniczej. Jeżeli budynek służy innej działalności albo celom niezwiązanym z rolnictwem, zwolnienie może nie przysługiwać.

Czy wpis Br w ewidencji oznacza podatek rolny?

Symbol Br oznacza grunty rolne zabudowane, czyli jeden z rodzajów użytków rolnych. Co do zasady taki grunt podlega podatkowi rolnemu, chyba że został zajęty na działalność gospodarczą inną niż rolnicza.

Jak odwołać się od decyzji gminy?

Od decyzji ustalającej podatek można wnieść odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Odwołanie składa się za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, który wydał decyzję.

Podsumowanie

Jeżeli właściciel ma 3 ha użytków rolnych w jednej gminie oraz 0,33 ha gruntu oznaczonego jako Br i R w drugiej gminie, sama różnica położenia działek nie uzasadnia automatycznie podatku od nieruchomości od gruntu. Taki grunt może stanowić część gospodarstwa rolnego i co do zasady powinien być oceniany według przepisów o podatku rolnym, o ile nie został zajęty na działalność gospodarczą inną niż rolnicza.

Podatek od nieruchomości może być natomiast prawidłowy w odniesieniu do budynku mieszkalnego. W przypadku stodoły, obory i innych budynków gospodarczych trzeba sprawdzić, czy spełniają warunki zwolnienia: położenie na gruntach gospodarstwa rolnego i wyłączne służenie działalności rolniczej.

Źródła

• Ustawa z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 1, art. 2 i art. 6a, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1344: tekst ustawy.
• Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 2 i art. 7 ust. 1 pkt 4, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 707: tekst ustawy.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 219: tekst rozporządzenia.
• Wyrok NSA z 29 września 2011 r., sygn. II FSK 604/10.
• Wyrok WSA w Szczecinie z 29 kwietnia 2015 r., sygn. I SA/Sz 186/15.
• Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 10 października 2012 r., sygn. I SA/Go 436/12.