Jak określić warunki wyjścia ze współwłasności mieszkania?

Stan prawny: 17 lipca 2026 r.

Brak zgody współwłaściciela na sprzedaż lub wykup udziału

Współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Wynika to z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli jedna osoba ma 7/8 udziału w mieszkaniu, a druga 1/8, nie oznacza to jeszcze, że właściciel większościowy może samodzielnie sprzedać cały lokal albo jednostronnie narzucić cenę wykupu udziału drugiej osoby.

Sprzedaż całego mieszkania jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, dlatego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie tego samego przepisu. W praktyce przy trwałym konflikcie skuteczniejszym rozwiązaniem bywa jednak wniosek o zniesienie współwłasności.

Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że można sprzedać sam udział 7/8 albo 1/8 osobie trzeciej. Trzeba jednak pamiętać, że udział w zajętym lub spornym mieszkaniu zwykle osiąga cenę niższą niż proporcjonalna część wartości całego lokalu, bo nabywca wchodzi w istniejący konflikt współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności mieszkania przez sąd

Podstawowym rozwiązaniem, gdy porozumienie nie jest możliwe, jest wniosek o zniesienie współwłasności. Uprawnienie każdego współwłaściciela do żądania zniesienia współwłasności wynika z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Ten sam przepis pozwala współwłaścicielom czasowo wyłączyć to uprawnienie umową na okres nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu.

Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości, co wynika z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego. We wniosku trzeba dokładnie określić lokal i przedstawić dowody prawa własności, w szczególności odpis księgi wieczystej, zgodnie z art. 617 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli współwłaściciele mają zgodny projekt zniesienia współwłasności, sprawa jest prostsza i tańsza. Opłata sądowa wynosi wtedy 300 zł na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli zgody nie ma, opłata od wniosku wynosi 1000 zł na podstawie art. 41 ust. 1 tej ustawy.

Jak sąd może znieść współwłasność?

Sposoby zniesienia współwłasności wynikają przede wszystkim z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. Sąd w pierwszej kolejności bada, czy rzecz da się podzielić fizycznie. Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku typowego mieszkania fizyczny podział jest rzadki, bo lokal musiałby dać się prawnie i technicznie podzielić na samodzielne lokale. Jeżeli podział nie jest możliwy lub racjonalny, sąd może zastosować art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego i przyznać mieszkanie jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy właściciel 7/8 udziału ma większe szanse na przejęcie mieszkania?

Udział 7/8 jest bardzo ważnym argumentem, ale nie daje automatycznego prawa do przejęcia mieszkania. Art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że rzecz niepodzielna może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli stosownie do okoliczności. Sąd bierze więc pod uwagę nie tylko wielkość udziałów, lecz także możliwość realnej spłaty drugiego współwłaściciela, dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, potrzeby mieszkaniowe stron, ich sytuację osobistą i to, czy proponowane rozwiązanie jest wykonalne.

W opisanej sytuacji właściciel 7/8 udziału powinien we wniosku żądać przyznania mieszkania jemu na wyłączną własność ze spłatą udziału 1/8. Jeżeli druga współwłaścicielka również chce przejąć lokal, musi wykazać, że jest w stanie spłacić udział 7/8 według wartości rynkowej. Sama propozycja bardzo niskiej ceny nie przesądza sprawy.

Jak ustala się wartość mieszkania i wysokość spłaty?

Jeżeli strony nie uzgodnią wartości mieszkania, sąd zwykle powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Podstawą jest art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który pozwala sądowi zasięgnąć opinii biegłego, gdy rozstrzygnięcie wymaga wiadomości specjalnych. Biegły powinien ustalić wartość rynkową lokalu, uwzględniając jego stan techniczny, lokalizację, standard, powierzchnię, stan prawny i ceny podobnych nieruchomości.

Spłata odpowiada wartości udziału współwłaściciela. Jeżeli biegły ustali wartość mieszkania na 120 000 zł, udział 1/8 wynosi 15 000 zł. Jeżeli wartość zostanie ustalona na 160 000 zł, udział 1/8 wynosi 20 000 zł. Sąd nie jest związany kwotami proponowanymi prywatnie przez współwłaścicieli, jeżeli są sprzeczne z ustaloną wartością rynkową.

Jeżeli sąd zasądzi spłatę, musi oznaczyć termin i sposób jej zapłaty, wysokość i termin zapłaty odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Wynika to z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Ten sam przepis pozwala rozłożyć spłatę na raty, ale łączny termin ich uiszczenia nie może przekroczyć 10 lat.

Korzystanie z mieszkania i opłaty w czasie trwania współwłasności

Do czasu zniesienia współwłasności każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych. Tak stanowi art. 206 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że sam fakt posiadania większości udziałów nie daje prawa do całkowitego wyłączenia drugiej osoby z korzystania z mieszkania, chyba że istnieje porozumienie albo orzeczenie sądu regulujące sposób korzystania.

Koszty utrzymania mieszkania, w tym czynsz administracyjny, opłaty eksploatacyjne oraz inne ciężary związane z rzeczą wspólną, współwłaściciele ponoszą proporcjonalnie do udziałów na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jeden współwłaściciel płaci całość kosztów, może żądać od drugiego zwrotu części odpowiadającej jego udziałowi. W sprawie o zniesienie współwłasności można również zgłosić wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, pobranych pożytków i innych przychodów oraz nakładów, co przewiduje art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Umowne zniesienie współwłasności u notariusza

Jeżeli współwłaściciele dojdą do porozumienia, nie muszą iść do sądu. Mogą zawrzeć umowę zniesienia współwłasności. Ponieważ chodzi o własność nieruchomości lokalowej, umowa przenosząca własność wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. W akcie notarialnym można ustalić, kto przejmuje mieszkanie, wysokość spłaty, termin płatności, zabezpieczenie spłaty oraz termin wydania lokalu.

Umowa notarialna bywa szybsza niż postępowanie sądowe, ale wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jedna osoba celowo blokuje porozumienie, żąda nierynkowej ceny albo odmawia podpisania aktu, pozostaje droga sądowa z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Co zrobić praktycznie w opisanej sytuacji?

Najpierw warto pisemnie zaproponować drugiemu współwłaścicielowi konkretne rozwiązanie: przejęcie mieszkania za spłatą 1/8 wartości albo sprzedaż całego lokalu na wolnym rynku i podział ceny według udziałów. Pismo powinno wskazywać proponowaną cenę, podstawę jej ustalenia, termin odpowiedzi i sposób rozliczenia zaległych lub bieżących opłat.

Jeżeli odpowiedź jest odmowna albo druga osoba proponuje kwotę oderwaną od wartości rynkowej, należy przygotować wniosek o zniesienie współwłasności. We wniosku warto zażądać przyznania mieszkania właścicielowi większościowemu ze spłatą właściciela udziału 1/8, dopuszczenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz rozliczenia opłat ponoszonych za lokal, jeżeli jedna osoba płaciła więcej niż wynika z jej udziału.

Sprzedaż udziału osobie trzeciej można rozważyć jako rozwiązanie awaryjne na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ale zwykle nie jest to najkorzystniejsza finansowo droga. Właściciel udziału większościowego częściej osiąga lepszy rezultat, składając wniosek o sądowe zniesienie współwłasności i przejęcie lokalu za spłatą ustaloną według wartości rynkowej.

FAQ

Źródła

• Art. 195, art. 198, art. 199, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 1–3 oraz art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 278 § 1, art. 606, art. 617 § 1 oraz art. 618 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.