Prawa współwłaściciela mniejszego udziału w mieszkaniu

Co daje udział 1/4 w mieszkaniu?

Jeżeli jest Pan współwłaścicielem 1/4 mieszkania, to ma Pan prawo własności do udziału, a nie do „jednego pokoju” czy fizycznie wydzielonej części lokalu. Wynika to z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Z kolei art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że mniejszy udział nie pozbawia Pana prawa współdecydowania o mieszkaniu w sprawach przekraczających zwykły zarząd.

Sam fakt, że drugi współwłaściciel ma 3/4 udziału, nie daje mu prawa do dowolnego dysponowania całym lokalem tak, jakby był jedynym właścicielem.

Czy współwłaściciel większościowy może sprzedać mieszkanie?

Nie może samodzielnie sprzedać całego mieszkania bez Pana udziału w czynności. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Sprzedaż całej nieruchomości jest właśnie taką czynnością.

Może natomiast sprzedać swój własny udział 3/4. Umożliwia to art. 198 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Tak samo Pan może sprzedać, darować albo obciążyć swój udział 1/4.

W praktyce oznacza to:

Jeżeli zależy Panu na szerszym uporządkowaniu relacji między współwłaścicielami, warto też przeanalizować temat warunków wyjścia ze współwłasności mieszkania.

Czy drugi współwłaściciel może „przejąć” Pana część?

Nie może jednostronnie przejąć Pana udziału tylko dlatego, że ma większy udział albo faktycznie zajmuje się sprawami mieszkania. Przeniesienie własności Pana udziału wymagałoby co do zasady umowy w formie aktu notarialnego albo prawomocnego orzeczenia sądu w odpowiednim postępowaniu.

Realne ryzyko nie polega więc na „zabraniu” udziału bez formalności, lecz na tym, że drugi współwłaściciel może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. W takim postępowaniu sąd może przyznać mieszkanie jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego albo zarządzić sprzedaż lokalu i podział uzyskanej kwoty.

Podstawę stanowi art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego: każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Żądanie to co do zasady nie ulega przedawnieniu.

Jak wygląda zniesienie współwłasności mieszkania?

Zasady określają przede wszystkim art. 210–212 Kodeksu cywilnego oraz przepisy postępowania nieprocesowego z Kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że taki podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przy mieszkaniu samodzielnym podział fizyczny najczęściej nie jest możliwy, dlatego w praktyce najczęściej wchodzą w grę rozwiązania z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego:

• przyznanie mieszkania jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż mieszkania i podział ceny stosownie do udziałów, z uwzględnieniem ewentualnych rozliczeń.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, zastosowanie może mieć art. 622 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego: sąd wyda postanowienie odpowiadające treści zgodnego wniosku, o ile projekt nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego i nie narusza w sposób rażący interesu uprawnionych.

W orzecznictwie od lat utrwalone jest stanowisko, że sąd powinien w pierwszej kolejności rozważyć podział w naturze, a gdy jest on niemożliwy – inne sposoby zniesienia współwłasności, w tym przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi ze spłatą. Taki kierunek potwierdza m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 30 października 1978 r., sygn. III CRN 214/78.

Czy były szwagier może wymeldować Pana mamę?

Samo zameldowanie i wymeldowanie to kwestie ewidencyjne, uregulowane w ustawie z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Zgodnie z art. 25 ust. 1 tej ustawy pobyt stały oznacza zamieszkiwanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania.

Wymeldowanie w drodze decyzji administracyjnej jest możliwe wtedy, gdy osoba opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełniła obowiązku wymeldowania. Podstawą jest art. 35 ustawy o ewidencji ludności. Innymi słowy: wymeldowanie nie powinno nastąpić tylko dlatego, że właściciel chce, aby ktoś zniknął z adresu. Kluczowe jest ustalenie, czy ta osoba faktycznie tam już nie mieszka.

Jeżeli Pana mama rzeczywiście mieszka w lokalu, to samo żądanie drugiego współwłaściciela nie powinno wystarczyć do jej wymeldowania. Organ bada stan faktyczny.

Trzeba jednak wyraźnie odróżnić dwie sprawy:

• meldunek – potwierdza fakt pobytu,
• tytuł prawny do mieszkania – wynika np. z użyczenia, zgody właściciela, umowy albo orzeczenia sądu.

Brak meldunku nie odbiera automatycznie prawa do mieszkania, a meldunek sam w sobie nie tworzy prawa do lokalu.

Jeżeli problem dotyczy faktycznego usunięcia osoby z lokalu, pomocny może być także materiał o eksmisji i prawach osoby zajmującej lokal.

Czy Pana mama może nadal mieszkać w mieszkaniu?

To zależy od tego, na jakiej podstawie tam mieszka. Jeżeli mieszka za zgodą współwłaściciela albo współwłaścicieli, można mówić np. o użyczeniu w rozumieniu art. 710 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zgodę wyraził tylko jeden współwłaściciel, a drugi się temu sprzeciwia, ocena prawna może zależeć od tego, czy chodzi o zwykłe korzystanie z rzeczy wspólnej, czy o oddanie lokalu osobie trzeciej w sposób naruszający uprawnienia pozostałego współwłaściciela.

W praktyce znaczenie mają tu m.in.:

• czy mama mieszka tam od dawna i za czyją zgodą,
• czy ponosi opłaty,
• czy drugi współwłaściciel wcześniej akceptował taki stan,
• czy korzystanie przez mamę wyłącza drugiego współwłaściciela z posiadania lokalu.

Jeżeli między współwłaścicielami powstaje spór o sposób korzystania z mieszkania, sąd może rozstrzygać go także pośrednio w sprawie o zniesienie współwłasności albo w odrębnym postępowaniu dotyczącym korzystania z rzeczy wspólnej.

Czy większościowy współwłaściciel może sam decydować o wszystkim?

Nie. Udziały mają znaczenie przy podejmowaniu czynności zwykłego zarządu, ale nie dają pełnej dowolności. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Gdy większości nie ma, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Z kolei art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Do takich czynności zwykle zalicza się m.in. sprzedaż całego lokalu, ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych na całej nieruchomości czy istotne decyzje trwale ingerujące w substancję prawa własności.

W zwykłych sprawach eksploatacyjnych przewagę może więc mieć współwłaściciel większościowy, ale nie może on samodzielnie pozbawić Pana prawa własności ani sprzedać całego mieszkania.

Co warto zrobić w praktyce?

Jeżeli konflikt narasta, warto działać dokumentacyjnie i wyprzedzająco:

1. zgromadzić dokumenty własności i odpis z księgi wieczystej,
2. ustalić, kto i na jakiej podstawie mieszka w lokalu,
3. zebrać dowody opłat i nakładów na mieszkanie,
4. rozważyć pisemne ustalenia co do sposobu korzystania z lokalu,
5. przygotować się na możliwe postępowanie o zniesienie współwłasności.

Jeżeli drugi współwłaściciel uniemożliwia korzystanie z lokalu albo wyłącznie z niego korzysta, mogą powstać także roszczenia o rozliczenia między współwłaścicielami. Takie sprawy są bardzo zależne od szczegółów, dlatego nie warto opierać się wyłącznie na ogólnych zasadach.

FAQ

Czy współwłaściciel 3/4 może zmusić mnie do sprzedaży udziału?

Nie może zmusić Pana do podpisania umowy sprzedaży udziału. Może jednak wnieść do sądu o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę sprzedać swój udział 1/4 bez zgody drugiego współwłaściciela?

Tak. Pozwala na to art. 198 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż udziału w mieszkaniu bywa trudniejsza rynkowo niż sprzedaż całego lokalu.

Czy meldunek mojej mamy chroni ją przed usunięciem z mieszkania?

Nie sam meldunek. Meldunek potwierdza pobyt, ale nie tworzy prawa do lokalu. Ochrona zależy od tego, czy mama ma tytuł prawny do zamieszkiwania albo czy konieczne byłoby postępowanie o opróżnienie lokalu.

Czy sąd zawsze nakaże sprzedaż mieszkania?

Nie. Sprzedaż jest tylko jednym ze sposobów zniesienia współwłasności. Sąd może też przyznać mieszkanie jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego, zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy większy udział oznacza prawo do wyłącznego korzystania z całego mieszkania?

Nie automatycznie. Co do zasady każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego, chyba że strony ustaliły inaczej albo sąd inaczej uregulował korzystanie.

Źródła

• art. 195, art. 198, art. 199, art. 201, art. 206, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 622 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 25 ust. 1, art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności,
• postanowienie Sądu Najwyższego z 30 października 1978 r., III CRN 214/78.